Земля как объект природы, пользования, собственности.

Земля как объект природы, пользования, собственности.

Земля - это главный природный ресурс, основной элемент природного комплекса, с которым связывается существование всего живого. Земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Триединая роль земли: 1) земля - это объект природы; 2) земля - это объект собственности; 3) земля - это объект хозяйствования (пользования).

Функции земли:

1) экологическая - Другие части природы (недра, леса) рассматриваются как принадлежность земли. Земля располагает верхним плодородным слоем - почвой. С почвой связывается существование жизни на Земле => задачей государства и всех землепользователей является разумное и правильное использование почвы. От этого зависит и состояние всей окружающей среды.

2) экономическая. Земля - это всеобщий предмет труда; пространственный операционный базис главное средство производства. В сельском и лесном хозяйстве основная часть земель - это главное средство производства различных видов с/х продукции, с/х сырья. Земли с/х назначения обладают уникальным природным свойством - плодородием, которое даёт возможность использовать эти земли в качестве главного средства производства. В настоящее время и земли с/х назначения стали объектом оборота (предметом купли-продажи).

3) социально-оздоровительная. Земля - основа жизнедеятельности организмов. На земле расположены санатории, дома отдыха, туристические маршруты. Земля - это место обитания (проживания) граждан любого общества.

4)Земле присущ и политический аспект. Земля является объектом острой политической борьбы.

Специфические свойства земли как главного природного ресурса:

1) ограниченность – земля ограничена поверхностью планеты, которую нельзя увеличить/уменьшить.

2) незаменимость – только на земле можно выращивать продукты/ место существования человека

3) плодородие

4) неперемещаемость, постоянство

5)способность земли при правильном, рациональном использовании к восстановлению и улучшению.

Земля как недвижимое имущество. Земля и территория ( их соотношение).

В советском законодательстве не могло быть такой категории, т.к. земля находилась исключительно в государственной собственности. В настоящее время земля включена в рыночный оборот, сейчас земля - это имущество.

Указ Президента РФ от 27.10.93 г.: земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты относятся к недвижимости.

Ст.1 закона Тюменской области «О землях, находящихся в ведении муниципальных образований»: земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты являются недвижимым имуществом.

Т.о., не только земля, но и объекты, находящиеся в неразрывной связи с ней, признаются недвижимым имуществом.

Существует 2 вида недвижимого имущества. Разница между ними заключается в их происхождении: являются ли они результатом деятельности человека (здания, сооружения) или природного происхождения. Также различие состоит в их правовом режиме (режиме использования). Земля - это недвижимое имущество особого рода => её правовой режим отличается от других. Для определения этого режима и существует отрасль земельного права. Хотя правовой режим земли формируется и нормами других отраслей права.

ТЕРРИТОРИЯ.

Земля - это эколого-экономическая категория. Территория - это категория государственно-правовая, относится к конституционному праву. Отождествлять эти понятия не стоит.

Территория - это пределы, в которых распространяется гос. власть, в которой органы гос. власти осуществляют свои полномочия. Территория - это атрибут гос. суверенитета. В рамках территории осуществляются властные полномочия гос-ва. Земле присущ и политический фактор.

Предмет, метод, задачи и принципы ЗП.

Предметом ЗП как отрасли российского права являются общественные отношения по поводу земли как основы жизни и деятельности народов - земельные отношения (управление/использование/охрана земель).

Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования во многом определяется их объектом - землей, являющейся и природным объектом, и природным ресурсом, и главным средством производства.

Земля как природный объект находится в органической связи с другими природными объектами: водами, лесами, животным и растительным миром, что обусловливает тесную связь земельных отношений с другими общественными отношениями — по поводу использования и охраны иных природных ресурсов в целом и каждого из них в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие органической связи земельного права с другими природоресурсными отраслями права.

Характерными особенностями земли как единственного природного объекта являются ее пространственная ограниченность, неперемещаемость, незаменимость, а также способность при рациональном ее использовании к увеличению ее бесценного качества - плодородия, что имеет первостепенное значение для сельского и лесного хозяйства и для общества в целом.

Метод ЗП.

Метод правового регулирования земельных отношений - это способ воздействия на участников земельных отношений нормами земельного, экологического, гражданского права.

Существуют 2 основных метода:

1) императивный (адм.-правовой) - воздействие на участников земельных отношений путем предписаний, запретов;

2) диспозитивный (гражданско-правовой) воздействие на участников земельных отношений путем дозволения, согласования, разрешения.

В регулировании земельных отношений применяются оба названных метода. Однако на протяжении развития земельного права их соотношение менялось.

• В советский период значительно преобладал императивный метод, действовала система предписаний и запретов. Всякие сделки с землёй решительным образом пресекались.

• С переходом России на рыночную экономику, на первое место выдвигается диспозитивный метод. Это обусловлено включением земли в рыночный оборот, права частной собственности на землю. Однако сохраняется и императивный метод ( например при привлечении виновных лиц к отв-ти).

Принципы ЗП.

Принципы земельного права – это основные положения, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование земельных отношений (содержатся в ст.1 ЗК РФ 2001 г.):

1) принцип ЦЕЛЕВОГО использования земель: земли должны использоваться исключительно по тому назначению, для которого они предназначены (в противном случае земли могут быть изъяты).

2) принцип РАЦИОНАЛЬНОГО исп-я земель: достижение максимального эффекта от использования земли с соблюдением требований по ее охране.

3) принцип приоритета особо ценных и особо охраняемых земель – изменение целевого назн-ия данных земель ограничивается/запрещается ФЗ.

4)принцип ПЛАТНОСТИ использования земель ( закреплен новым ЗК РФ 2001г.)

5) принцип равноправного развития различных форм хозяйствования на земле. На базе бывших колхозов и совхозов сейчас открыты акционерные общества, хозяйственные товарищества, крестьянские (фермерские) хозяйства.

Задачи ЗП.

1. Рациональное использование и охрана земель;

2. Обеспечение равенства форм хозяйствования на земле;

3. Сохранение экологического равновесия, экологической безопасности;

4. Защита прав и законных интересов граждан.

Земельная реформа.

Земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал в СССР до 1990 года. Основой прежнего земельного строя была исключительная собственность гос-ва на землю.

Во-первых, введение новых форм хозяйствования в аграрном секторе. Во-вторых, введение частной собственности на землю. В-третьих, введение платы за землю.

Земельная реформа началась с подготовки правовой базы, правового фундамента. На этом этапе были приняты такие законы, как

• закон РСФСР 1990 г. " О земельной реформе" – определил механизм проведения реформы.

Земельная реформа была направлена на повышение эффективности использования земель, укрепления прав субъектов на землю. Для этого необходимы меры экономического характера: реорганизация колхозов, совхозов; ликвидация монополии гос-ва на землю, введение платы за использование земли.

Впервые право ч/с на землю было введено Законом РСФСР 1990г. «Об изменениях и дополнениях Конституции РСФСР» - в течение 10 лет с момента приобретения прав собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась. Указом Президента 1993г. «О развитии аграрной реформы» права собственников зем.участков были расширены. Конституция РФ 1993 года закрепила частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. В 2001 году был принят новый Земельный Кодекс.

Оценка земельных участков

Оценка земли осуществляется путем:

1. Рыночная стоимость ЗУ формируется под влиянием спроса и предложения на соответствующие ЗУ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «об оценочной деятельности» оценщиком, определяемая путем использования экономических методов прямого сравнительно анализа продаж, доходного метода и затратного метода.

2.Кадастровая оценка земель проводится ( Роснедвижимостью) для целей налогооблажения всех категорий земель. По результатам оценки земель, составляется схема оценочных зон, и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

3.Нормативная цена применяется в случаях, предусмотренных зак-вом, а также в случаях, если кадастровая стоимость ЗУ не определена. Н/ц ежегодно определяется ОИВ субъектов РФ, однако не должна превышать 75% уровня рыночной цены.

Залог земельных участков

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны ( залогодателя).

Предмет договора: земельные участки ( неограниченные в обороте), а также здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.

Не допускается залог:

§ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

§ части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и НПА ОМС для земель различного целевого назначения.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка. Договор об ипотеке подлежит гос.регистрации. Его отсутствие влечет недействительность договора. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке

Обращение взыскания на заложенный ЗУ при неисполнении должником своих обязательств, производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного ЗУ. Однако, не допускается обращение взыскания на заложенный ЗУ из состава земель с/х назначения до 1 ноября текущего года. Если торги не состоялись ( например – на торги явилось менее 2х покупашек), залогодержатель вправе приобрести этот ЗУ по его начальной продажной цене.

Аренда земли

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – зем. участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка явл-ся его собственностью.

Содержание. предметом договора аренды м.б любые ЗУ, за исключением изъятых из оборота( земли, занятые гос.природными заповедниками и нац.парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.)

Форма: В соответствии с ГК, договор аренды ЗУ на срок более 1 года, либо, если хотя бы одной из сторон договора является юр. лицо, независимо от срока - д. быть заключен в письменной форме.

Субъекты: любые ФЛ, ЮЛ, включая ИГ и ЛБГ, за искл. случаев, предусмотренных ЗК.

Права и обязанности: Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду ЗУ, к-е были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование ЗУ.

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды ЗУ третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог. Арендатор имеет также право передать арендованный ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды, с условием уведомления собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности:

1.Договор аренды земель с/х назначение – максимум 49 лет

2.Договор аренды лесного участка, находящегося в гос.или мун.собственности – 49 лет.

3.Договор аренды ЗУ для для гос. или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – максимум 1 год.

Содержание права пользования землей. Ограничение прав землепользователей.

Содержание права пользования землёй - это совокупность прав и обязанностей всех землепользователей. Содержание права пользования землёй проявляется через фактическую эксплуатацию земельных ресурсов, использование полезных свойств земли.

Согласно ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1) использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (торф, глина, песок, пресные воды)

2) возводить жилые, производственные, здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка.

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными

ОБЯЗАННОСТИ:

1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением

2) использовать ЗУ способами и приёмами, которые не причиняют вреда окружающей среде

3) своевременно приступать к использованию земельных участков, предоставленных для соответствующей цели.

4) своевременно производить платежи за землю.

5) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных.

6) на землях с/х назначения к землепользователю предъявляется требование сохранения и повышения плодородия земель.

7) не допускать загрязнение, захламление, зарастания земель сорняками и кустарниками.

8) не нарушать права иных землепользователей

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

Плата за землю

ЗК РФ называет 2 формы платы за использование земли: земельный налог и арендная плата

Земельный налог - это форма ежегодных платежей за землю, начисляемых для собственников, землевладельцев, землепользователей (кроме арендаторов) на основе ставок налога. Плательщиками земельного налога являются ЮЛ и ФЛ.

Ставка земельного налога - это норма взимания данного налога с единицы земельного участка определённого целевого назначения. Налоговые ставки устанавливаются НПА представительных органов муниципальных образований. На ЗУ с/х назначение/ ЗУ личного хоз-ва/ЗУ жилищного фонда – ставка земельного налога не должна превышать 0, 3% от кадастровой стоимости ЗУ. В отношении прочих земель – не более 1, 5%. Ставка земельного налога дифференцируется также в зависимости от категории земель.

Арендная плата - платежи за пользование землёй, переданной в аренду.

§ за земли, находящиеся в собственности РФ - устанавливаются Правительством.

§ за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ – устанавливаются ОГВ субъекта РФ

§ за земли, находящиеся в собственности муниципальных образований - устанавливаются ОМС

§ за земли, находящиеся в частной собственности - устанавливаются в договоре аренды.

Средства, полученные ОГВ и ОМС, расходуются:

1) на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению мониторинга земель и кадастра

2) на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия

3) на освоение новых земель

4) на инженерное и социальное обустройство территории (строительство дорог, линий электропередач)

Землеустройство.

Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель, сохранения и повышения плодородия почв.

Землеустроительные мероприятия проводятся на основании решений ФОГВ, ОГВ субъектов и ОМС, судебных решений.

Территориальное землеустройство может иметь место:

• при уточнении генеральной схемы землеустройства всей территории РФ

• на землях, относящихся к федеральной собственности

• на землях, относящихся к собственности субъектов федерации.

При проведении территориального землеустройства происходит образование новых и упорядочивание уже существующих объектов землеустройства. Территориальное землеустройство направлено на устранение различного рода неудобств, возникающих в процессе пользования землёй.

Внутрихозяйственное землеустройство

§ проводится в целях организации рационального использования земель с/х назначения и их охраны.

§ определяет различные виды с/х угодий в структуре земель с/х назначения.

§ выполняется разработка мер по: улучшению с/х угодий; освоению новых земель; восстановлению земель; защите земель от негативных воздействий.

Статья 3. Обязательность проведения землеустройства

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

1. изменения границ объектов землеустройства;

2. выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;

3. проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.