Износ объектов недвижимости и методы его оценки

Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости. Методы расчета восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость-себестоимость строительства объекта, определяемая в текущих ценах на дату оценки без учета суммы накопленного износа.

Восстановительная стоимость м.б. рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Существует 3 метода расчета восстановительной стоимости.

1.Метод сравнительной единицы. Наиболее простой, наиболее трудоемкий. Использование этого метода предполагает что если нам известна стоимость строительства сравнительной единицы(1м², 1м³) аналогичного объекта, то мы можем определить стоимость оцениваемого объекта. Стоимость сравнительной единицы объекта аналога должна быть скорректирована на имеющиеся между объектами различия. Объектах аналог должен быть ближе к оцениваемому объекту по функциональному назначению, физическим характеристикам и хронологическому возрасту.

2. Метод строительных компонентов. Восстановительная стоимость объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов(фундамента, стен) В зависимости от того как рассчитывается стоимость каждого строительного компонента, выделяют 3 подметода:

-метод субподряда

-метод разбивки по профилю работ

-метод выделения затрат

3. Метод количественного обследования. Заключается в составлении смет строительства оцениваемого объекта как если бы он бы строился вновь.

Определение итоговой(остаточной) стоимости объекта.

С₀-остаточная стоимость объекта

С_в-восстановительная стоимость объекта

u-износ

Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий

Метод расчета ликвидационной стоимости применяется, как правило, при ликвидации компании. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. Проведение комплексного финансового анализа предприятия, на основании которого делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

2. Формирование оцениваемой массы имущества.

3. Определение суммы задолженности компании.

4. Разработка календарного графика ликвидации.

5. Определение размера затрат на ликвидацию предприятия.

6. Оценка реализуемого имущества.

7. Определение ставки дисконтирования с учетом планируемого срока реализации.

8. Построение графика реализации имущества и определение совокупной выручка от реализации активов.

9. Погашение накопленной суммы текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществление выплаты по обязательствам.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).

Лизинг недвижимости.

Лизинг недвижимости – это лучший вариант покупки как коммерческих объектов недвижимости, нужных для динамичного развития компании и стабилизации в развитии бизнеса малого звена, так и продуманное решение быстрого оформления недвижимого объекта в собственность «нанимателя».

Услуга лизингования недвижимости дает возможность приобретать и использовать для собственного дела самые различные виды площадей. В качестве таких площадей могут выступать транспортные площадки, промышленные объекты, офисные здания, цеха производственного назначения, торговые площади, а также гаражные и складские помещения.

Сутью лизинга недвижимости является долговременное арендование недвижимых объектов на основании оформления соответственной сопутствующей документации. Объект недвижимости, находящийся в лизинге, арендатор может выкупить с дальнейшим правом собственности.

Переведение арендованного имущества в собственность арендатора может быть осуществлено только при следовании всем правилам и условиям, прописанным в договоре о предоставление лизинга. Самыми важными условиями в договоре о лизинге можно считать оплату услуг, предоставляемых страховыми организациями, выплаты за пользование услугами лизинга, а также платежи по оплате стоимости недвижимости, находящейся в лизинге.

В связи с тем, что имущество, находящееся в аренде ни коем образом не считается собственностью лизингополучателя, по крайней мере до окончания действия договора о предоставлении лизинга, возможность возникновения ситуаций, связанных с риском лизингодателя, максимально снижена, в сравнении с предоставлением кредита соответствующего размера финансовой организацией. Именно по этой причине процентная ставка, которая накладывается на объемы финансирования, будет намного ниже, что позволяет в большей степени снизить общие затраты по предоставленной услуге.

Лизинг - простой процесс. Но, даже он требует от лизингополучателя особых знаний и некоторых усилий. Первоначально компания, предоставляющая услуги лизингования недвижимости, приобретает в собственность недвижимое имущество и моментально передает объект в пользование клиенту на условиях, прописанных в договоре. Клиент лизинговой организацией имеет право самостоятельно выбрать объект, который хочет получить в аренду.

Вторым этапом можно считать внесение денежной суммы, доли от общей стоимости объекта недвижимости, лизингополучателем. После, по подписанию договора о лизинге, клиент организации осуществляет выплату оставшейся доли за стоимость объекта. Помимо прочего, лизинговые организации обязательно немного повышают стоимость объекта, сдаваемого в аренду, потому как компании необходимо получить свою «копейку» от сделки. Лизингодатель в последствии обязан выплатить сумму, которая будет превышать первоначальную стоимость объекта, сдаваемого по договору лизинга.

Для того, чтобы оформить объект недвижимости в лизинг, «покупателю» следует предоставить обязательный пакет документов – учредительную документацию и свидетельства о государственной регистрации, а также другие документы, которые затребует компания лизингодатель.

Износ объектов недвижимости и методы его оценки

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· метод технической экспертизы;

· стоимостный;

· метод срока жизни.

Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,

где F_ф – физический износ здания, %;

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ)*100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)]*100,

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) * 100,

где И – износ, %;

ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС * (И: 100),

где И – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

§ недостатками, требующими добавления элементов;

§ недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

§ «сверхулучшениями».

Методы определения функционального износа:

§ Метод капитализации потерь в арендной плате

§ Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Методы определения функционального износа:

§ метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

§ метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Не отражает прибыли инвестора.

 

12345678Следующая ⇒

Поделиться: