Особенности договора купли-продажи жилых помещений

⇐ ПредыдущаяСтр 39 из 60Следующая ⇒

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник вправе в установленном законодательством порядке сдавать жилое помещение внаем, в аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются права и свободы граждан, нормы жилищного права. Правомочие распоряжения означает право определять юридическую судьбу жилого помещения: продать, подарить, обменять и т.п.

В ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 Г К РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи установлен особый порядок приобретения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-лстнсго возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Когда отчуждаемое жилое помещение нажило совместно в зарегистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удостоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилое помещение является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех собственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление необходимо, поскольку собственники по закону имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли- продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этой обязанности даст покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю о ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю

 одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 552 ГК РФ).

Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности даст покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

В ст. 558 Гражданского кодекса РФ установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По закону право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи его собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Договор личного страхования

Договор: публичный, реальный, алеаторный, срочный, возмездным, двусторонне обязывающий

Существенный условия: о застрахованном лице, о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование, о размере страховой суммы, срок действия договора

Субъекты: страховщик и страхователь

Форма: письменная

По договору личного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию), уплачиваемую другой стороной (страхователем), выплатить единовременно или выплачивать периодически обусловленную договором сумму (страховую сумму) в случаях повреждения здоровья или смерти самого страхователя (ст. 934 ГК РФ).

Особенности договора личного страхования:

· публичный характер договора;

· объектом договора является жизнь или здоровье конкретного человека, поэтому обязанность страховщика возникает с наступлением предусмотренного договором страхового случая;

· размер страховой суммы законом не ограничен;

· суброгация прав страховщику не применяется;

· страховая выплата может осуществляться частями, причем в течение довольно длительного промежутка времени, поэтому выплата получила название страхового обеспечения;

· договор может иметь накопительный характер, а именно: преследовать цель не только компенсировать вред, причиненный личности, но и обеспечить определенный доход (процент) на вложенный капитал.

Таким образом, договоры личного страхования можно подразделить на:

· рисковые;

· накопительные (сберегательные).

Рисковые договоры предусматривают страховую выплату только при наступлении страхового случая, который может и не наступить (страхование от несчастных случаев). Если оговоренный в договоре несчастный случай (смерть, тяжкие повреждения и т.д.) наступил, страховщик обязан произвести выплату, если нет — нет выплаты.

В накопительных договорах выплата производится всегда (страхование жизни, либо страхование на случай определенных жизненных событий — на оплату обучения и т.д.).

Время от времени появляются новые виды (подвиды) страхования, которые не урегулированы ГК РФ. Например, если гражданин, не являющийся предпринимателем, приобретает долговую ценную бумагу и страхует получение платежа по ней, такой договор страхования не укладывается ни в договор страхования имущества (поскольку страхуется не имущественная, а обязательственная составляющая ЦБ), ни к договору страхования предпринимательского риска (гражданин не является предпринимателем), ни к договору страхования ответственности (где допускается страховать только ответственность страхователя), ни к страхованию гражданской ответственности (поскольку это вид страхования предусматривает деликтную ответственность и не допускает страхование в свою пользу). Таким образом, руководствуясь принципом «разрешено все, что не запрещено», следует признать, что возможны иные виды (подвиды) страхования, помимо предусмотренных законом.

По договору личного страхования страховщик взамен уплаченной страхователем премии обязуется выплатить единовременно или выплачивать периодически обусловленную договором страховую сумму (страховое обеспечение) в случае причинения вреда жизни или здоровью страхователя или застрахованного лица, достижения им определенного возраста или наступления в его жизни иного, предусмотренного договором события.

Договор личного страхования является публичным договором со всеми вытекающими из этого последствиями. Его публичный характер связан с тем, что подавляющее большинство договоров личного страхования являются стандартными и заключаются со множеством страхователей, равноправие которых должно быть надежно обеспечено.

Согласно договору страхователь уплачивает страховой взнос страховщику, а последний при наступлении страхового случая у застрахованного лица выплачивает страховое возмещение, как правило, самому застрахованному лицу.

Особенностями договора личного страхования в отличие от имущественного являются:

1) специфические личные интересы, которые должно иметь застрахованное лицо, а именно интерес в получении выплаты при смерти или повреждении здоровья, при достижении определенного возраста или наступлении определенных событий. Эти интересы неразрывно связаны с личностью застрахованного лица;

2) особый характер некоторых рисков, на случай которых заключаются договоры личного страхования. Иногда такими рисками служат желаемые события (бракосочетание, достижение определенного возраста и т. п.);

3) застрахованное лицо может не совпадать ни со страхователем, ни с выгодоприобретателем. При личном страховании другого лица должно быть получено письменное согласие застрахованного лица. При отсутствии такого согласия договор может быть признан недействительным по иску застрахованного лица или в случае его смерти - наследниками этого лица;

4) выплата страховой суммы производится в форме страхового обеспечения, которое не привязано к каким-либо объективным критериям, а определяется сторонами в договоре по их усмотрению;

5) страховая плата может осуществляться частями, причем в течение довольно длительного промежутка времени, обеспечивая застрахованное лицо (выгодоприобретателя);

6) только договор страхования может иметь накопительный характер. Он преследует цель не только компенсировать вред, причиненный личности, но и обеспечить определенный доход (процент) на вложенный капитал (страховую премию).

Предметом договора личного страхования являются жизнь и здоровье застрахованного лица. Застрахованным лицом может быть сам страхователь (особенно в договорах, где страхователями являются физические лица), либо работник страхователя (в договорах, где страхователями являются юридические лица), либо член семьи страхователя (страхование детей). Страхователями могут быть лица, достигшие 16 лет.

Срок договора, как правило, ограничен 75-летним возрастом застрахованного лица. Некоторые страховые общества могут устанавливать более низкий предельный возраст страхования.

Размер страховой суммы не ограничен.

Существуют различные виды договора личного страхования (от несчастных случаев, на случай смерти и т.д.), но самым широким по объему ответственности страховщика является договор смешанного личного страхования.

Договор смешанного личного страхования является как бы беспроигрышной лотереей для страхователя. Ведь если он не умрет и не повредит здоровье в течение действия договора, то доживет до его окончания и в любом случае (а последний случай - счастливый) получит страховое возмещение.

Договор личного страхования считается заключенным страхователем в пользу застрахованного лица (в том числе и самого страхователя), если в договоре не названо в качестве выгодоприобретателя другое лицо.

Под обязательным личным страхованием понимается такая форма страхования, при которой на страхователя законом возлагается обязанность застраховать жизнь и здоровье других лиц за свой счет или за счет заинтересованных лиц.

Страхование производится на случай утраты трудоспособности и гибели пассажиров в результате несчастного случая на транспорте.

При обязательном личном страховании граждан, занимающихся частной детективной и охранной деятельностью, обязанность по осуществлению страхования их жизни возложена на соответствующие организации.

За счет средств соответствующего бюджета обязательное личное страхование производится, например, при личном страховании судей, должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов.

⇐ Предыдущая 34 35 36 37 383940 41 42 43 Следующая ⇒