Кафедра экономики и управления на предприятии

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций»

Кафедра экономики и управления на предприятии

Промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

Вариант №55

Выполнила:                       Перепеч Е. Ю., студент специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (водного транспорта)»

           

Руководитель:                          Большаков Р.В.

Санкт-Петербург

2011

Введение

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (офисного помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

В соответствии с действующим законодательством в отчетах по оценке недвижимости применяется следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения чистой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя методами:

1) затратным методом;

2) методом сравнительного анализа продаж;

3) методом капитализации дохода.

Итоговая величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех методов.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И 1969-1984	Территориа льный пояс
			Длина	Ширина	Высота
Адм.-быт. корпус	3	1	70	18	4	1,17	5

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА

Темп роста цен на землю %/год	Ставка аренды Ap,$/м2/год	Коэффициент капитализации,   R,%	Коэффициент учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитываюший потери от недобора арендной платы, Kl	Коэфициент, учитывающий прочие доходы, Kmi
15	500	12	0,10	0,07	1,2

 

Анализ ситуации на рынке недвижимости

Санкт- Петербург. Обзор рынка офисной недвижимости за 2010 год

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ТЕКУЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

На начало 2011 г. объем офисных площадей класса А и В составил 1,43 млн.кв.м, из них – 410 тыс. кв.м – в классе А и 1 020 тыс.кв.м – в классе В. В целом за 2010 г. объем рынка увеличился на 10% (прирост площадей класса А составил 61 тыс.кв.м, офисов класса В – 65 тыс.кв.м).

В 2010 г. новые бизнес-центры появлялись как в центральной части города, так и за ее пределами. Так, например, в зоне «Пулково» открылись два крупных офисных проекта – Technopolis и Pulkovo Sky (корпуса A, C).

В 2010 г. было введено в эксплуатацию примерно равное количество офисов класса А и В, однако, в соответствии с заявленными планами девелоперов, тенденция к увеличению доли офисов класса А на рынке продолжается.

ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2011 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 10 офисных центров суммарной арендной площадью около 150 тыс.кв.м.

2.СПРОС

ХАРАКТЕРИСТИКА СПРОСА

На начало 2011 г. вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около 250 тыс.кв.м (совокупный уровень вакансии – 18%).

Спрос в 2010 г. охарактеризовался как увеличением доли заявок на офисные площади свыше 500 кв.м (с 16% в 2009 г. до 22% в 2010г.), так и повышением требований арендаторов к качеству арендуемых площадей.

Заключенная в конце 2010 г. сделка по аренде компанией «Газпромнефть» всего бизнес-центра класса А Quattro Corti создает предпосылки для роста рынка офисной недвижимости. Появление в Петербурге таких крупных компаний влечет за собой приход сопутствующего бизнеса, который заинтересован в аренде близлежайших офисных центров.

2.2.ПОГЛОЩЕНИЕ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
В 2010 г. поглощение на рынке офисных центров класса А и В составило 130 тыс.кв.м.

По нашим прогнозам, сохранение уровня поглощения на таком же уровне приведет к снижению вакансий на рыке до 17% в 2011 г. и до 12 % в 2012 г.

Прогнозируемое снижение уровня вакантных площадей объясняется тем фактом, что в 2011-2012 гг. ожидается ввод в эксплуатацию около 240 тыс.кв.м офисных площадей, при том, что уровень поглощения за два года составит 300 тыс.кв.м. Уровень вакансии в 10-12% считается показателем «здорового», посткризисного рынка.

 

3.СТАВКИ АРЕНДЫ

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

В течение 2010 г. основные условия аренды на офисы класса А и В не претерпели изменений:
- Средний срок аренды – 3 года. В случае заключения договора аренды на 5 лет, коммерческие условия подлежат пересмотру через 3 года после заключения договора (т.е. в 2012 г.);

- Ставки аренды в договорах номинируются в преимущественно в рублях;

- Арендодатели предоставляют арендные каникулы сроком на 1-3 месяца для арендаторов;

- Арендная плата уплачивается арендатором после подписания договора аренды (ввода офисного центра в эксплуатацию) и завершения арендных каникул (если они предусмотрены в условиях договора).

ТЕНДЕНЦИИ

По итогам 2010 г. можно выделить ряд положительных тенденций, наметившихся на рынке офисных центров класса А и В:

• Увеличение объема чистого поглощения – 130 тыс.кв.м в 2010 г. по сравнению с 110 тыс.кв.м в 2009 г.;

• Получила развитие тенденция оживления спроса. Прогнозируется дальнейший
плавный рост чистого поглощения – до 150-160 тыс.кв.м в год;

• Средние ставки аренды, номинированные в рублях, увеличились на 10%. Из-за ограниченного объема предложения и постепенного роста объема поглощения прогнозируется плавное снижение доли вакантных площадей на рынке – до 12% к концу 2012 г., что повлияет на рост арендных ставок.

• Появление на рынке крупных компаний, генерирующих дополнительный спрос на офисные помещения;

• Развитие производства в Санкт-Петербурге (в частности, автомобильного и фармацевтического кластеров) влечет за собой рост деловой активности и позитивно сказывается на развитии рынка офисной недвижимости;

• Объем нового предложения в 2011-2012 гг. ожидается на уровне меньшем, чем объем поглощения офисов за эти годы, что может привести к временному снижению уровня конкуренции в целом на рынке.