Макроэкономика отрасль фирма

Введение

 

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Для того чтобы оценка стоимости бизнеса была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости бизнеса зависит также и от правильности использования методов оценки.

Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их физической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерно для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости предприятия в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую деятельность инвестиции более доходны.

Тема дипломной работы выбрана с учетом ситуации на рынке оценочных услуг, которая говорит о том, что в настоящее время все чаще возникает потребность в оценке стоимости бизнеса, пакетов акций, долей в уставных капиталах.

Целью работы является отработка применения методов оценки при определении стоимости бизнеса. В соответствии с этой целью основная задача работы состоит в подготовке типовых схем применения тех или иных методов оценки с иллюстрацией их применения на примере оценки стоимости конкретного бизнеса.

В первой части работы подробно освещаются основные понятия, термины и определения, используемые в процессе оценки собственности, в том числе бизнеса.

Рассмотрены основные методы оценки бизнеса – затратный подход, сравнительный подход, доходный подход. В процессе рассмотрения каждого метода показаны их сущность, достоинства и недостатки, область применения, процедура проведения.

Во второй части работы проведен финансовый анализ деятельности оцениваемого бизнеса, чтобы как можно более досконально изучить финансовую устойчивость и платежеспособность предприятия и на основе полученных данных дать объективную характеристику финансового состояния бизнеса. Так же такое подробное исследование помогает выявить «больные» места бизнеса, его скрытые и нереализуемые возможности.

В третьей части работы определена рыночная стоимость бизнеса с применением затратного подхода и доходного подхода.

Расчет стоимости предваряет описание сферы деятельности бизнеса, самого объекта оценки.

В ходе оценки стоимости объекта затратным подходом определена стоимость чистых активов бизнеса.

Сравнительный подход, при оценке данного объекта не применялся.

Применение доходного подхода позволило определить стоимость объекта методом капитализации прибыли.

Итогом работы является определение рыночной стоимости оцениваемого бизнеса на основе данных, полученных двумя подходами.

 

 

1. Теоретические основы определения рыночной стоимости бизнеса

Принципы оценки бизнеса

 

Имеются три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1. Основанные на представлениях собственника;

2. Связанные с эксплуатацией собственности;

3. Обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов:

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Принцип замещения говорит о том, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов:

Принцип вклада сводиться к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости бизнеса больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип продуктивности может быть результатом того, что земля дает возможность пользоваться извлекать максимальные доходы или до придела уменьшать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяет минимизировать расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности сводиться к следующему: наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных факторов производства.

Третья группа принципов:

Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорей всего будут оценены ниже среднего.

Принцип регрессии характеризует наличие излишеств на предприятии улучшений, которые будут оценены рынком ниже затрат на их формирование.

Принцип прогрессии имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, обеспечивающих лучшую инфраструктуру, предают предприятию дополнительную стоимость и рыночная стоимость, таким образом, увеличивается.

Принцип конкуренции сводится к тому, что если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков затрат, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости устанавливает зависимость стоимости предприятия от внешней среды.

Принцип экономического разделения гласит, чтобы имущественные права следует разделить на две или более имущественных интересов и соединить их таким образом, что бы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования определяет такое использование собственности, которое юридически и технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. Данный принцип применяется, когда оценка производиться в целях реструктуризации, т.е. без учета возможных принципиальных изменений деятельности предприятия.

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно квалифицировать следующим образом:

внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

внутренняя информация отражает деятельность оцениваемого предприятия.

В основе анализа всех информационных блоков лежит следующая последовательность:

Доходный подход

Доходный подход включает два метода:

- Метод капитализации доходов

- Метод дисконтирования доходов

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость бизнеса определяется величиной будущих выгод владельца.

Главной отличительной особенностью метода прямой капитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации выводиться прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход, или денежный поток до уплаты налога.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Сущность данного метода выражается формулой (1):

 

V=I/R, (1)

 

где:

V – стоимость

I – чистая прибыль

R – ставка капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока.

Определение стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков основан на предположении, что инвестор не заплатит за данное предприятие сумма, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Данный метод оценки считается приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных активов и т.п., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применения данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной, хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактором для принятия управленческих решений) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

Наиболее предпочтительным из данных методов метод дисконтированного будущего денежного потока, так, как денежный поток не так изменчив, как прибыль, он включает в себя в отличие от прибыли потребность в собственных оборотных средствах.

Нормализованный денежный поток подразумевает стабильное получение денежных средств, что в период высокой инфляции и слабой предсказуемости является маловероятным.

Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Базовой формулой в затратном подходе является формула 3:

 

СК=А – О, (3)

 

где:

СК – собственный капитал;

А – активы

О – обязательства

Данный подход представляется двумя основными методами:

- методом стоимости чистых активов

- методом ликвидационной стоимости

Расчет стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Стоимость предприятия зависит от того, какой потенциал накоплен им в прошлом. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость его активов. На оценке активов базируется метод балансовой (или книжной) стоимости. В соответствии с Международными Принципами бухгалтерского учета балансовая стоимость предприятияпредставляет собой разницу между активами предприятия за минусом износа и его обязательствами, представленной формулой 4:

 

Ч БС = А – И – О (4)

 

где

ЧБС — чистая балансовая стоимость предприятия;

А— активы;

И — все виды износа материальных активов;

О — обязательства предприятия (кредиты, займы, расчеты).

Этот метод позволяет быстро, просто и эффективно установить, какими активами фактически располагает предприятие при условии правильной политики учета. Однако следует иметь в виду, что этот метод базируется на данных об активах по ценам их приобретения, которые непригодны, если стоимость предприятия определяется в условиях высокой инфляции, поскольку стоимость материальных активов оказывается заниженной. Кроме того, какие-то активы могут оказаться нереализованными на рынке. Этот недостаток не позволяет использовать для оценки стоимости предприятия скорректированную (чистую) балансовую стоимость (СЧБС), так как при ее расчете учитывается величина переоценки фондов предприятия:

СЧБС=А – И – П – 0, (5)

 

где

П — переоценка фондов предприятия.

Для стабильно работающих предприятий, которые не планируется закрывать в обозримом будущем, скорректированная чистая балансовая стоимость достаточно надежно отражает нижнюю границу его цены.

Но главный недостаток методов оценки активов по балансовой и скорректированной балансовой стоимости заключается в том, что они не отражают прибыль, которую получает и может получить предприятие в будущем от использования своих активов. Поэтому, если в качестве критерия оценки брать только чистую или скорректированную балансовую стоимость, не исключено, что предприятие, имеющее большой объем чистых активов, будет оценено выше, но приносить существенно меньшую прибыль и даже быть убыточным.

Ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек, включающих комиссионные, при продаже бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала и др. Кроме того, цена реализации в случае быстрой продажи, как правило, ниже нормальной рыночной.

Метод ликвидационной стоимости предполагает инвентаризацию и оценку каждого актива с учетом специфических факторов, таких, как месторасположение, степень специализации, ликвидности и т.п. Причем одни из них увеличивают ликвидационную стоимость, тогда как другие уменьшают.

Далее вычитают обязательства и издержки на ликвидацию. Ликвидационная стоимость используется, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив развития. Таким образом, ликвидационная стоимость определяет минимальную цену предприятия при его продаже в случае высокой вероятности банкротства предприятия. Подобно другим методам, базирующимся на оценке активов, метод ликвидационной стоимости не отражает способность активов приносить прибыль.

Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

- обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

- в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

- действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения стаки дисконтирования:

· модель оценки капитальных активов;

· метод кумулятивного построения;

· модель средневзвешенной стоимости каптала.

Для оценки рыночной стоимости предприятия необходим предварительный анализ финансового состояния.

Конкуренты

Основным конкурентом на Абазинском рынке является:

- «Малышок», являющийся представителем «Kodak».

Развитый рынок фотографических аппаратов позволяет населению самому производить фотосъемки, а сеть «Kodak» их обрабатывает и печатает, что не входит в услуги оцениваемого «Фокуса».

Анализ уплотненного баланса

Нормализация бухгалтерского баланса не проводилась, так как при анализе финансовой отчетности предприятия не было выявлено чрезвычайных и единовременных статей баланса

Для общей оценки финансового состояния составляют уплотненный баланс (таблица 4), в котором объединяют группы однородные статьи. При этом сокращается число статей баланса, что повышает его наглядность.

 

Таблица 4 – Уплотненный баланс (руб.)

Актив/Пассив	01.01.04	01.01.05
	руб.	руб.
I. Необоротные активы
Основные средства	192, 2	202, 4
Итого по разделу I	192, 2	202, 4
II. Оборотные активы
Запасы	18, 0	12, 8
Дебиторская задолженность	44, 2	34, 4
Денежные средства	154, 0	182, 3
Итого по разделу II	216, 2	229, 5
Баланс	408, 4	431, 9
III. Капитал и резервы
Собственный капитал	260, 0	300, 0
Итого по разделу III	260, 0	300, 0
V. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность	148, 4	131, 9
Итого по разделу V	148, 4	131, 9
Баланс	408, 4	431, 9

 Анализируя представленные показатели, наблюдаем, незначительное увеличение стоимости внеоборотных активов, увеличение оборотных активов, увеличился собственный капитал, уменьшилась кредиторская задолженность.

Таблица 15 - Благоустройство помещения

вид благоустройства	тип
вид отопления	центральное
наличие водоснабжения	центральное
наличие электроснабжения (тип проводки)	скрытый
наличие канализации	сброс в городскую сеть
наличие горячего водоснабжения	центр.

 

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

· центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

· район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

 

 (11)

 

K_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

 

, (12)

 

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

 

, (13)

ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1, 19); И_91/84 – 1, 59;

И_{текущий/91} – 37, 771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

Н_ПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

 

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3, 0%	1, 0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26, 7%	1, 0	135340
Перегородки	14%	4, 3%	1, 0	22032
Перекрытия		16, 0%	1, 0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1, 2%	1, 0	6092
Кровельное покрытие	60%	1, 8%	1, 0	9138
Полы в т.ч.	8%
• керамические	80%	6, 4%	1, 0	32490
из линолеума	20%	1, 6%	1, 0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5, 6%	1, 0	28429
Двери	44%	4, 4%	1, 0	22337
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0, 7%	1, 0	3554
Ламинат	45%	3, 2%	1, 0	15991
Обои	25%	1, 8%	1, 0	8884
Подвесной потолок	20%	1, 4%	1, 0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3, 6%	1, 0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3, 4%	1, 0	17413
Санитарно-технические устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3, 75%	1, 0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1, 50%	1, 0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1, 80%	1, 0	9138
Внутренняя канализация	14%	2, 10%	1, 0	10661
Электрооборудование	30%	4, 50%	1, 0	22844
Итого	91, 0%	98, 7%		500800

 

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Наименование	Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230, 00	13, 00	60, 00	0, 22	3 299, 83
Стены	135 340, 00	13, 00	50, 00	0, 26	35 188, 40
Перегородки	22 032, 00	13, 00	75, 00	0, 17	3 818, 88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317, 00	13, 00	20, 00	0, 65	56 756, 05
• кровельное покрытие	9 138, 00	13, 00	30, 00	0, 43	3 959, 80
Полы в т.ч.
• керамические	32 490, 00	2, 00	60, 00	0, 03	1 083, 00
• из линолеума	8 122, 00	2, 00	10, 00	0, 20	1 624, 40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429, 00	13, 00	40, 00	0, 33	9 239, 43
Двери	22 337, 00	2, 00	50, 00	0, 04	893, 48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554, 00	2, 00	5, 00	0, 40	1 421, 60
Ламинат	15 991, 00	2, 00	15, 00	0, 13	2 132, 13
Обои	8 884, 00	2, 00	8, 00	0, 25	2 221, 00
Подвесной потолок	7 107, 00	2, 00	10, 00	0, 20	1 421, 40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123, 00	2, 00	40, 00	0, 05	906, 15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413, 00	2, 00	8, 00	0, 25	4 353, 25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037, 00	13, 00	35, 00	0, 37	7 070, 89
Внутренний водопровод	7 615, 00	13, 00	30, 00	0, 43	3 299, 83
Горячее водоснабжение	9 138, 00	13, 00	30, 00	0, 43	3 959, 80
Внутренняя канализация	10 661, 00	13, 00	30, 00	0, 43	4 619, 77
Электрооборудование	22 844, 00	13, 00	25, 00	0, 52	11 878, 88
Итого	500 802, 00				159 147, 97

 

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49, 1 м². Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332, 5 м², общая площадь квартир 4 493, 5 м². Следовательно на 1 м² застройки приходится 0, 74 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36, 4 м², (доля земельного участка под данным объектом составляет 0, 01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

3. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.

 

Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
		ул. Лазо	ул. Пролетарс кая	ул. Ленина	ул. Лазо	ул. Кулакова	ул. Лазо
Источник информации			газета «Абазинский курьер»	газета «Абазин-ский курьер»	газета «Абазин ский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»
Цена продаж (предложений), рублей			450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)		49, 1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи) 1234567Следующая ⇒ Поделиться:

Последнее изменение этой страницы: 2019-10-03; Просмотров: 152; Нарушение авторского права страницы