Регистрация договора купли-продажи жилого помещения

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 13Следующая ⇒

Ключевое разъяснение: государственная регистрация договоров купли-продажи жилого помещения требуется только в случаях, когда продавец на момент заключения этого договора является его собственником.

В п. 9 Постановления N 54 Пленум ВАС РФ разъяснил, что государственной регистрации подлежит только такой договор купли-продажи жилого помещения, предмет которого в момент заключения договора принадлежит продавцу (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В противном случае договор будет считаться заключенным с момента его подписания.

Устанавливается, что отказ территориальных органов Росреестра в государственной регистрации права собственности на такое жилое помещение, которое в момент заключения договора купли-продажи не принадлежало продавцу, и, соответственно, в отсутствие государственной регистрации этого договора является незаконным, если такой отказ обосновывается только отсутствием этой регистрации.

Договоры долевого строительства

Ключевое разъяснение: разъяснения Пленума ВАС РФ из Постановления N 54 не распространяются на отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов.

В п. 11 Постановления N 54 специально оговаривается, что разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в этом Постановлении, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

В Постановлении N 54 указывается, что нормы Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи, поэтому привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве.

Тема 12. ДОГОВОР КОМИССИИ

12.1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»

Правовая природа договора, по которому товар передается на реализацию, определяется судом исходя из толкования условий данного договора и фактических отношений сторон, сложившихся при его заключении и исполнении.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании долга по договору реализации товара, заключенному между ними.

Истец полагал, что состоявшаяся сделка является договором купли-продажи, в котором определен срок оплаты. По истечении указанного срока переданный ответчику товар подлежал оплате по согласованной сторонами цене даже в том случае, если товар еще не был реализован. Договорное условие о том, что товар подлежит оплате по мере реализации, но не позднее определенного срока, по мнению истца, служило обоснованием той отсрочки оплаты, которая была предоставлена покупателю.

Ответчик возражал против заявленных требований, полагая, что заключенная сделка отвечает признакам договора комиссии, а не договора купли-продажи, в связи с чем, согласно пункту 1 статьи 990 ГК РФ, обязанность ответчика по оплате принятого на реализацию товара не возникает до момента его фактической реализации. Поскольку ответчик представил доказательства того, что товар реализован лишь частично и в оставшейся части может быть возвращен истцу, он считал требования истца не подлежащими удовлетворению.

Суд удовлетворил иск в полном объеме, указав на следующие обстоятельства. Совокупность условий рассматриваемой сделки свидетельствует о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи. При наличии в данном договоре условия об оплате не позднее определенного срока в нем отсутствуют условия, свойственные комиссионным отношениям. Приняв на себя обязанность оплатить товар не позднее определенной даты, ответчик согласился нести риск невозможности дальнейшей продажи товара, что соответствует договорным отношениям купли-продажи.

В другом деле закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью оплаты за переданный на реализацию товар и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в результате просрочки уплаты.

Между истцом и ответчиком заключен договор, в силу которого ответчик обязался по поручению истца за вознаграждение совершить от своего имени за счет последнего сделки по продаже имущества (строительной техники). Истец обратился в суд, поскольку полагал, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, в котором предусматривалось, что товар должен быть реализован до истечения согласованного сторонами срока.

Суд установил, что спорный договор по своей правовой природе является договором комиссии. По этой причине определенный сторонами график платежей должен исполняться комиссионером (ответчиком) только при условии реализации оборудования на соответствующую сумму.

Согласно пункту 1 статьи 990 ГК РФ договор комиссии исполняется за счет комитента. В силу статьи 999 ГК РФ в обязанность комиссионера входит передача комитенту всего полученного для последнего по сделке данного вида. Таким образом, при отсутствии соглашения сторон об авансировании комиссионером комитента перечисление первым последнему денежных средств до реализации переданного на комиссию имущества противоречит правовой природе комиссионных отношений, так как свидетельствует об исполнении договора за счет комиссионера, который в этом случае передает не то, что им было получено по сделке.

Как установлено в ходе разбирательства по делу и не оспаривается истцом, ответчик на момент рассмотрения дела не реализовал имущество на сумму, соответствующую размеру истребуемого долга. Поэтому обязанность ответчика перечислять платежи по договору в адрес истца не наступила. Следовательно, судом правомерно признано, что требования о взыскании задолженности, пеней и процентов заявлены безосновательно. По самостоятельному иску комитента суд может обязать комиссионера возместить убытки, если будет установлено, что обязательства исполнялись комиссионером ненадлежащим образом.

2. У контрагента в сделке, заключенной с ним комиссионером по поручению комитента, не возникает права требования по отношению к комитенту, за исключением случаев, когда обязанности комиссионера перешли к комитенту путем соглашения о переводе долга или на основании закона.

Закрытое акционерное общество (продавец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю (первому ответчику) и обществу с ограниченной ответственностью (второму ответчику) о взыскании солидарно задолженности за поставленный товар.

Исковые требования к первому ответчику основаны на заключенной между ним и истцом сделке купли-продажи. Требование ко второму ответчику выдвигалось ввиду заключенного между ответчиками договора комиссии, в котором комитент (второй ответчик) обязан на основании абзаца четвертого статьи 1000 ГК РФ освободить комиссионера (первого ответчика) от обязательств по оплате товара, принятых первым ответчиком по сделке купли-продажи с истцом.

Суд удовлетворил иск к первому ответчику и отказал в иске ко второму ответчику, указав, что правило абзаца четвертого статьи 1000 ГК РФ регулирует внутренние отношения между комитентом и комиссионером и устанавливает обязанность комитента, которая может быть исполнена разными способами, в том числе путем перевода на комитента долга комиссионера перед истцом или непосредственного погашения комитентом этого долга.

Поскольку комиссионер заключает сделку от своего имени, права и обязанности по этой сделке возникают у него во всех без исключения случаях (абзац второй пункта 1 статьи 990 ГК РФ). Эти права и обязанности могут перейти к комитенту на основании части 2 статьи 1002 ГК РФ в случае банкротства комиссионера. В настоящем деле такого основания для перехода обязанностей первого ответчика ко второму не имелось.

3. Право требования уплаты комиссионного вознаграждения не зависит от исполнения сделки, заключенной между комиссионером и третьим лицом, если иное не вытекает из существа обязательства или соглашения сторон.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании комиссионного вознаграждения.

Между предпринимателем и обществом заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер (истец по делу) обязывался совершить сделки продажи имущества, принадлежащего комитенту (ответчику). Истец исполнил данное ему поручение, заключил сделку с покупателем и в соответствии с комиссионным поручением первым исполнил свои обязанности продавца по отношению к покупателю посредством передачи проданного товара. В нарушение условий заключенного договора купли-продажи покупатель допустил просрочку оплаты товара. По заключении указанной сделки комиссионер направил комитенту отчет с приложением оправдательных документов и потребовал уплатить ему комиссионное вознаграждение, а получив отказ, обратился в суд.

Суд первой инстанции отказал предпринимателю в иске, посчитав, что право на комиссионное вознаграждение возникает лишь при исполнении третьим лицом той сделки, которая была с ним заключена комиссионером. Суд истолковал положение пункта 2 статьи 991 ГК РФ в совокупности с правилами статьи 999 ГК РФ, полагая, что наличие обязанности комиссионера передать комитенту все полученное по сделке с третьим лицом свидетельствует о том, что до исполнения сделки третьим лицом договор комиссии не признается исполненным. Несмотря на то что названный договор не исполнен по причинам, не зависящим от комитента, право на вознаграждение у комиссионера не возникло.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск в полном объеме, указав, что в силу пункта 1 статьи 990 ГК РФ основной обязанностью комиссионера, с исполнением которой связано возникновение права комиссионера на вознаграждение, является обязанность совершить сделку, а принятие исполнения по этой сделке может входить или не входить в предмет комиссионного поручения в зависимости от соглашения между комиссионером и комитентом. Кроме того, постановка уплаты вознаграждения по договору комиссии в зависимость от воли третьего лица, а следовательно, под условие не отвечает признакам возмездных договоров, к числу которых относится договор комиссии.

4. Если покупатель производит оплату товара частичными платежами, то при отсутствии соглашения об ином комиссионер вправе удержать комиссионное вознаграждение полностью из первой поступившей ему суммы.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неправомерно удержанных ответчиком сумм по договору комиссии.

Между обществом и предпринимателем заключен договор комиссии, в соответствии с которым комиссионер (ответчик по делу) обязался совершать сделки купли-продажи имущества, принадлежащего комитенту (истцу), от своего имени за счет последнего. Согласно условиям договора, заключенного ответчиком с покупателем товара, оплата должна поступить тремя взносами равными долями с перерывом в три месяца. Получив первый платеж, комиссионер удержал причитающееся ему вознаграждение не пропорционально размеру данного взноса, а в полном объеме. Оставшиеся выплаты покупатель не произвел и был объявлен банкротом. Комитент, полагая, что комиссионер нарушил его интересы, поскольку комиссионное вознаграждение причитается последнему в зависимости от объема, в котором будет исполнена сделка с покупателем, обратился в суд с требованием о взыскании с комиссионера неправомерно удержанных сумм.

Суд отказал в иске, указав, что при отсутствии соглашения об ином с заключением комиссионером сделки право на комиссионное вознаграждение возникло у него в полном объеме. Нарушений, допущенных комиссионером при исполнении своих обязательств, не установлено. Таким образом, на основании статьи 997 ГК РФ право на вознаграждение могло быть осуществлено комиссионером путем удержания (зачета) причитающихся ему сумм из любых сумм, поступивших ему от третьего лица в качестве исполнения сделки.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒