Вопрос 37. Понятие, форма и условия купли продажи недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 8Следующая ⇒

Договор купли - продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (Продавец) обязуется передать другой стороне (Покупателю) в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора купли-продажи являются:

- цена объекта недвижимости, согласованная обеими сторонами;

- адрес объекта недвижимости;

- технические характеристики объекта недвижимости, включая его кадастровый номер.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли- продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, установленных в п.2 ст.434 ГК РФ в данном конкретном случае может быть использован только один вариант - документ, подписанный обеими сторонами.

Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.550) не обязывает заключать нотариальный договор купли-продажи. Такая норма требовалась до создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до введения в действие Закона о государственной регистрации. Нотариальная форма договора купли-продажи может быть использована только по соглашению сторон данного договора.

Переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном Законом порядке. Однако, Гражданским кодексом РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558).

Документом, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи, является передаточный акт. Передаточный акт также как и договор купли-продажи подписывается двумя сторонами.

Если после совершения сделки отчуждения покупатель обнаружил наличие скрытых дефектов или других моментов не нашедших отражение в договоре купли-продажи, но препятствующих нормальному функционированию объекта, то покупатель вправе через суд потребовать от продавца за его счет устранения обнаруженных недостатков или возмещения покупателю материального ущерба.

Вопрос 38. Договор купли продажи предприятий.

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственного и муниципального имущества.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В его состав могут входить все виды движимого, недвижимого имущества, долги и т.д.

Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключение прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Если иное не установлено договором, покупателю переходят права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

Если иное не установлено законом или иным нормативным актом, не подлежат передаче покупателю предприятия права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Существенными условиями договора являются состав и стоимость предприятий.

Обязательными приложениями к договору служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований.

Договор о продаже предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации договора. По долгам, включенным в состав предприятий, которые были переданы покупателю без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества. До момента государственной регистрации договора покупатель получает право распоряжения имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации хозяйственных целей.

Для государственной регистрации права собственности предприятия необходим лишь один акт госрегистрации договора, даже если в имущественный комплекс предприятия входит несколько объектов недвижимости.

Обязанности продавца:

§ подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК РФ), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК РФ);

§ известить своих кредиторов о продаже предприятия (ст. 526 ГК РФ), в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем (п. 4 ст. 526 ГК РФ);

§ перевести на покупателя право собственности на предприятие и передать предприятие покупателю.

В случае передачи предприятия с недостатками имущества, указанными в передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия, предоставления недостающего имущества (ст. 565 ГК РФ).

При признании сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонами всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Содержание договора продажи предприятия

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и признаваемый недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор купли-продажи предприятия является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Содержание договора продажи предприятия

Существенными условиями данного договора являются предмет и цена.

Предмет договора — предприятие как имущественный комплекс, включающий:

§ недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);

§ движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукцию);

§ права требования;

§ долги;

§ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания);

§ другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 559).

В соответствии со ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Права кредиторов при продаже предприятия предусмотрены ст. 562 ГКРФ. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

§ либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

§ либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о перс- даче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

В соответствии со ст. 565 ГК РФ в случае передачи и принятия предприятия с недостатками:

§ если состав предприятия не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, последствия определяются на основании общих правил о договоре купли-продажи, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, при условии, что иное не вытекает из договора;

§ в случае, если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;

§ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;

§ покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (и. 1 ст. 560 ГК РФ), с обязательным приложением к нему следующих документов:

§ акта инвентаризации;

§ бухгалтерского баланса;

§ заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

§ перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК РФ).

Вопрос 39.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 Следующая ⇒