РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ. 1. Часов по ГОС ВПО

Стр 1 из 5Следующая ⇒

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Форма обучения - очная

Закреплена за кафедрой: Экономическая теория

Курс: 5 Семестр: 9

Трудоемкость:

1. Часов по ГОС ВПО:

2. Часов по учебному плану (РУП): 70 часов

Виды контроля:

Зачет - 9 семестр.

Пермь 2011г.

Рабочая программа дисциплины «Экономика недвижимости» составлена на основании:

· Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования, утвержденного министерством образования РФ «_17___»марта 2000 г. номер государственной регистрации «_238__эк/сп___» по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» согласно перечню направлений подготовки и специальностей ВПО;

· Рабочего учебного плана очной формы обучения, утверждённого 25.11.2001г.

· Рабочая программа согласована:

- с рабочими программами ранее изученных дисциплин: «Информационные технологии в экономике», «Статистика», «Менеджмент», «Экономика предприятия».

- с рабочими программами дисциплин, базирующихся на знаниях и умениях, полученных при изучении данной дисциплины: «Финансы и кредит», «Экономическая оценка инвестиций», «Финансовый менеджмент», «Организация предпринимательской деятельности».

Рабочая программа рассмотрена и одобрена на заседании кафедры Экономической теории «____» ______________ 2011 г., протокол № _______ .

Рабочая программа одобрена методической комиссией гуманитарного факультета «____» ____________ 20___ г., протокол № _____.

Разработчик	канд. экон. наук, доц.	О.В. Буторина
Рецензент	канд. экон. наук, доц.	Т.Л. Лепихина
Заведующий кафедрой «Экономической теории»	канд. экон. наук, доц.	В.В. Прокин

Согласовано:

Председатель методической комиссии

гуманитарного факультета

Доктор социологических. наук, проф Стегний В.Н.

Начальник УМУ канд. техн. нук, доц. Данилов А.Н.

Цель и задачи дисциплины

Цель изучения дисциплины

Целью изучения данной дисциплины является исследование особенностей развития рынка недвижимости на основе выявления специфики субъектов и объектов рынка, а также изменений нормативно-правовой базы.

Задачи изучения дисциплины

Задачи изучения дисциплины следующие:

§ ознакомиться с категориально-понятийным аппаратом;

§ сформировать представление о субъективных и объективных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости, прежде всего – нормативно-правовых;

§ уметь выявлять специфику формирования рынка недвижимости в условиях современной России, а также о многоуровневых системах управления развитием рынка недвижимости в России в конкретных социально-экономических условиях;

§ научиться осуществлять оценку объектами недвижимости затратным, доходным и сравнительным методами.

Предметом изучения данной дисциплины являются следующие объекты:

- условия формирования рынка недвижимости;

- структура рынка недвижимости;

- базовые операции рынка недвижимости;

- рынок торговых помещений;

- рынок земельных участков;

- рынок объектов жилых помещений

Объём дисциплины и виды учебной работы

Таблица 3.1

№ п.п.

Виды учебной работы

Трудоемкость, час

По семестрам

Всего

Аудиторная работа

Лекции (ЛК)

Практические занятия (ПЗ)

Лабораторный практикум(ЛР)

Семинары (С)

Другие виды аудиторных занятий

Самостоятельная работа

Курсовой проект (работа)

Самостоятельное изучение теоретического материала

Расчетно-графические работы

Реферат

Индивидуальное задание

Другие виды самостоятельной работы

Вид промежуточного контроля (тестирование)

Трудоемкость дисциплины (Всего)

Содержание дисциплины

4.1. Обязательный минимум содержания дисциплины

Таблица 4.1.

Индекс	Содержание дисциплины (дидактические единицы)	Всего часов
СД.Ф.05	Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; методы оценки недвижимости их практическое использование; оформление результатов оценки недвижимости.	70

4.2. Разделы, темы и виды занятий (тематический план)

Таблица 4.2.

Введение

Тема1. 1 1 1 Тема 2. 2 2 2 4

Раздел 1

Аттестация

Тема 3. 2 2 2 Тема4. 4 2 2 2 6 Тема 5. 4 2 2

Тема 6.

mod 1 2.

Раздел 2.

Аттестация

Тема 7. 2 2 2 Тема 8. 5 2 3 3 8 Тема 9. 6 2 4 3 9 Тема 10. 3 2 3 3 8 Тема 11. 1 1 1 Тема 12. 1 1 1 Тема 13. 1 1 1 mod 2 Тема 14. 1 1 2 3

Итого

34 17 17 17 70

Содержание разделов учебной дисциплины

Введение – 4 часа

Подготовка к аудиторным занятиям – 17 часов

Для системного и полного изучения курса необходимо повторение пройденного на лекционных занятиях материала дополнительное ознакомление с учебной, монографической, периодической литературой, а также нормативно-правовой базой. Необходима регулярная проработка периодической профессиональной литературы.

4.6.2 Подготовка курсовой работы (проект) - не предусматривается

4.6.3. Подготовка рефератов, расчетно-графических работ - не предусматривается

4.6.4. Темы для самостоятельного изучения студентами не предусмотрены

4.6.5. Другие виды самостоятельной работы – 19часов

В качестве других видов самостоятельной работы студентам предлагается осуществить расчет стоимости объекта жилой недвижимости затратным, доходным и методом сравнительных продаж. Для ее выполнения учебным планом предусматривается 19 часов.

В рамках самостоятельной работы необходимо осуществить соответствующие расчеты по представленному ниже алгоритму затратного, доходного методов и метода сравнительных продаж.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход оценки недвижимости предполагает расчет рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) зданий и сооружений объекта оценки.

Расчет физического износа

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

И_накопл. = (ЭВ/ОЭЖ) х СС (6)

где И_накопл - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения в недвижимость дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;

СС - стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)

Пример:

И_накопл = (16/100) х 542 244 = 86 759,04 руб. (0,16%)

Расчет внешнего износа

Внешний износ — снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к. оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости.

Полученные значения износа позволяют рассчитать стоимость замещения недвижимого имущества в текущих ценах.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1 - (1-Физ.Из)*(1 - Фун.Из.)*(1 - Вн.Из.)

Пример: ОНИ = 1 - (1-0,16)*(1-0)*(1 - О) = 1-0,84=0,16

Таким образом, общий накопленный износ составляет 16 %.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 542 244 * (1-0,16)= 455 484,96 руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Данный подход предполагает сопоставление оцениваемого объекта с аналогичными. В качестве позитива особо следует отметить известную стоимость аналогов.

Объекты-аналоги могут быть выбраны из данных периодической печати (газеты «Пермские квартиры, дома и офисы», «Из рук в руки», электронная база данных «Профи»).

Для определения цены объекта оценки по аналогам необходимо использовать методы приведения цен на объекты-аналоги к цене объекта оценки с учетом различий, которые существует при совершении той или иной сделки купли-продажи, при определении цены предложения и продажи. Это могут быть:

· различия срока продаж, которые должны учитывать сезонность спроса и предложения, инфляционные процессы;

· различия в условиях финансирования;

· различия права собственности на объект оценки;

· различия в условиях продаж;

· различия в местоположении объекта оценки;

· различия в ликвидности по площади объекта оценки, связанной со спросом и предложениями на свободном рынке;

· различия в физических характеристиках объектов предложений и продаж;

· другие различия, влияющие на цену объекта продаж.

В связи с этим при оценке используется несколько методов, учитывающих различия между аналогами и объектом оценки:

1. метод внесения корректировок;

2. метод корреляционно-регрессивного анализа.

В предлагаемых расчетах для уменьшения влияния многофакторных различий в качестве аналогов были выбраны объекты, имеющие то же географическое местоположение, что и объект оценки, то есть расположенные в Дзержинском р-не г. Перми, второй зоне по коммерческой привлекательности (зонирование г. Перми разработано доцентом кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ Э.Д. Епишиной).

В расчетах были введены следующие поправки:

• Корректировка на зону расположения объекта не вводилась за ненадобностью- объекты-аналоги принадлежат Дзержинскому р-ну, 2 зоне по категориям 1 престижности, т.е. имеют одинаковую инвестиционную привлекательность.

• Корректировка на временной фактор не вводилась, так как объекты-аналоги, вошедшие в выборку, принимались из последних информационных источников.

• Корректировка на этаж с учетом того, что оцениваемый объект расположен на 6 этаже 9-этажного жилого дома.

• Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения принимается равной 2% на основе опроса риэлтерских компаний.

Итоговые расчеты представлены в таблице 1

Исходя из нее, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки составляет с округлением 3651000 (Три миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Таблица1 - Оценка стоимости объекта методом сравнительных продаж

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Аналоги
		№ 1	№ 2	№ 3
Адрес объекта
Цена предложения, тыс. р.	63.6	147.8	98.7	90.0
Цена за м2 общей площади, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		-2%	-2%	2%
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Время продажи	август, 2008	август, 2008	август, 2008	август, 2008
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Местоположение	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности-2	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности -2
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Физические характеристики:
Величина общей площади	63.6	146.8	98.7	90.0
Корректировка, %		-10	-3.0	-3.0
Скорректированная цена, тыс.р.		66.955	56.044	59.149
Уровень внутренней отделки	Хороший ремонт	Дизайн-проект	Хороший ремонт	Хороший ремонт
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Объемно-планировочное и конструктивное решение	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Общая чистая коррекция, руб. м2		19.001	2.708	3.073
в % от цены продажи		25.03	4.61	4.93
Приоритет (весовой коэффициент)		0.2	0.42	0.38
		11.382	23.538	22.477
Стоимость м2 объекта оценки, тыс.р.	57.397

ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчеты потенциального валового дохода представлены в таблице 2. При ее составлении для оценки рыночной арендной платы целесообразно провести анализ арендных ставок на аналогичные объекты, имеющие одинаковое месторасположение, опубликованные в официальных изданиях.

На основе таблицы может быть рассчитан реконструированный годовой отчет о доходах, представленный в табл. 3:

Таблица 3 - Реконструированный годовой отчет

Наименование	Объект оценки
Общая площадь помещений, м³	63,6
Среднерыночная арендная ставка в месяц, руб./м²	329,0
Потенциальный валовой доход, руб.	251413,0
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %	0.90
Действительный валовой доход, руб	226272,0
Операционные расходы, руб.	0,0
Чистый операционный доход (NOI), руб.	226272,0

Среднее значение, м2, р.

329

Таблица 4 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции

№	Тип помещения	Местоположение	Стоимость (V)	Чистый операционный доход (NOI)	Коэффициент капитализации (R₀)
1	2-комн. кв.		3270000	194400	0,0594
2			3600000	226800	0,0630
3
Среднее значение коэффициента капитализации (R₀)					0,0513

NOI

V= R₀

где NOI - чистый операционный доход,

R₀- общий коэффициент капитализации,

V - стоимость.

Таблица 4.3.3 Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Наименование	Объект оценки
Чистый операционный доход NOI, руб	226 272
общий коэффициент капитализации R₀	0,0513
Стоимость объекта оценки V, руб	4409418

Стоимость объекта оценки с учетом НДС, полученная доходным подходом на дату оценки составляет с округлением:4409418,0 (четыре миллиона четыреста девять тысяч четыреста восемнадцать) рублей.

Рыночная стоимость 3- комнатной квартиры общей площадью 63,6 кв.м., расположенной на пятом этаже 9-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, пр-т Якуба Колоса, 9 по состоянию на дату оценки (без учета НДС) равна

Виды контроля

5.1. Виды промежуточного контроля

№ п.п.	Номер модуля	Номера разделов	Наименование материалов контроля
1.	мод. 1	Введение Раздел 1	Контрольная работа
2.	мод. 2	Раздел 2	Контрольная работа

5.2.Виды итогового контроля

а) Зачет

б) Экзамен не предусматривается

Порядок проведения зачета

Зачет осуществляется в устной форме по билетам, утвержденным заведующим кафедрой. Для подготовки ответа по билету студенту выделяется время не менее одного академического часа, в течение которого студент готовится самостоятельно, соблюдая общепринятую дисциплину и не используя современные технические средства. При подготовке студент имеет право пользоваться рабочими программами, учебно-методическими пособиями по дисциплине.

Программа зачета

Введение в «Экономику недвижимости»

- Предмет и метод «Экономики недвижимости»

Переходная экономика. Трансформация отношений собственности как фактор формирования рынка недвижимости; базовые проблемы функционирования рынка. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Особенности предмета курса. Подходы к определению недвижимости. Этапы его становления с точки зрения нормативно-правовой базы. Категории недвижимости как часть инвестиционного рынка;

-Система методов исследования экономических систем: логические методы, естественнонаучные методы, специализированные методы

Институт собственности как одна из основных категорий в экономике

- Институт собственности в современной России

- Подходы к определению сущности собственности: философский, функциональный, системный. Собственность как система отношений: объект собственности, субъекты собственности, права присвоения и юридические права. Право собственности. Виды и формы собственности.

Приватизация и формирование рынка недвижимости в современной России

- Приватизация и формирование рынка недвижимости в России

Объективные и субъективные причины трансформации отношений собственности. Приватизация. Цель и задачи российской приватизации. Приватизация различных объектов недвижимости. Результаты приватизации: положительные и негативные тенденции в формировании российского рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в современной России: сущность, функции, структура

- Рынок недвижимости России

Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты. Краткая характеристика рынка недвижимости как сферы вложения капитала в объекты недвижимости. Структура рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.

- Субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости. Юридические лица. Держатели прав на недвижимость: российские и иностранные физические лица. Органы власти: РФ, субъектов РФ, муниципалитетов. Рыночная инфраструктура рынка недвижимости. Ипотечные кредиты

- Объекты рынка недвижимости.

Объекты рынка недвижимости: состав недвижимости (объекты) и их регистрация; категории недвижимости как часть инвестиционного рынка; получение доходов от недвижимости;

Основы оценки недвижимости

- Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; методы оценки недвижимости их практическое использование; оформление результатов оценки недвижимости. Основные методы и принципы оценки недвижимости

Основные понятия и оценочные категории: объект недвижимости, стоимость, цена, виды стоимости, виды цены. Назначение определения стоимости объекта недвижимости. Дифференциация признаков (факторов), определяющих стоимость недвижимости, «дерево признаков»

Основные методы и принципы оценки объектов недвижимости: затратный, доходный, метод сравнительного анализа. Общий алгоритм технологии оценки объектов недвижимости. составление сертификата об оценке недвижимости

Особенности оценки различных видов объектов недвижимости

- Особенности оценки инвестиционных проектов

Понятие инвестиций, анализ и структура инвестиционных проектов. Технология и основные этапы оценки инвестиционных проектов

- Особенности оценки жилья

Жилье как объект на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость жилья. Общий алгоритм оценки стоимости жилья.

- Особенности оценки офисов

Офисы как объект на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость офисов. Общий алгоритм оценки стоимости офисов: структура расходов и состав валовой выручки.

- Особенности оценки торговых помещений

Торговые помещения как объект на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений. Общий алгоритм оценки стоимости торговых помещений: структура расходов и состав валовой выручки.

- Особенности оценки земельных участков

Земля как объект на рынке недвижимости. Виды стоимости земельных участков. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Общий алгоритм оценки стоимости земельных участков. Расчет рыночной стоимости земельных участков.

Вопросы к зачету

1. Предмет и метод «Экономики недвижимости».

2. Система факторов, влияющих на становление «Экономики недвижимости»

3. Классификация объектов рынка недвижимости

4. Классификация субъектов рынка недвижимости: функциональный подход

5. Особенности действия рыночного механизма с учетом специфики объектов недвижимости

6. Характеристика основных видов сделок на рынке недвижимости

7. Общий алгоритм осуществления оценки стоимости объекта

8. Особенности оценки офисов

9. Особенности оценки торговых помещений

10. Особенности оценки земельных участков

11. Особенности сравнительного метода расчета стоимости объекта недвижимости.

12. Особенности затратного метода расчета стоимости объекта недвижимости

13. Особенности доходного метода расчета стоимости объекта недвижимости

Пример билета для зачета

Пермский государственный Кафедра экономической теории

технический университет Дисциплина: Экономика недвижимости

ЭКЗАМЕНАЦИОННЫЙ БИЛЕТ № 1