Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России.

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система государственной регистрации прав. Именной регистрация дает титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца и обязанности. Принятая в стране система регистрации недвижимости обуславливает многие особенности функционирования рынка недвижимости и определяет момент возникновения, перехода, ограничения прав на объект недвижимого имущества.

В мировой практике принято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества: европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системой фиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав (см. табл.7).

Таблица 7

Системы государственной регистрации

Показатели	Европейская	Англо-американская
Момент перехода прав на недвижимое имущество	При регистрации объекта в органах государственной регистрации	При совершении сделок у нотариуса
Система хранения информации о сделках	В едином государственном реестре	В нотариальных конторах
Наличие государственных гарантий	Государство несет ответственность при выявлении ошибок регистрации	Все последствия неправильно оформленной сделки ложатся на нового владельца или на страховую компанию (в случаях, когда риски застрахованы)
Информация о уже заключенных сделках	Выдается всем желающим по запросу в едином государственном реестре	«История» объекта недвижимости составляется по записям в нотариальных конторах специализированными юридическими фирмами
Плата за регистрации	Производится уплата пошлины в регистрационной палате	Оплачивается только услуги нотариуса, юридических и страховых компаний

 

Англо-американская система регистрации предусматривают, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости, соответственно также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо сам новый владелец объекта, либо страховая компания (в тех случаях, когда риски застрахованы).

К основным достоинствам применения англо-американской системы регистрации прав можно отнести:

-уменьшение период экспозиции объектов недвижимости;

-увеличение ликвидности объектов недвижимости;

К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:

-увеличивается вероятность мошенничеств на рынке недвижимости;

-система требует развитой системы страхования рисков, как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;

-при ее использовании увеличивается уровень трансакционных издержек (издержек обмена), поскольку для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;

-трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости.

Применение англо-американской системы регистрации возможно только на достаточно развитом рынке недвижимости, поскольку она требует отработанной схемы взаимодействия нотариальных контор, страховых и юридических компаний. На нестабильном рынке применение этой системы может привести к увеличению количества мошенничеств с объектами недвижимости.

Поэтому более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущество осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган. К числу основных преимуществ европейской системы регистрации относятся:

-наличие государственных гарантий при выявлении ошибок в регистрации объекта;

-уменьшение количества мошенничеств с недвижимым имуществом;

-возможность быстрого и простого доступа к истории объекта недвижимости;

-обеспечение большей открытости и упорядоченности рынка недвижимости;

Основными недостатками внедрения европейской системы регистрации являются:

-увеличение периода экспозиции объекта;

-снижение ликвидности объектов в силу того, что на проведение регистрации нужно время;

В России с 1 февраля 1998 г. законодательно закреплена европейская система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основная цель введения государственной регистрации прав – это упорядочение отношений, связанных с экономическим оборотом объектов недвижимости; создание открытой информационной системы, позволяющей получать сведения о правах на недвижимость и осуществлять государственный контроль законности совершения сделок с недвижимым имуществом; защита интересов различных субъектов имущественных прав на недвижимость. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования цивилизованных отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику. Правовые основы государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации заложены законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». Кроме этого закона, к базовыми нормативным актам в правовом регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, относится Гражданский кодекс РФ. Ими установлены важнейшие принципы правового регулирования, такие как:

-единство системы государственной власти;

-единство экономического пространства на территории РФ;

-законность операций на рынке недвижимости;

-неприкосновенность собственности;

-свобода договора;

-обеспечение восстановления и защиты нарушенных прав;

-открытость информации о регистрации прав.

Согласно этому закону государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статьей 131 Гражданского кодекса установлен открытый, публичный характер государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу. Предоставление информации носит платный характер.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом № 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация объектов проводится по месту их нахождения в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ [3]- территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Он создается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.

Датой государственной регистрации прав (то есть моментом, когда вступает в силу возникновение, ограничение (обременения), переход или прекращение прав) является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Кроме государственной регистрации на территории Российской Федерации может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости, кадастровый и технический учет и т.д. Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: