Основные структурные элементы ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, -кредитование сделки по приобретению недвижимости, -в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение кредитуемого объекта;

 -характер участия в инвестиционном процессе;

-порядок погашения долга и уплаты процентов;

 -стабильность процентной ставки по кредиту;

 -стабильность величины взноса в погашение обязательств;

-участие кредитора в текущих доходах и приросте;

 -стоимость капитала инвестора;

-способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят: " кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят: -кредит с постоянным пропорциональным погашением долга; -кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость.

При этом различают: -кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям; -кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4.Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом: -индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат; -пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка). Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости. Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки. Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом. Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Лизинг недвижимости.

Лизинг недвижимости – это лучший вариант покупки как коммерческих объектов недвижимости, нужных для динамичного развития компании и стабилизации в развитии бизнеса малого звена, так и продуманное решение быстрого оформления недвижимого объекта в собственность «нанимателя».

Услуга лизингования недвижимости дает возможность приобретать и использовать для собственного дела самые различные виды площадей. В качестве таких площадей могут выступать транспортные площадки, промышленные объекты, офисные здания, цеха производственного назначения, торговые площади, а также гаражные и складские помещения.

Сутью лизинга недвижимости является долговременное арендование недвижимых объектов на основании оформления соответственной сопутствующей документации. Объект недвижимости, находящийся в лизинге, арендатор может выкупить с дальнейшим правом собственности.

Переведение арендованного имущества в собственность арендатора может быть осуществлено только при следовании всем правилам и условиям, прописанным в договоре о предоставление лизинга. Самыми важными условиями в договоре о лизинге можно считать оплату услуг, предоставляемых страховыми организациями, выплаты за пользование услугами лизинга, а также платежи по оплате стоимости недвижимости, находящейся в лизинге.

В связи с тем, что имущество, находящееся в аренде ни коем образом не считается собственностью лизингополучателя, по крайней мере до окончания действия договора о предоставлении лизинга, возможность возникновения ситуаций, связанных с риском лизингодателя, максимально снижена, в сравнении с предоставлением кредита соответствующего размера финансовой организацией. Именно по этой причине процентная ставка, которая накладывается на объемы финансирования, будет намного ниже, что позволяет в большей степени снизить общие затраты по предоставленной услуге.

Лизинг - простой процесс. Но, даже он требует от лизингополучателя особых знаний и некоторых усилий. Первоначально компания, предоставляющая услуги лизингования недвижимости, приобретает в собственность недвижимое имущество и моментально передает объект в пользование клиенту на условиях, прописанных в договоре. Клиент лизинговой организацией имеет право самостоятельно выбрать объект, который хочет получить в аренду.

Вторым этапом можно считать внесение денежной суммы, доли от общей стоимости объекта недвижимости, лизингополучателем. После, по подписанию договора о лизинге, клиент организации осуществляет выплату оставшейся доли за стоимость объекта. Помимо прочего, лизинговые организации обязательно немного повышают стоимость объекта, сдаваемого в аренду, потому как компании необходимо получить свою «копейку» от сделки. Лизингодатель в последствии обязан выплатить сумму, которая будет превышать первоначальную стоимость объекта, сдаваемого по договору лизинга.

Для того, чтобы оформить объект недвижимости в лизинг, «покупателю» следует предоставить обязательный пакет документов – учредительную документацию и свидетельства о государственной регистрации, а также другие документы, которые затребует компания лизингодатель.

⇐ Предыдущая12345678

Поделиться: