Определение физического износа строительных конструкций, элементов и систем

Под физическим износом конструкции, элемента системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ отдельных конструкций, элементов систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с нормативными значениями. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

Признаки физического износа устанавливаются в основном путем визуального осмотра. При этом используется несложное приспособление (уровень, метр, металлическая рулетка, набор щупов, бинокль, лупа и т.п.). В исключительных случаях возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций или Заказчика экспертизы.

Чтобы определить или оценить физический износ конструкций, элементов систем и здания в целом, Вы можете воспользоваться услугами компании. По заявке заказчика строительные эксперты организуют выезд на место, где проведут необходимые исследования с целью формирования результатов и получения выводов по поставленным вопросам. Результаты проведенной строительной экспертизы будут оформлены в виде соответствующего заключения с выводами по предмету экспертизы. Таким образом, Вы будете иметь:

- ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;

- письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться, в случае необходимости, как на основания своих требований и возражений;

- рекомендации по необходимости.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования.

 Примечания:

1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

4. В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

1.3. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном прил.1.

1.4. Физический износ здания следует определять по формуле

где физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2.

1.5. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

1.6. Для слоистых конструкций - стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию (табл.14, 40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где физический износ слоистой конструкции, %;

физический износ материала слоя, определяемое по рис.1 и 2 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Рис.1. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 60-125 лет)

Рис. 2. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 10-50 лет)

- коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил.3);

n - число слоев.

 

В соответствии с ВСН 53-86 р под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов (естественный износ) и жизнедеятельности человека (эксплуатационный износ).

Методика расчета физического износа является важнейшим фактором влияния на результат оценки стоимости недвижимости. Особое значение выбор метода приобретает в условиях невозможности применения методик доходного и сравнительного подходов. Применение затратного подхода требует точности расчетов, поскольку даже небольшая неточность в определении износа значительно влияет на результаты расчета.

Выделяют методы определения физического износа:

1. компенсация затрат;

2. методика возраста (хронологического);

3. методика возраста (эффективного);

4. экспертная методика;

5. методика разбивки.

Рассмотрим достоинства и недостатки каждого метода.

Методика компенсации затрат

Согласно методике компенсации затрат износ физический равен затратам, необходимым для его устранения. К достоинствам метода относится возможность выделения экономической сути износа. Среди недостатков следует отметить необходимость обоснования ремонта отдельных элементов, трудности реализации на практике по причине сложностей при определении объемов работ, при выборе расчетной базы, проблем при расчете. Трудоемким является процесс разработки дефектных ведомостей при оценке здания, оценке коммерческой недвижимости. Крайне сложным является процесс расчета износа фундамента, иных конструктивных элементов. Таким образом, комплекс достоинств и недостатков подтверждает, что методика применима для небольших зданий, достаточно сложна в реализации для крупных объектов.

Методика хронологического возраста

Согласно методу хронологического возраста физический износ равен частному от деления хронологического возраста здания на срок его экономической жизни (эксплуатации). К достоинствам расчета можно отнести простоту расчета, малое количество показателей (возраст и срок эксплуатации). Источник информации – технические документы по эксплуатации недвижимости. К недостаткам методики относятся:

· Невозможность учета ремонта элементов, а также их замены;

· Неприемлемость метода для недвижимости с практически равными сроками эксплуатации и экономической жизни.

Сопоставляя достоинства и недостатки, можно сделать вывод о приемлемости метода для зданий с небольшим сроком хронологической жизни, поскольку точность расчетов уменьшается с увеличением срока жизни объекта.

Методика эффективного возраста

По методу эффективного возраста износ равен частному от отделения эффективного возраста на срок экономической жизни.

К достоинствам метода эффективного возраста относятся простота расчетов, достоверность информации из нормативных документов. К недостаткам метода относятся невозможность обоснования величины оставшегося срока экономической жизни. Недостаток делает метод практически неприменимым.

Экспертная методика

В основе экспертного метода находится шкала оценок экспертов для установки физического износа в соответствии с Ведомственным нормативным документом ВСН 53-86р., по которому значение износа определяют видимые повреждения конструкции здания. Физический износ определяется как сумма произведений величины износа по нормативному документу на удельный вес элемента в здании. К достоинствам метода относятся простота расчетов, доказательность данных. К недостаткам относятся недостаточная точность расчетов, зависимость результата опыта оценщика, влияние субъективного фактора.

Методика разбивки

Метод разбивки предполагает расчет физического износа по группам с учетом возможности устранения износа, а именно:

· Отложенный ремонт;

· Износ элементов с коротким сроком жизни, не подлежащих исправлению;

· Износ элементов с длительным сроком жизни, не подлежащих исправлению.

Общий износ равен сумме износов элементов. В комбинации с методом разбивки могут применяться методики компенсации затрат, хронологического возраста.

Достоинством метода разбивки является возможность учета факторов (видимых и скрытых) влияния на износ. К недостаткам относятся большой объем расчетов, неприемлемость метода при отсутствии достоверной информации о ремонте.

Таким образом, методика расчета износа выбирается оценщиком индивидуально по каждому объекту.

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Магнитогорский государственный технический университет

 им. Г.И. Носова»

 

Многопрофильный колледж

 

⇐ Предыдущая45678910111213

Поделиться: