Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подход а

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

 

Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Источник информации		Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы
Район	Лазо	Ленина	Кулакова	Набережная	Набережная
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС.		2 392	2 591	1 638	2 524
Условия рынка аренды (дата)		III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	49, 1	30, 1	30, 1	58, 6	33, 28
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер помещения	Встр.	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0, 00	0, 00	0, 00	0, 00
Откорректированная цена, руб./м2		2 392	2 591	1 638	2 524
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год		2 286

 

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м² в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2, 2% от остаточной стоимости имущества.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0, 50	0, 63	0, 75	0, 88	1, 00	1, 25	1, 50		1, 75		2, 00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков				1
коррупция					1
изменение государственной политики						1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности			1
структура населения			1
плотность заселения			1
демография			1
общеэкономические факторы
уровень инфляции			1
налоги в области недвижимости			1
финансирование строительства и реконструкции			1
предложение			1
спрос			1
уровень жизни населения				1
состояние и перспективы строительства			1
сроки кредитования				1
процентные ставки				1
условия выделения средств				1
перспективы рынка недвижимости			1
физические факторы
экология					1
географическое положение		1
геология			1
геодезия			1
топография			1
природа					1
сейсмичность						1
технологические решения в области землепользования			1
количество наблюдений	0	1	15	5	5	2	0		0		0
вес	0	0, 63	11, 25	4, 4	5	2, 5	0		0		0
взвешенная сумма	23, 78
количество факторов	28
оценка коэффициента бета	0, 849
факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0, 50	0, 63	0, 75	0, 88	1, 00	1, 25		1, 50		1, 75		2, 00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков					1
коррупция					1
изменение государственной политики					1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности				1
структура населения				1
плотность заселения				1
демография				1
общеэкономические факторы
уровень инфляции						1
налоги в области недвижимости						1
финансирование строительства и реконструкции				1
предложение				1
спрос					1
уровень жизни населения					1
состояние и перспективы строительства				1
сроки кредитования						1
процентные ставки						1
условия выделения средств						1
перспективы рынка недвижимости				1
физические факторы
экология					1
географическое положение					1
геология					1
геодезия					1
топография					1
природа					1
сейсмичность					1
технолоические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	8	14	5		0		0		0
вес	0	0	0	7, 04	14	6, 25		0		0		0
взвешенная сумма	27, 29
количество факторов	27
оценка коэффициента бета	1, 011

 

Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0, 50	0, 63	0, 75	0, 88	1, 00	1, 25	1, 50	1, 75	2, 00
политические факторы
риск национализации							1
риск экспроприации							1
риск военных действий и гражданских беспорядков							1
коррупция							1
изменение государственной политики
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности						1
структура населения						1
плотность заселения						1
демография					1
общеэкономические факторы
уровень инфляции							1
налоги в области недвижимости							1
финансирование строительства и реконструкции							1
предложение								1
спрос							1
уровень жизни населения							1
состояние и перспективы строительства							1
сроки кредитования							1
процентные ставки							1
условия выделения средств							1
перспективы рынка недвижимости								1
физические факторы
экология							1
географическое положение							1
геология							1
геодезия							1
топография							1
природа							1
сейсмичность							1
технологические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	0	1	3	20	2	0
вес	0	0	0	0	1	3, 75	30	3, 5	0
взвешенная сумма	38, 25
количество факторов	26
оценка коэффициента бета	1, 471

 

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск					средний риск			высокий риск
	0, 5%	1, 00%		2, 00%		3, 00%	3, 50%	4, 50%	5, 50%	6, 00%	7, 00%
местоположение
транспортная доступность		1
пешеходная доступность				1
наличие и состояние коммуникаций		1
размещение объекта в плане города (района)				1
примыкающие окружение				1
физические характеристики
физические параметры				1
объемно-планировочные показатели				1
качество строительства и эксплуатации		1
состояние объекта				1
функциональная пригодность и использование		1
привлекательность и комфорт				1
условия продаж
залоги и заклады		1
мотивы продавцов и покупателей		1
даты известных сделок по аналогам	1
особые условия сделок		1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы		1
ликвидность		1
эксплуатационные расходы		1
стоимость строительства и реконструкции		1
количество наблюдений	1	11		7		0	0	0	0	0	0
вес	0, 5%	11, 0%		14, 0%		0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%
взвешенная сумма	25, 5%
количество факторов	19
итоговый несистематический риск	1, 34%
факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск				средний риск				высокий риск
	0, 5%	1, 00%	2, 00%		3, 00%		3, 50%	4, 50%	5, 50%	6, 00%	7, 00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры							1
состояние объекта							1
функциональная пригодность и использование							1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0		0		11	6	0	0	0
вес	0, 0%	0, 0%	0, 0%		0, 0%		38, 5%	27, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%
взвешенная сумма	65, 5%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	3, 85%

 

Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск			средний риск			высокий риск
	0, 5%	1, 00%	2, 00%	3, 00%	3, 50%	4, 50%	5, 50%	6, 00%	7, 00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры								1
состояние объекта								1
функциональная пригодность и использование								1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	8	9	0
вес	0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%	0, 0%	44, 0%	54, 0%	0, 0%
взвешенная сумма	98, 0%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	5, 76%

 

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

 

Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	8, 7%	Источник информации: Гарант – справочная правовая система
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	8, 70%
β -коэффициент бета	0, 849	1, 011	1, 471
Rm - рыночная норма дохода	13, 00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1, 34%	3, 85%	5, 76%
Ставка дисконта, Rе	13, 69%	16, 90%	20, 79%
Среднее зачение ставки дисконта, Rе	17%
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20, 00%	10, 00%	6, 67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23, 67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29, 00%

 

Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: