Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

 

Управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники):

- при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом (далее - дом) управляющей организацией;

- при смене управляющей организации.

При этом если управляющая организация уже была выбрана ранее, то выбор на общем собрании собственников новой управляющей организации не является изменением способа управления этим домом (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11.07.2013 по делу N 33-8203/2013).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может быть созвано по инициативе любого собственника, группы собственников (ст. 45 ЖК РФ). Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан уведомить всех остальных собственников о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до дня проведения собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В указанный срок сообщение о проведении общего собрания доводится до каждого собственника в письменной форме одним из следующих способов:

- направляется заказным письмом;

- вручается под роспись;

- размещается в доступном для всех собственников помещении дома, определенном решением общего собрания собственников;

- иным способом, предусмотренным решением общего собрания собственников (например, направлением телеграммы, сообщением по другим видам связи, см. кассационное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.02.2012).

 

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения об инициаторе проведения общего собрания;

2) форме проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дате, месте, времени проведения общего собрания; при проведении заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников (например, бюллетеней, бланков голосования) по вопросам голосования, место или адрес, куда необходимо передать эти решения;

4) повестку дня общего собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и материалами, представленными на общее собрание, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Участвовать в общем собрании собственников вправе организации и граждане, подтвердившие статус собственников, зарегистрировавших свои права в установленном законодательством порядке (см. решение АС СЗО от 17.02.2016 N Ф07-7613/16). Дольщики вправе участвовать в общем собрании до регистрации права собственности на помещение с момента приема этого помещения от застройщика по акту (см. определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035).

Голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя, действующего на основании письменной доверенности на голосование, оформленной в соответствии с требованиями п.п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверенной нотариально (ч.ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ).

Законодательством установлены следующие правила принятия решений общим собранием собственников:

1. Для принятия решения о выборе управляющей организации необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в общем собрании (а не от общего количества голосов всех собственников).

2. Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

По существу, ЖК РФ определяет кворум, необходимый как для открытия собрания и признания его правомочным, так и кворум для принятия решения при голосовании по каждому вопросу повестки дня общего собрания. Если при проведении собрания в голосовании по вопросу повестки дня по какой-либо причине примут участие собственники, обладающие количеством голосов менее половины от общего количества голосов всех собственников, то принятое даже большинством голосов решение собрания по данному вопросу может быть признано недействительным.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

	Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме определяется путем деления площади принадлежащего ему помещения (согласно свидетельству о праве собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (см., например, § 5 Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393, апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2016 N 33-29716/16).

Порядок проведения общего собрания собственников определен ст. 45 ЖК РФ. По этому вопросу также приняты Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные приказом Министроя России от 31.07.2014 N 411/пр). Названный документ принят в целях оказания помощи собственникам в подготовке и проведении общего собрания, он носит разъяснительный, рекомендательных характер. Вместе с тем суды применяют положения этого документа в качестве норм жилищного права (см., например, постановление Первого ААС от 05.12.2016 N 01АП-8026/16, постановление Двадцатого ААС от 27.12.2015 N 20АП-7263/15).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может проводиться посредством:

1. Очного голосования, то есть совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Если при проведении общего собрания путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

2. Заочного голосования опросным путем, который предполагает, что письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

С 1 января 2018 года (а на территориях субъектов РФ - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - с 1 июля 2019 года) общее собрание в форме заочного голосования может проводиться с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ).

3. Очно - заочного голосования, которое предполагает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (очное голосование), так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (заочное голосование). При такой форме проведения общего собрания собственники на очном собрании обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно у них есть возможность передать решения, оформленные в письменном виде, в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол общего собрания. С учетом положений ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Это относится и к собственникам, присутствовавшиим при очном обсуждении вопросов повестки дня.

 

Оформление решения общего собрания собственников по выбору управляющей организации

 

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) о выборе управляющей организации оформляется протоколом. Общие требования к содержанию протоколов общих собраний перечислены в ст. 181.2 ГК РФ. Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников утверждены приказом Министроя России от 25.12.2015 N 937/пр.

Протокол общего собрания по выбору управляющей организации составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять дней после проведения собрания. Протокол общего собрания ведется и оформляется секретарем, избираемым решением общего собрания.

Обязательными элементами оформления (реквизитами) протокола общего собрания являются:

1) наименование протокола - "протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме";

2) дата протокола, соответствующая дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания;

3) регистрационный номер протокола - порядковый номер собрания в течение календарного года;

4) дата проведения общего собрания, если общее собрание продолжалось несколько дней, указывается дата его начала и дата окончания;

5) место проведения общего собрания - адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников при очно-заочном и заочном голосовании;

6) заголовок к содержательной части протокола, в котором указывается адрес дома, вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форма его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование);

7) содержательная часть протокола, состоящая из вводной и основной частей:

а) вводная часть протокола включает в себя следующие сведения:

- об инициаторе общего собрания:

- для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер (ОГРН);

- для гражданина указывается полностью фамилия, имя, отчество в соответствии с паспортом, номер помещения, собственником которого он является, данные документа о праве собственности на это помещение (свидетельства, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН));

- об избрании председателя, секретаря общего собрания, счетной комиссии, за исключением случая, когда вопрос об их избрании включен в повестку дня общего собрания;

- о присутствующих и приглашенных лицах, если присутствующих лиц на собрании более пятнадцати, информация о них может быть оформлена в виде списка;

- об общем количестве голосов собственников;

- о количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании на общем собрании;

- об общей площади жилых и нежилых помещений в доме;

- о повестке дня, вопросы повестки дня должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования;

- о наличии или отсутствии кворума общего собрания.

б) основная часть протокола общего собрания состоит из:

- повестки дня, в которой указываются вопрос или вопросы, являющиеся предметом рассмотрения на общем собрании в соответствии с уведомлением о его проведении. Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения;

- отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня, если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения;

8) место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;

9) приложения к протоколу общего собрания. Все приложения к протоколу подлежат нумерации. Номер приложения, а также указание на то, что этот документ является приложением к протоколу, указывается на первом листе приложения.

Обязательными приложениями к протоколу являются:

- реестр собственников;

- сообщение о проведении общего собрания;

- реестр вручения собственникам сообщений о проведении общего собрания;

- список собственников, присутствовавших на общем собрании;

- доверенности (или их копии), иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, присутствовавших на общем собрании;

- документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;

- решения собственников (бюллетени, бланки голосования) в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;

- иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу решением на общем собрании;

10) реквизит подпись, содержащий сведения о фамилии, инициалах председателя и секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов, их собственноручную подпись и дату ее проставления.

Текст протокола общего собрания излагается от третьего лица множественного числа ("слушали", "выступили", "постановили", "решили").

Текст каждого раздела протокола состоит из трех частей:

часть 1 - "СЛУШАЛИ", в которой указывается фамилия, имя, отчество выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления;

часть 2 - "ПРЕДЛОЖЕНО", в которой указывается краткое содержание предложения по рассматриваемому вопросу, по которому будет проводиться голосование и приниматься решение.

часть 3 - "РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)", в которой указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования.

Сообщение о решении общего собрания о выборе управляющей организации не позднее десяти дней со дня его принятия размещается инициатором собрания в доступном для всех собственников помещении дома.

Протокол общего собрания о выборе управляющей организации и решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, подлежат обязательному хранению в месте или по адресу, которые определены решением общего собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: