Разрешение разногласий по проекту договора управления многоквартирным домом

Разногласия по проекту договора управления разрешаются в порядке, установленном п. 24 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора управления собственник обязан в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к этому проекту договора.

Получив протокол разногласий к проекту договора управления, исполнитель обязан в течение 30 дней известить собственника о принятии договора в редакции собственника либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.

При отклонении протокола разногласий исполнителем либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора управления на рассмотрение суда (см. также п. 2 ст. 445 ГК РФ, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.09.2016 по делу N 33-12196/2016, определение Московского городского суда от 26.01.2015 N 33-1941/15, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 25.07.2016 по делу N 33-5334/2016).

В случае уклонения исполнителя от заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении исполнителя заключить такой договор и о возмещении причиненных ему убытков (апелляционные определения Московского городского суда от 10.10.2016 N 33-39950/16, от 16.05.2016 N 33-19063/16, СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29.04.2015 по делу N 33-2474/2015).

 

Заключение договора ресурсоснабжения с управляющей организацией

Согласно п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), предоставление коммунальных услуг при выборе собственниками способа управления многоквартирным домом управляющей организацией обеспечивается посредством заключения управляющей организацией договоров о приобретении у ресурсоснабжающих организаций коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям (далее - договора ресурсоснабжения) и надлежащего исполнения таких договоров.

Условия договоров ресурсонабжения определяются с учетом Правил N 354 и иных нормативных правовых актов РФ, в том числе Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124).

Договор ресурсоснабжения относится к договорам энергоснабжения как разновидности договора купли-продажи (§ 6 главы 30 ГК РФ). Исходя из положений п. 1 ст. 426 ГК РФ заключение договора ресурсоснабжения является для ресурсоснабжающих организаций обязательным. В то же время в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ заключение договоров ресурсоснабжения является обязательным и для управляющих организаций (см. также письмо Минрегионразвития РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 06.06.2015 N 310-КГ14-8259). Отметим, что обязательность заключения договора означает, что обязанная сторона не вправе отказать в его заключении обратившемуся к ней контрагенту.

В соответствии с п. 3 Правил N 124 договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ (глава 28 ГК РФ), с учетом особенностей, предусмотренных Правилами N 124.

Для заключения договора ресурсоснабжения управляющая организация, на которую в соответствии с договором управления многоквартирным домом возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг (исполнитель), направляет в ресурсоснабжающую организацию не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации, заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (п.п. 4, 5 Правил N 124). К заявке (оферте) прилагаются следующие документы или их копии, заверенные руководителем управляющей организации или уполномоченным им лицом (п. 6 Правил N 124):

1) правоустанавливающие документы управляющей организации:

- свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица*(1);

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени управляющей организации;

2) лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

3) документы, подтверждающие наличие у управляющей организации обязанности по содержанию общего имущества и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, к которым относятся:

- протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о выборе в качестве способа управления домом управление управляющей организацией;

- протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой (офертой);

- договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

- протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен), в случае отбора управляющей организации по конкурсу (п. 7 Правил N 124);

4) документы, подтверждающие факт подключения многоквартирного дома к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;

5) документы об установке и приеме в эксплуатацию общедомового прибора учета (при наличии такого прибора учета);

6) протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о внесении собственниками платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

7) документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений, включая помещения, входящие в состав общего имущества;

8) иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере ресурсоснабжения.

Исполнитель вправе представить ресурсоснабжающей организации одновременно оригиналы и копии указанных выше документов. После сверки идентичности копии и оригинала документа оригинал возвращается исполнителю (п. 8 Правил N 124).

На практике возможно обращение в ресурсоснабжающую организацию двух и более лиц с заявками (офертами) о заключении договора ресурсоснабжения в отношении одного и того же многоквартирного дома либо представления в ресурсоснабжающую организацию заявок (оферт) в период действия ранее заключенного договора ресурсоснабжения в отношении одного и того же многоквартирного дома. В таких случаях ресурсоснабжающая организация приостанавливает рассмотрение поступивших заявок (оферт) до установления правомочий на заключение договора ресурсоснабжения лиц, обратившихся с этими заявками (офертами). Наличие указанных правомочий устанавливается путем проведения проверок соблюдения требований законодательства РФ к созданию и деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, которые проводятся государственными жилищными инспекциями субъекта РФ, или до принятия судом решения (в случае рассмотрения судом вопроса о законности создания и деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами) (п. 9 Правил N 354) (см. определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, постановления Одиннадцатого ААС от 04.08.2015 N 11АП-7348/15, Девятнадцатого ААС от 25.08.2014 N 19АП-4417/14).

При подаче коммунального ресурса в многоквартирный дом без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, ресурсоснабжающая организация, владеющая коммунальным ресурсом, вправе направить управляющей организации заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к заявке (оферте) проекта договора, подписанного со стороны ресурсоснабжающей организации. Проект такого договора должен соответствовать требованиям, установленным Правилами N 124 (п. 10 Правил N 124, см. также определение ВАС РФ от 28.07.2014 N ВАС-9430/14).

Сторона, получившая заявку (оферту), в течение 30 дней со дня получения заявки (оферты) должна направить другой стороне ответ (п. 1 ст. 445 ГК РФ, п. 11 Правил N 354):

- о согласии заключить договор ресурсоснабжения на предложенных условиях;

- о согласии заключить договор ресурсоснабжения на иных условиях, соответствующих законодательству, в виде протокола разногласий к проекту договора (отказ от акцепта, новая оферта - см. ст. 443 ГК РФ);

- об отказе от заключения договора ресурсоснабжения.

Если сторона, направившая заявку (оферту), не получила ответ в указанный срок либо получила отказ от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, не предусмотренным Правилами N 124 (контрагент уклоняется от заключения договора ресурсоснабжения), она вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора ресурсоснабжения. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 11 Правил N 124).

Договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня его подписания последней из сторон договора. При этом стороны вправе установить, что условия договора ресурсоснабжения применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, но не ранее дня поставки коммунального ресурса. Этот день не может быть ранее дня, с которого у управляющей организации возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям, а также приобретать коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества (п.п. 15, 19 Правил N 124).

 

____________________________________________

*(1) С 1 января 2017 года вместо свидетельства о государственной регистрации юридического лица по форме Р51003 выдается лист записи ЕГРЮЛ (п. 2 приказа ФНС России от 12.09.2016 N ММВ-7-14/481@, информация ФНС России от 02.01.2017).

⇐ Предыдущая12131415161718192021Следующая ⇒

Поделиться: