Залог как способ обеспечения исполнения обязательства: понятие и виды. Особенности залога недвижимости (ипотеки).

Залог представляет собой один из способов обеспечения обязательства, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Право залога может возникнуть в силу договора или в силу указания закона. Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем может выступать практически любое лицо, которое может быть кредитором по гражданско-правовой сделке, за исключением случаев, указанных в законе. Перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами достаточно обширен. Так, ГК РФ относит к таким условиям предмет залога и его оценку, существо, размер, и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В договоре также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть законом запрещен или ограничен. Кроме того, товар, принятый на хранение по двойному или простому складскому свидетельству, может быть в течение времени его хранения предметом залога путем залога соответствующего свидетельства, являющегося ценной бумагой. Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не установлено законом или договором страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не ниже размера требования, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. Залогодержатель обязан извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, если это предусмотрено договором, немедленно возвратить имущество залогодателю, если оно находится у залогодержателя, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя и пр. Залогодатель в свою очередь обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, использовать заложенное имущество так, как это делает каждый разумный собственник, не допускать положения, когда повышенная интенсивность использования, необычная для такого рода имущества, привела бы к его повреждению или утрате.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

Закон в зависимости от того, передается предмет залога залогодержателю или нет, закрепляет конструкции двух видов залога: заклада и залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. При закладе возможности залогодателя, связанные с распоряжением заложенной вещью, ограничены. Это выражается в том, что вещь остается во владении залогодержателя.

Виды залога также могут быть выделены по предмету залога: ипотека (залог недвижимости), залог прав, ценных бумаг и т.д. Наиболее значимо выделение видов договора по особенностям их юридической конструкции. По этому признаку в качестве особых разновидностей залога выделяют залог вещей в ломбарде и залог товаров в обороте. Специфика залога товаров в обороте, прежде всего, заключается в том, что допускает изменение состава и натуральной формы предмета залога (товаров, сырья, материалов, готовой продукции и т.д.) при условии, что их общая стоимость не становиться менее указанной в договоре о залоге. В силу пункта 1 статьи 358 ГК РФ принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может осуществляться в качестве предпринимательской деятельности специализированными организациями – ломбардами. Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета.

Федеральным законом от 21.12.2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации» внесены изменения в параграф 3 главы 23 ГК РФ «Залог», которые вступят в силу с 1 июля 2014 года.

Согласно ст. 339-1 ГК РФ этого закона залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Кроме этого основными изменениями правового регулирования залога являются: 1.введение нормы об управлении залогом (356 ГК РФ); 2. установление специального правового регулирования в отношении обязательственных прав (ст. 358-1 ГК РФ), залога прав по договору банковского счета (ст. 358-9 ГК РФ), залога прав участников юридического лица (358-15); 3. определение того, что с 1 января 2015 года залог допускается всего имущества лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (ст. 339 ГК РФ); 4. разрешение многочисленных проблем при установлении последующих залогов (342-1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 358¹⁸ федерального закона от 12.03. 2014 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в части 1, 2 и 4 ГК РФ» « Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий (пункт 1 статьи 1225) могут быть предметом залога в той мере, в какой правила Гражданского Кодекса допускают их отчуждение». С 1 октября 2014 года для регистрации залога исключительного права потребуется регистрировать не договор залога, а непосредственно залог (1234 п.4 ГК РФ). По договору залога исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации залогодатель в течение срока действия этого договора без согласия залогодержателя вправе использовать такой результат интеллектуальной деятельности или такое средство индивидуализации и распоряжаться исключительным правом на такой результат или на такое средство, за исключением случая отчуждения исключительного права, если договором не предусмотрено иное. Залогодатель не вправе отчуждать исключительное право без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Особенность правового регулирования ипотеки заключается в наличии специального нормативного акта. Так, залог недвижимости регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следует особо оговорить, что в настоящее время нотариальное удостоверение ипотеки не требуется.

Принято различать ипотеку земельных участков, ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и гаражей, ипотеку предприятий, зданий, сооружений. Необходимо учитывать и иные изменения действующего законодательства, касающиеся залога недвижимости. В частности, при ипотеке земельного участка право залога теперь распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено такое условие. Согласно Федеральному закону от 21.12.2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации» положения государственной регистрации договора ипотеки не применяются к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.

⇐ Предыдущая17181920212223242526Следующая ⇒

Поделиться: