Исполнение договора КП недвижимости.

Обязанность продавца состоит в том, чтобы передать соответствующий товар (недвижимое имущество) и перенести титул в отношении этого передаваемого товара.

Что касается фактической передачи, то регулирование связанных с этим вопросов содержится в правилах ст.556 ГК РФ: передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа как передаточный акт.

Значение передаточного акта исключительно доказательственное. Т.е. совершение передаточного акта не является изменением договора. В частности, например, если в этом передаточном акте фиксируются недостатки передаваемого недвижимого имущества, то эта фиксация сама по себе не создает индульгенцию для продавца в отношении указанных недостатков. Этот передаточный акт, его совершение и несовершения не влияют на действительность и заключенность договора. Значение передаточного акта только доказательственное. Что он доказывает? Он доказывает только фактическую передачу имущества. Причем, с позиции современной доктрины и правоприменительной практики, имея доказательственное значение, передаточный акт не является единственно возможным доказательством. Факт ввода во владение может быть доказан и с помощью иных средств доказывания. Следовательно, даже отсутствие передаточного акта не исключает ситуации, что, допустим, продавец с помощью иных средств доказывания докажет, что эта передача фактически была осуществлена.

Еще одно значение передаточного акта, но косвенное, зафиксировано в п.1 ст.556 ГК РФ, где написано, что с момента подписания передаточного акта обязательство продавца считается исполненным. «Считается исполненным», где-то мы эту фраз уже видели – где? В ст.458, 459 ГК РФ, которые регулируют вопрос о переходе риска случайной гибели, приравнивая его к моменту, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче вещи. Поскольку в §7 никакого специального регулирования относительно риска случайной гибели нет, а используется та же фраза «считается исполнившим свою обязанность», значит, мы можем говорить, что с момента подписания передаточного акта о смысле ст.556 ГК РФ на покупателя переходит риск случайной гибели. Правда, понимая, что ст.459 ГК РФ диспозитивна, и стороны могут определить иной момент перехода риска случайной гибели. Но если они не сделали этого, с позиций ст.556 ГК РФ продавец считается исполнившим свою обязанность, на покупателя переходит риск случайной гибели. ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ _ДОКААЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ значние –РЕГЛАМЕНТАЦИЯ РСГ !!!!!!!!!

Вопрос о переходе ПС решается по совершенно иной канве. Переход ПС подлежит государственной регистрации, это ПС считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации. В числе документов, которые должны предоставляться для государственной регистрации перехода ПС, передаточного акта нет. Очень часто на практике регистрация перехода ПС происходит до и без передаточного      акта. Получается, что ПС перешло покупателю, а риск случайной гибели, если в договоре они не приравняли это к моменту перехода ПС, перейдет только в момент ввода во владение, в момент подписания передаточного акта или иного подобного документа, равно совершение иных действий, свидетельствующих о передаче этого имущества.

В этой фразе ст.556 ГК РФ «считается исполнившим» допущена логическая ошибка. Там удвоение сущностей происходит, потому что если буквально прочитать, то для того чтобы продавец считался исполнившим свою обязанность, надо вручить и подписать передаточный акт. Это очевиднейшее недоразумение, потому что подписание передаточного акта – это символ вручения. Вручить недвижимое имущество как таковое невозможно, именно для этого придумали передаточный акт. Представим ситуацию, что дважды продавец вручает покупателю одно и то же недвижимое имущество, только после двукратного вручения он считается исполнившим обязанность, это абсурд. Два раза вручить невозможно. Это очевиднейшая глупость, на которую не стоит обращать внимания. Любое из соответствующих действий, хоть вручение, не оформляемое никаким образом, хоть передаточный акт как символ соответствующего вручения, приводят к тому, что продавец считается исполнившим свою обязанность, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Продавец должен, помимо фактического вручения, перенести на покупателя титул.

Это требование к исполнению продавцом своей обязанности регламентируется предписаниями ст.551 ГК РФ, которая говорит о том, что переход ПС происходит в момент государственной регистрации. П.3 этой ст.551 ГК РФ допускает в случае уклонения от государственной регистрации соответствующее требование о понуждении к государственной регистрации. Нам из ст.165 ГК РФ известно было возможное требование о понуждении к государственной регистрации договора, а в ст.551 ГК РФ есть возможное понуждение к государственной регистрации перехода права. Смысл в ст.551 достаточно большой, она не дублирует ст.165 ГК РФ.

С т.з. вопросов, возникающих при этой государственной регистрации, а также в случае неисполнения соответствующей обязанности со стороны продавца, необходимо обратить внимание на предписания п.60-62 и 64 Постановления Пленума 10\22. Там известные вещи зафиксированы, какие требования могут предъявляться к покупателю в случае неисполнения обязанности продавцом, там регламентируется вопрос о допустимо иске из ст.398 ГК РФ и требование о передаче соответствующего недвижимого имущества, регламентируется вопрос, связанный с применением правил п.3 – иска о принуждении. Там две высших судебных инстанции высказывают достаточно здравую мысль о том, что само по себе предъявление требования о понуждении к государственной регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость не передана, невозможно. Потому что возникнет палеотип, этот переход права незащитим, и в ситуации, когда вещь не передана покупателю, тот, чтобы защитить свой интерес, должен соединять два требования: из ст.398 ГК РФ – требование о передачи вещи и требование о понуждении к государственной регистрации перехода прав.

Кроме того, в п.5 ПП №54, где содержится разъяснение тех же самых вопросов, связанных с исполнением продавцом своей обязанности по передачи вещи и по переносу титула на покупателя, но только применительно к такому объекту данного договора как будущая недвижимость. Тоже там ничего экзотического ВАС не предлагает. Абсолютно логичные разъяснения о том, что, например, в случае, когда заключен договор КП будущей недвижимости, само по себе заключение договора не дает покупателю право потребовать у продавца создания такого недвижимого имущества и передачи ему. И иск о понуждении к исполнению обязанностей в натуре задается рамками только ст.398 ГК РФ, возможен только в том случае, когда у продавца имеется соответствующий объект, и права на этот объект не переданы третьему лицу.

К продаже недвижимости также как и к любому иному договору КП предъявляются требования с т.з. качества передаваемого товара. Точно также обязанность продавца включает в себя необходимость передать имущество, качество которого соответствует условиям договора. В этой связи возникает вопрос о тех способах защиты, которые доступны покупателю при нарушении соответствующего условия о качестве. Здесь есть регулирование в ст.557 ГК РФ, но оно является избыточным. Нам владение азами логики и наличия здравого смысла уже позволит дать ответ на соответствующий вопрос, даже в отсутствии этого регулирования.

С т.з. вопроса качества, поскольку у нас нет исключающих применения соответствующих правил норм §7, сохраняет свое значение деление всех недостатков на существенные и несущественные. В случае наличия несущественных недостатков в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости у покупателя 3 способа защиты:

- уменьшение цены;

- безвозмездное устранение недостатков;

- возмещение собственных расходов на устранение недостатков.

Если недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости, является существенным. В общих правилах было 5, появлялись дополнительно:

- отказ;

- право на замену.

Право на замену не возможно. Всякий объект недвижимости уникален, здесь природа отношений исключает возможность использования такого способа защиты как право на замену, о чем ст.557 ГК РФ и говорит. Т.е. получается, что сохраняет значение деление недостатков на существенные и несущественные. При несущественных 3 способа защиты – при существенных – 4, ибо требование замены вступает в противоречие с существом договорной конструкции.

§7. Продажа предприятия (самостоятельно).

ТЕМА 2.

МЕНА

 

Понятие договора мены.

Элементы договора мены.

Содержание договора мены.

 

Понятие договора мены.

Легальное определение договора мены содержится в п.1 ст.567 ГК РФ.

Договором мены признается такой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены близок к договору КП, и входит с договором КП в единую родовую группу договоров, опосредующих передачу имущества в собственность. Эту близость соответствующих договорных типов подчеркивает и законодатель. П.2 ст.567 ГК РФ прямо указывает, что к договору меня применяются правила о КП. При этом мы должны понимать, что соответствующее указание закона являет собой лишь прием юридической техники, но не может трактоваться так, чтобы договор мены рассматривался в качестве разновидности договора КП. Законодатель этого не утверждает. Более того, системность расположения нормативного материала, посвящение договору мены отдельной самостоятельной главы показывает, что законодатель воспринимает мену как самостоятельную конструкцию, близкую к договору КП.

Из этой отсылочной нормы п.2 ст.567 ГК РФ мы должны сделать еще один важный вывод. Какие правила о договоре КП применяются договору мены? Все. Отсылка дана ко всей Главе 30, соответственно, к мене применимы не только общие положения о КП, которые не противоречат существу мены и не вступают в конфликт со специальным регулированием, имеющимся в Главе 31, но и правила, посвященные отдельным разновидностям договора КП. Соответственно, если у нас, например, предметом мены будет недвижимое имущество, то к такому договору мены должны применяться положения §7 и §1 Главы 30.

Если субъектный состав договора мены будет таков, что в качестве сторон выступают предприниматели, действующие с предпринимательской или иной целью, нежели личное, семейное, домашнее или иное использование, целью, то к такому договору мены будут применяться правила о поставке, т.е. §3 Главы 30 и §1 Главы 30.

Это уточнение важно, прежде всего, стратегически. Казалось бы, чего проще, законодатель прямо указывает: применяются правила о КП (Глава 30). Но почему-то многие исследователи истолковывают соответствующие положения закона таким образом, что применяют к договору мены только правила §1. А законодатель не ограничивает объем нормативного материала Главы 30, применимый к договору мены. Это обстоятельство мы всегда должны держать в голове.

⇐ Предыдущая18192021222324252627Следующая ⇒

Поделиться: