Аренда зданий или сооружений

⇐ ПредыдущаяСтр 20 из 43Следующая ⇒

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный договор).

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).

Предмет договора (объект аренды) — здания и сооружения. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, научно-просветительских, складских и т.п. целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной таты, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 кв. м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м, и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

а) места расположения здания (центр или окраина);

б) технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);

в) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

г) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

д) степени обустройства (лифт и т.п.);

е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

ж) вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);

з) фактической площади здания.

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).

Что касается формы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ.

Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения арендных платежей.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

Порядок проведения инвентаризации регулируется «Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»¹. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Однако суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде чем осуществлять реконструкцию, улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагаются на арендатора. Однако договором может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК РФ). Эта норма носит императивный характер — она не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). По общему правилу, изложенному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

§ 5. Договор финансовой аренды (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

Лизинг — особая сфера предпринимательской деятельности, широко распространенная за рубежом. Он получает развитие и в России, и при активном внедрении в силу присущих ему возможностей может стать эффективным импульсом технического перевооружения производства, структурной перестройки российской экономики, насыщения рынка высококачественными товарами.

Договор лизинга — новый для российского законодательства вид договорных арендных обязательств. До принятия нового ГК РФ законодательной базой для правового регулирования соответствующих отношений служили Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности», постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» и утвержденное им Временное положение о лизинге. С принятием части второй ГК РФ указанные правовые акты во многом утратили свое значение и применяются постольку, поскольку не противоречат положениям Кодекса.

Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды вообще, могут быть только непотребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному снашиванию. Притом эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права.

Классическому лизингу свойствен трехсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта.

Первым из них является собственник имущества, предоставляющий его в пользование на условиях лизингового соглашения, — арендодатель (лизингодатель). Им может быть:

учреждение банка (если этот вид деятельности зафиксирован в его уставе), финансовая лизинговая компания, созданная специально для осуществления лизинговых операций, главной функцией которой является оплата имущества, специализированная лизинговая компания, которая в дополнение к финансовому обеспечению сделки берет на себя комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей, консультации по его использованию и т.д., любая фирма (предприятие, учреждение, организация), для которой лизинговый бизнес является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники для проведения лизинговых операций.

Вторым участником лизинговой сделки является арендатор — лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо, независимо от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и проч.

Третий участник лизинговой сделки — продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо: производитель имущества, торговая организация и т.п.

Следует отметить, что ГК РФ не содержит требования к сторонам договора быть профессиональными предпринимателями и требования о лицензировании соответствующей деятельности. Однако на практике, поскольку предметом договора в основном является дорогостоящее оборудование, участниками этих отношений будут главным образом предприниматели. Из этого следует, что при исполнении своих договорных обязательств они будут отвечать независимо от вины и освобождаться от ответственности только в том случае, если докажут, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Поскольку финансовая аренда является разновидностью договора аренды, на нее распространяются общие положения об аренде. Однако применяются они только в том случае, если отсутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой аренды.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо нормативных сроков (как минимальных, так и максимальных) действия договора финансовой аренды, целиком оставляя решение этого вопроса на усмотрение сторон. Вместе с тем для финансовой аренды характерно приближение срока аренды к сроку службы оборудования, по окончании которого в соответствии с условиями договора аренды арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на других условиях либо вернуть имущество арендодателю.

Арендодатель, по общему правилу, не отвечает перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Исключение составляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

По договору финансовой аренды арендатор не связан договорными отношениями с продавцом. Однако он вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Таким образом, при ненадлежащем исполнении условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Однако поскольку арендатор не является стороной договора, он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Это значит, что и тот, и другой могут предъявить требования к продавцу в полном объеме.

Договором устанавливается, какая из сторон будет нести обязанности по капитальному и текущему ремонту имущества, переданного в финансовую аренду.

На арендатора по договору финансовой аренды возлагаются обязанности, обычные для договора аренды. Кроме того, арендатор, не будучи собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи.

⇐ Предыдущая 15 16 17 18 192021 22 23 24 Следующая ⇒