РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒ Коэффициент капитализации (R0) рассчитан методом рыночной экстракции. Данные по расчету коэффициента приведены в таблице 4. Величины стоимости продаж объектов определены, исходя из информации, размещенной в газетах «Из рук в руки», «Пермские квартиры и офисы», базе «Профи» за 1-2 кв. 2008 года. Величина чистого операционного дохода определялась из данных о стоимости аренды квадратного метра площади для аналогичных объектов (жилых помещений), величине операционных расходов и коэффициента недогрузки и неплатежей. Таблица 2 – Определение величины арендной ставки дата Количество комнат улица дом Этаж/этажей Общая площадь, м2 Тип дома примечания Цена аренды, тыс.р. Цена аренды, м2, р. Источник 20/07/08 3 Василия Каменского 3а 4/10 65 УП мебель 30,0 461,0 Профи 21/07/08 3 Пр.Парковый 4 4/9 67   - 25,0 373,0 Профи 23/07/08 3 Пр. Парковый 6 5/9 55   - 18,0 327,0 Профи 24/07/08 3 Пр.Парковый 3а 1/9 64 СП меб., быт. техника 18,0 281,3 Профи 27/07/08 3 Подлесная 33 4/16 56 УП новостр., пустая 17,0 303,6 Профи 29/07/08 3 Подлесная 25 11/14 65   пустая 15,0 230,8 Профи 1/08/08 3 Подлесная 1 11/14 82 ИП кухня 20,0 243,9 Профи 18/08/08 3 Мильчакова 5 - 55 ИП меб.евро 20,0 363,6 Профи 19/08/08 3 Мильчакова 16 1/9 56 ИП - 30,0 535,7 Профи 23/08/08 3 Попова 21 11/14 60 ИП - 20,0 333,3 Профи 29/08/08 3 Мильчакова 11 3/7 107 ИП - 20,0 186,9 Профи Среднее значение, м2, р.

329

 

Таблица 4 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции

№	Тип помещения	Местоположение	Стоимость (V)	Чистый операционный доход (NOI)	Коэффициент капитализации (R0)
1	2-комн. кв.		3270000	194400	0,0594
2			3600000	226800	0,0630
3
Среднее значение коэффициента капитализации (R0)					0,0513

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:

NOI

V= R₀

где NOI - чистый операционный доход,

R₀- общий коэффициент капитализации,

V - стоимость.

Таблица 4.3.3 Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Наименование	Объект оценки
Чистый операционный доход NOI, руб	226 272
общий коэффициент капитализации R0	0,0513
Стоимость объекта оценки V, руб	4409418

Стоимость объекта оценки с учетом НДС, полученная доходным подходом на дату оценки составляет с округлением:4409418,0 (четыре миллиона четыреста девять тысяч четыреста восемнадцать) рублей.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Цель оценки – определение рыночной стоимости для совершения сделки купли-продажи.

Объект недвижимости оценивался тремя подходами: затратным, доходным и методом сравнительных продаж

Объект	Стоимость
	по затратному методу	по сравнительному методу	по доходному методу
2-комн. кв.	455500	3651000	4409418

Особо следует отметить наличие некоторых допущений при использовании каждым методом стоимости объекта недвижимости:

- затратный метод имеет большую значимость при отсутствии или существенных ограничений информации рынка недвижимости;

- метод сравнительных продаж позволяет более детально оценить стоимость, исходя из сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов в конкретных условиях;

- доходный метод в большей степени ориентируется на расчет эффективности вложения денежных средств в объект, не учитывая в большей степени изменения ситуации на денежном рынке и доходность использования инвестиций в альтернативных производствах.

Учитывая все факты и допущения, распределяем по каждому подходу приоритет при расчете итоговой величины стоимости, используя экспертный метод согласования (табл.5):

Таблица5 – Присвоение весов альтернативным вариантам расчета

Критерии	Значимость критерия	Подходы
		Затратный	Сравнительный	Доходный
			3651000.0	4409418.0
		баллы
Достоверность и достаточность информации для анализа	20%	Не учитывается	5
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов	25%	Не учитывается	5
Способность подхода отразить мотивы поведения	30%	Не учитывается	5
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	25%	Не учитывается	5
ИТОГО, сумма баллов	100%		5	4,25
Вес подхода		Не учитывается	9,25
			54,0%	46,0%
Скорректированная стоимость			1971540.0	2028322.0
Согласованная величина стоимости		3999872.0

 

Рыночная стоимость 3- комнатной квартиры общей площадью 63,6 кв.м., расположенной на пятом этаже 9-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, пр-т Якуба Колоса, 9 по состоянию на дату оценки (без учета НДС) равна

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: