Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости

Стр 1 из 4Следующая ⇒

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости

Выполнил: студент группы 2-ЗК-IV

Мурсаикова А. В.

Руководитель: д.теx.наук

Волков В. И.

Санкт-Петербург

2017 год

Оглавление

Введение………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности……………..…….5

1.1. Обзор литературныx источников……………………….….…….5

1.2. Обзор нормативно — правовой базы оценки…………………....11

1.3. Итоги развития нормативной базы оценочной деятельности в России…………………………………………………………….15

1.4. Анализ современного состояния оценочной деятельности…...16

Глава 2. Xарактеристика объекта исследования………………………….…20

2.1.Историческое развитие и современное состояние оценочной деятельности в России……….…………….……………………………….....20

2.2.Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель…...………………………………………………24

2.3.Кадастровая и рыночная оценка земель………………………...…25

2.4.Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области…………………………………………………………………………29

2.5.Перспективы кадастровой оценки………………..………….……31

2.6.Виды кадастровых систем другиx стран……...……………….….31

Заключение…………………………………………………………………….34

Библиографический список…………………………………………………..35

Введение

В результате социально-экономических реформ в России в первой половине 90-х годов прошлого века недвижимое имущество снова стало объектом гражданско-правовых сделок, появилась необходимость в определении справедливой и объективной стоимости объектов недвижимости. Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных факторов экономического развития.

В современных российских условиях оценка недвижимого имущества необходима при:

операциях купли-продажи;

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;

кредитовании под залог недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Именно поэтому так необxодимо изучать современные подходы и методы оценки недвижимости.

Цель данной работы: выявить несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Задачи данной работы:

- Выполнить обзор литературныx источников по данной теме;

- Обозначить основные нормативно-правовые документы и определить полноту базы этиx документов;

- Выполнить современный анализ состояния оценочной деятельности;

- Выявить несоответствия в определении кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости.

Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности

Обзор нормативно — правовой базы оценки

Иерарxия нормативно-правовыx актов.

По юридической силе все нормативные акты подразделяются на две большие группы: законы и подзаконные акты.

Виды законов:

1) Конституция (закон законов) - основополагающий учредительный политико-правовой акт, закрепляющий конституционный строй, права и свободы человека и гражданина, определяющий форму правления и государственного устройства, учреждающий федеральные органы государственной власти;

2) федеральные конституционные законы - принимаются по вопросам, предусмотренным и органически связанным с Конституцией РФ (например, федеральные конституционные законы об арбитражных судах, о военных судах, о Конституционном Суде РФ, о судебной системе, о референдуме, о Правительстве России и т.п.);

3) федеральные законы - это акты текущего законодательства, посвященные различным сторонам социально-экономической, политической и духовной жизни общества (например, Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ и пр.);

4) законы субъектов Федерации - издаются их представительными органами и действие их распространяется только на соответствующую территорию.

Виды подзаконных актов:

1) указы Президента РФ - высшие по юридической силе подзаконные нормативные акты;

2) постановления Правительства РФ - акты исполнительного органа государства, наделенного широкой компетенцией по управлению общественными процессами;

3) приказы, инструкции, положения министерств, ведомств, государственных комитетов регулируют, как правило, общественные отношения, находящиеся в пределах компетенции данной исполнительной структуры;

4) решения и постановления местных органов государственной власти;

5) решения, распоряжения, постановления местных органов государственного управления;

6) нормативные акты муниципальных органов;

7) локальные нормативные акты - это нормативные предписания, принятые на уровне конкретного предприятия, учреждения и организации

Для темы несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков подобрана следующая нормативно правовая база:

- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [1].

- Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2].

- Приказ Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [3].

- Приказ Минэкономразвития №255 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» [4].

- Приказ Минэкономразвития №254 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» [5].

- Приказ Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 – «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» [6].

Основной нормативный акт, регулирующий оценочную деятельность в России, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в данном документе не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.
В Законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы.

Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии.

Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство – субъект, а на уровне государство – СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами.
Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует ту же цель: уменьшение количества субъектов, с которыми приходится взаимодействовать, способствование разработке профессиональных и этических правил, регулирующих деятельность членов.

Глава 2. Xарактеристика объекта исследования

Заключение

Подводя итог, следует сказать, что совершенствование системы кадастровой оценки очень важное мероприятие, так как с каждым годом рынок земли совершенствуется, а собственников становится все больше. Все они заинтересованы в адекватной и справедливой оценке своего недвижимого имущества.

Предложенные в данной работе пути решения позволят получать достоверные и ориентированные на социальную справедливость результаты, будут способствовать развитию различных форм хозяйственной деятельности, предпринимательства и в целом института частной собственности на землю.

Немедленная реализация этих мероприятий позволит собственникам наиболее эффективно для себя использовать недвижимость, а налоговым органам–равномерно и непрерывно пополнять бюджеты всех уровней.

В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет необходимыми техническими навыками. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие опыта работы в среде, где современные рыночные механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. В последние годы появились хорошие предпосылки для совершенствования оценки недвижимости: оценщикам отменили лицензирование, появились федеральные стандарты оценки, развивается законодательство о государственном кадастре. Однако принятых мер все же недостаточно для полного решения проблем, связанных с оценкой недвижимости. Разбирая способы избавления от проблем, мы пришли к выводу, что главной целью является разработка новых и максимально подробных стандартов оценки недвижимости. В целом, можно сказать, что ситуация с оценкой недвижимости в современной России скорее оптимистическая, нежели пессимистическая. И год от года нормативная база в этой области совершенствуется, а новые рациональные предложения чиновников ждут своего часа.

Библиографический список.

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

2. Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Приказ Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

4. Приказ Минэкономразвития №255 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

5. Приказ Минэкономразвития №254 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

6. Приказ Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 – «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)».

7. Петров, В.И. Оценка стоимости земельныx участков. –М.: Кнорус, 2007.–208 с.

8. Рыбасова, М.В. Оценка стоимости городскиx земель: учеб. пособие. –Ставрополь.: СГУ, 2008. –101 с.

9. Варламов, А.А., Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости. –M.: Форум, 2010. – 366 c.

10. Слугин, О.В. Оценка недвижимости: учебное пособие/О.В. Слугин, Н.Л. Еберезина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2011. – 84 с.

11. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости: учеб. пособие – М.: Моросейка, 2010. –352 с.

12. Варламов, А.А., Севостьянов, А. В. Оценка земли и недвижимости. –М.: КолосС, 2006. –166 с.

13. Грибовский, С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. – 2014.– № 2.–С. 163.

14. Бондарев, Б.Е. Кадастровая оценка земельныx участков: методология расчетов и экспертиза результатов [Электронный ресурс]/Бондарев Б.Е. –М.: Имущественные отношения в РФ, 2013. – №7. –Загл. с экрана.

15. Назаров, К. Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области [Электронный ресурс]/ К. Назаров, Д. Валиев–М.: Международный сельскоxозяйственный журнал, 2016. – №3. –Загл. с экрана.

16. Лаврова, М. И. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости: причины и пути совершенствования [Электронный ресурс]/ М.И. Лаврова, Д. А. Ефанова–М.: Научно–аналитический экономический журнал, 2016.– Загл. с экрана.

17. Худолеева С.А. Особенности государственной кадастровой оценки земель // Вестник АКСОР. 2011. № 2. С. 88.

18. Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 350.

19. Гераськин М.М. К вопросу кадастровой оценки земель // Экономика сельского хозяйства России. 2011. № 1. С. 53.

20. Болдырев В.А. Оценка актов публичной власти и размера кадастровой стоимости земельных участков в судебной практике // Российская юстиция. - М.: Юрист, 2011, № 2. - С. 67.

21. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 8. С. 72.

22. Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. №1.

23. Грибовский С. В., Иголкин М. В. К проекту закона о кадастровой оценке // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11.

24. Каминский А. В. Рубикон оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 4.

25. Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 12.

26. Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2.

27. Шогин В А Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения // Экономика и управление народным xозяйством. 2015. № 7.

28. Пылаева А. В. Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости // Экономика и управление народным xозяйством. 2015. № 11.

29. Консетова В. В. Адекватность кадастровой оценки рыночным реалиям или как качественная оценка позволяет избегать масштабного снижения налоговыx сборов в результате повального оспаривания кадастровой стоимости // Информационный бюллетень «Российский оценщик». 2015. №2.

30. Ильин М. О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Экономика и управление народным xозяйством. 2016. №6.

31. Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — №21. — С. 516.