Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

5. Ин=Иу+((ЭВ/ОЭЖ)*(ВС _Д.о.-Иу)),

Где Ин – накопленный износ здания;

Иу – величина устранимого износа, руб.

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет

ВС _Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.
1	2	3
Разборка монолитных и кирпичных перегородок	м3 350м3	458 160300
Устройство перегородок из блоков	100 м2 250м2	16088 40220
Ремонт оконных и дверных коробок	100 шт 25 шт 30 шт	11256 2814 3376,8
Ремонт форточек	100 шт 25 шт	3248 812
Ремонт покрытий из плиток ПВХ	100 плиток. 725 плиток	184 1334
Замена плинтусов	100 м 400 м	1120 4480
Остекление стеклом оконным	100 м2 225 м2	13260 29835
Ремонт рулонной кровли	100 м2 600 м2	28646 171876
Ремонт лестниц	100 м 30 м	2832 849,6
Замена поручней	100 м 18 м	6792 1222,56
Ремонт внутри помещений штукатурки	100 м2 300 м2	8036 24108
Смена отдельных участков стальных трубопроводов водоснабжения, отопления длиной 2м	1 участок 300 м 172 м	192 28800 16512
Смена кранов	100 шт. 20 шт.	24696 4939,2
Итого		491479,16

 

Ин = 491479,16+(50/125*(16150680-491479,16)) =6755159,48 руб.

Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

6. С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о.=16150680–6755159,48=9395520,52 руб.

Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

7. Сз = S уч * Цз ,

Где S_уч -площадь оцениваемого участка земли в м²принимаеться как площадь застройки по выражению:S_уч=L*B;

Цз-показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты – аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена млн.руб.		9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
Площадь м2	1260	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м²	1744,86	1200	1800	1338	1500	951
Условия рынка		3 мес	5 мес	2 мес	1 мес	8 мес
Корректировка на условия рынка		45%	110,7%	32,11%	18%	94,15%
Скорректированная цена продажи		1740	3792,6	1768	1770	1846
Корректировка на местоположение			-5%		-10%
Скорректированная цена продажи		1740	3603	1768	1593	1846
Корректировка на транспортную доступность		-15%	+10%		-5%
Корректировка на условия зонирования				+10%		-5%
Итого скорректированная цена продажи		1479	3963,3	1944,8	1513,35	1744,86

Сз = 1260 м²*1744,86 руб./м²=2198523,6 руб.

За величину удельной стоимости 1 м2 оцениваемой земли принимаем цену продажи с наименьшим коэффициентом корректировки, исходя из анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: