Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов в границах субъекта Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель. За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

3) постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

4) постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

5) приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

 

Кадастровая и рыночная оценка земель.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки». В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Вместе с тем между ними существует ряд отличий:

Таблица №1

Показатель	Рыночная оценка	Кадастровая оценка
Вид оцениваемой стоимости (в соответствии с ФСО № 2)	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Цель оценки (как правило)	Купля-продажа	Налогообложение, аренда
Нормативная правовая база	1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» 2. Земельный кодекс РФ 3. Градостроительный кодекс РФ 4.Законы субъекта РФ 5.Подзаконные акты субъекта РФ Другие законы и подзаконные акты	1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» 2.Земельный кодекс РФ 3.Постановления Правительства Российской Федерации: 3.1.от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» 3.2.от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» 3.3.от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства в РФ связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»
Нормативная методическая база	1.Методические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный) 2.Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3	1.Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4 2.Методические указания (рекомендации, методики) по государственной кадастровой оценке
Количество применяемых подходов (как правило)
Статус оценки	Негосударственная	Государственная
Дата оценки	Любая, по согласованию с заказчиком	1 января года проведения работ
Вид оценки	Индивидуальная	Массовая
Продолжительность выполнения работ (как правило)	до 3-х месяцев	до 7-ми месяцев
Срок действия (актуальность) полученных результатов оценки	6 месяцев	от 1 до 5 лет (как правило, 5 лет)
Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования	Применяется	Не применяется, рассматривается фактический вид использования
Обязательные процедуры придания результатам легитимности	Экспертиза (не во всех случаях)	Согласование, экспертиза, утверждение
Согласование результатов, полученных с использованием различных подходов	Проводится	Не проводится
Использование программного продукта при проведении расчетов	Как правило, не используется	Как правило, используется
Форма отчета	В соответствии с ФСО № 3	В соответствии с ФСО № 3 и специальными обязательными требованиями к отчету
Обследование в натуре, фотографирование объекта	Проводится	Не проводится
Стоимость работ по оценке одного объекта (в среднем)	15–150 тысяч рублей	15–150 рублей

 

Таким образом, между рыночной и кадастровой оценками земель существует довольно много отличий, в том числе существенных, что не позволяет поставить между ними знак равенства.

 

2.4 Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области.

В Подмосковье с 2010 г. значительно выросла кадастровая стоимость земельных участков, и в ряде случаев она существенно превысила рыночную стоимость земли. Кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 по муниципальному району. Этот показатель, например, в Раменском районе составил 2179 руб. за 1 м2

Сортировка данных показала, что кадастровая стоимость, превышающая рыночную, характерна для участков с плохим транспортным сообщением и большим расстоянием от населенного пункта при наличии леса, коммуникаций (электричество, газ, водопровод). Те участки, в которых отсутствует либо лес, либо коммуникации, либо плохой подъезд к участку при любом транспортном сообщении также имеют повышенную кадастровую стоимость по сравнению с рыночной. При этом следует отметить, что значительная часть участков с хорошей транспортной доступностью, наличием коммуникаций на участке характеризуется заниженной кадастровой стоимостью по сравнению с рыночной.

Проанализировав механизм и последствия кадастровой оценки, можно выделить несколько причин неправильной оценки:

1) Неразвитость земельного рынка в целом. У оценщиков недостаточно информации о проведенных сделках;

2) Недоработанность земельного кадастра, а именно наличие в нем фактических ошибок об объектах недвижимости;

3) Несовершенство методики проведения и расчета кадастровой стоимости. Не справедливо проводить оценку, не учитывая индивидуальные характеристики оцениваемого объекта. По мнению специалистов, несовершенство методики является главной причиной несправедливой оценки.

На опыте работы многих предприятий, можно выявить самые распространённые случаи завышения кадастровой стоимости:

- разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен;

- рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости;

- завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка;

- разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

 

 

Перспективы кадастровой оценки.

С целью решения представленных проблем предлагаются следующие пути совершенствования механизма кадастровой оценки:

1) Процедуру кадастровой оценки следует сделать публичной и открытой. Это позволит собственникам самостоятельно увидеть по каким критериям оценивалось их недвижимое имущество. Также это усилит доверие к данной процедуре.

2) Совершенствовать, подвергнуть корректировке методическое обеспечение кадастровой оценки;

3) При отборе исполнителей работ Управлению Росреестра следует руководствоваться не стоимостью на услуги проведения оценки, а профессионализмом и компетентностью оценщиков;

4) Срок исполнения работ сделать достаточным для того, чтобы оценщик смог предоставить качественные и достоверные результаты;

5) Совершенствовать государственный земельный кадастр, исключать ошибки, систематизировать и дополнять данные об объектах недвижимости.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться: