Расчет функционального износа

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой

планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Для рассматриваемого объекта функциональный износ составляет 0 %.

Расчет внешнего износа

Внешний износ — снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к. оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости.

Полученные значения износа позволяют рассчитать стоимость замещения недвижимого имущества в текущих ценах.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1 - (1-Физ.Из)*(1 - Фун.Из.)*(1 - Вн.Из.)

Пример: ОНИ = 1 - (1-0,16)*(1-0)*(1 - О) = 1-0,84=0,16

Таким образом, общий накопленный износ составляет 16 %.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 542 244 * (1-0,16)= 455 484,96 руб.

В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без

учета НДС округленно составляет:

Четыреста пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Данный подход предполагает сопоставление оцениваемого объекта с аналогичными. В качестве позитива особо следует отметить известную стоимость аналогов.

Объекты-аналоги могут быть выбраны из данных периодической печати (газеты «Пермские квартиры, дома и офисы», «Из рук в руки», электронная база данных «Профи»).

Для определения цены объекта оценки по аналогам необходимо использовать методы приведения цен на объекты-аналоги к цене объекта оценки с учетом различий, которые существует при совершении той или иной сделки купли-продажи, при определении цены предложения и продажи. Это могут быть:

·  различия срока продаж, которые должны учитывать сезонность спроса и предложения, инфляционные процессы;

·  различия в условиях финансирования;

·  различия права собственности на объект оценки;

·  различия в условиях продаж;

·  различия в местоположении объекта оценки;

·  различия в ликвидности по площади объекта оценки, связанной со спросом и предложениями на свободном рынке;

·  различия в физических характеристиках объектов предложений и продаж;

·  другие различия, влияющие на цену объекта продаж.

В связи с этим при оценке используется несколько методов, учитывающих различия между аналогами и объектом оценки:

1.  метод внесения корректировок;

2.  метод корреляционно-регрессивного анализа.

В предлагаемых расчетах для уменьшения влияния многофакторных различий в качестве аналогов были выбраны объекты, имеющие то же географическое местоположение, что и объект оценки, то есть расположенные в Дзержинском р-не г. Перми, второй зоне по коммерческой привлекательности (зонирование г. Перми разработано доцентом кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ Э.Д. Епишиной).

В расчетах были введены следующие поправки:

• Корректировка на зону расположения объекта не вводилась за ненадобностью- объекты-аналоги принадлежат Дзержинскому р-ну, 2 зоне по категориям 1 престижности, т.е. имеют одинаковую инвестиционную привлекательность.

• Корректировка на временной фактор не вводилась, так как объекты-аналоги, вошедшие в выборку, принимались из последних информационных источников.

• Корректировка на этаж с учетом того, что оцениваемый объект расположен на 6 этаже 9-этажного жилого дома.

• Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения принимается равной 2% на основе опроса риэлтерских компаний.

Итоговые расчеты представлены в таблице 1

Исходя из нее, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки составляет с округлением 3651000 (Три миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Таблица1 - Оценка стоимости объекта методом сравнительных продаж

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Аналоги
		№ 1	№ 2	№ 3
Адрес объекта
Цена предложения, тыс. р.	63.6	147.8	98.7	90.0
Цена за м2 общей площади, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		-2%	-2%	2%
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Время продажи	август, 2008	август, 2008	август, 2008	август, 2008
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Местоположение	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности-2	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности -2
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Физические характеристики:
Величина общей площади	63.6	146.8	98.7	90.0
Корректировка, %		-10	-3.0	-3.0
Скорректированная цена, тыс.р.		66.955	56.044	59.149
Уровень внутренней отделки	Хороший ремонт	Дизайн-проект	Хороший ремонт	Хороший ремонт
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Объемно-планировочное и конструктивное решение	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Общая чистая коррекция, руб. м2		19.001	2.708	3.073
в % от цены продажи		25.03	4.61	4.93
Приоритет (весовой коэффициент)		0.2	0.42	0.38
		11.382	23.538	22.477
Стоимость м2 объекта оценки, тыс.р.	57.397

ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчеты потенциального валового дохода представлены в таблице 2. При ее составлении для оценки рыночной арендной платы целесообразно провести анализ арендных ставок на аналогичные объекты, имеющие одинаковое месторасположение, опубликованные в официальных изданиях.

На основе таблицы может быть рассчитан реконструированный годовой отчет о доходах, представленный в табл. 3:

Таблица 3 - Реконструированный годовой отчет

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: