Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании.

ЗК РФ в ст. 45 содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в ст. 284 и ст. 285 ГК РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника не в любом случае неиспользования его по назначению, а лишь в случае неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Касается это двух категорий земель - предназначенных для сельхозпроизводства и под любую разновидность строительства.

Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Таким образом, изъятие земельного участка как крайняя мера земельно-правовой ответственности применяется лишь в случаях грубого нарушения земельного законодательства.

Отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также в п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера, установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре.

Собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ. Вопрос о последствиях прекращения прав на земельный участок решается в таких случаях в судебном порядке. Соответствующий иск может предъявить как собственник земельного участка, так и собственник возведенной недвижимости.

Здесь имеют место случаи, когда снос здания или сооружения, возведенного на земельном участке, запрещен. Основания для такого запрета различны. В частности, здание может быть отнесено к числу памятников культуры либо в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость.

Кроме того, запрещен снос жилых помещений. Наличие этого правила обусловлено особой социальной значимостью жилых помещений. Отдельным основанием является явное превышение стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. В последнем случае речь идет об оценочном понятии, определяемом судом.

В случае если по указанным выше основаниям снос здания или сооружения запрещен, суд может принять одно из следующих решений: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, признать право собственника земельного участка на приобретение находящейся на нем недвижимости, установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Проблемы, связанные с установлением, уточнением этих ном нуждаются в более четкой регламентации и устранении " пробелов" законодательства, чтобы обеспечить защиту прав собственника правовыми средствами не только декларативно, но и реально. Установление ограничений прав на землю не означает, что правообладатель полностью лишается своих правомочий по владению, пользованию или распоряжению земельным участком. Обладатель права на земельный участок, в отношении которого установлено ограничение, не вправе совершать то или иное действие в отношении этого участка лишь на период действия такого ограничения. Однако после того как ограничение права перестает существовать, правообладатель вновь получает возможность производить те действия относительно земельного участка, совершать которые он не мог в силу установления ограничения права.

При этом законодателю и юристам необходимо более четко различать собственно «нормы-ограничения» оборота земельных участков и других природных объектов, «нормы-изъятия (запрета)» оборота земельных участков и других природных объектов из гражданского оборота и «нормы-пресекательные», прекращающие право пользования (собственности, иного владения)земельными участками и другими природными объектами[209].

Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не причиняет вреда окружающей среде и не нарушает прав и интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ). Хотя за определенные нарушения и для достижения конституционно значимых целей — в частности, для обеспечения безопасности государства, основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства, права собственников земельных участков могут быть ограничены федеральными законами.

Так, статья 6  Закона об обороте земель также предусматривает обязанность субъектов прав на земельные участки использовать их в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием без причинения вреда окружающей среде. В случае причинения вреда окружающей среде виновный возмещает ущерб исходя из нормативов в области охраны окружающей среды. Федеральный закон об охране окружающей среды (ст. 11, 21—28) устанавливает нормативы качества окружающей среды, допустимого воздействия на нее; образование отходов производства и потребления; предельно допустимых выбросов и сбросов; допустимых физических воздействий (шума, вибрации, магнитных полей и иных вредных физи­ческих воздействия); допустимого радиационного воздействия; допустимого изъятия компонентов природной среды, допустимые нормы антропогенной нагрузки на окружающую среду; санитарных и защитных зон; иные нормативы.

Закон об обороте земель (ст. 6) закрепляет комплекс мер, направленных на усиление защиты земель сельскохозяйственного назначения от нецелевого, нерационального использования, охраны особо ценных сельскохозяйственных угодий; существенное расширение законодательного регулирования в сфере обеспечения рационального использования и охраны земель, основанных на комплексном подходе к правовому регулированию возникающих при этом отношений; усиление государственного контроля и повышения эффективности мер ответственности за земельные правонарушения.

 Для решения этих проблем Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435 –ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее закон об обороте земель в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного сочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка, которое осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель.

Современное понимание охраны земель, закрепленное в главе 11 ЗК РФ, органически соединяется с обязанностью собственников земельных участков и долей в праве общей собственности использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, надлежащим образом и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Закон об обороте земель от 29 декабря 2010 г. (п. 4 ст.6) предусматривает трехлетний и более длительный срок, по истечении которого может быть изъят у собственника принудительно в судебном порядке земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Закон в качестве земельного правонарушения называет не использование собственником земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки такого земельного правонарушения с учетом особенностей сельскохозяйственного производства или иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством РФ.

Земельно-правовая ответственность за не использование земельного участка в течение трех и более лет подряд не применяется, если земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Ответственность не наступает в случае освоения земельного участка, исключающего надлежащее использование земельного участка. Срок освоения земельного участка не может составлять более чем два года.

Исполнение решения суда об изъятии земельного участка и продаже его с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием- последняя завершающая стадия деятельности государственных и судебных органов, связанной с принудительным изъятием у собственника земельного участка. Закон об обороте земель 2010 г. ( п. 9 ст. 6) предусматривает, что в течение шести месяцев со дня вступления в силу решения суда об изъятии земельного участка органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации должны быть проведены при необходимости кадастровые работы и публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Ограниченные вещные и обязательственные права (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, аренды являются имущественными правами, полученными в связи с реализацией права собственности и возникающими в результате передачи на законном основании собственником.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 6 июня 2000 г. по делу о проверке конституционности положения абз. 3 п. 2 ст. 77 закона «О несостоятельности (банкротстве) » в связи с жалобой ОАО « Тверская прядильная фабрика», указал на то, что под имуществом ст. 35 Конституции РФ подразумевает «любое имущество, связанное с реализацией права частной и иных форм собственности, в том числе имущественные права, включая полученные от собственника права владения, пользования и распоряжения имуществом, если эти имущественные права принадлежат собственнику на законных основаниях». Можно заключить таким образом, что этих прав никто, в том числе граждане и юридические лица- сельскохозяйственные товаропроизводители, не может быть лишен принудительно без решения суда (ст. 35 ч. 3 Конституции РФ).

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком за совершенное земельное правонарушение, допускается только по решению суда. Принудительному прекращению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком за совершенное земельное правонарушение предшествует административная процедура по наложению на правонарушителя административного взыскания.

 Законодательство о судебном принудительном порядке прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, допускает предварительную проверку факта земельного правонарушения и принятие обязательных для исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства; предписаний об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства и их последствий; составление протокола об административных правонарушениях (в случае обнаружения нарушений); проведение административного расследования; рассмотрение дела об административном правонарушении; вынесение соответствующих предупреждений и штрафов в отношении лиц, виновных в земельном правонарушении[210]. 

Законодательство о деятельности уполномоченного исполнительного органа государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на второй и третьей стадиях производства по делам о принудительном изъятии земельного участка у лиц, не являющихся его собственниками, рассматривается в §9 главы УП  данного учебника.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по со­глашению сторон, по инициативе арендодателя или арендатора, по ре­шению суда, по требованию одной из сторон, по общим основаниям, указанным в ст. 284, 450, 612, 619—620 ГК, а также в иных случаях, пре­дусмотренных законом или договором. Специальные основания рас­торжения договора аренды земельного участка указаны в п. 2 ст. 46 ЗК.

Здесь дается подробное и детальное регулирование расторжения договора аренды земельного участка по основаниям, связанным преимущественно с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории зе­мель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

 

§ 4. Понятие и общие положения о сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения

(проф. Быстров Г.Е.,  проф. Лукьяненко В. Е.)

  

 Как отмечается в литературе, в ГК РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила регулирования сделок с любым недвижимым имуществом, наиболее общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. ст. 260-287) и т. п. Конкретные же правоотношения с участием сельскохозяйственной коммерческой организации или крестьянского хозяйства формируются с учетом не только норм гражданского права, но и земельного, аграрного и других отраслей законодательства[211].

Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами, общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в ГК РФ (ст. ст. 128-131, 153-181, 209, 260, 334-356, 454-491, 549-670, 1012-1026, 1179, 1181-1182), в ЗК РФ (ст. ст. 25-39).

В п. 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания дальнейших статей главы У Кодекса, а также положений Части второй ГК РФ, нормативно-правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в т. ч. ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются согласно п. 2 ст. 38 ЗК РФ недействительными. Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как она не отвечает требованиям действующего законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности необходимо отличать от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст. 1064-1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

 Для договорных отношений участников земельного оборота в ГК РФ и ЗК РФ содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи земельного участка. Оно возникает лишь при одном условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции ( ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, п. 7 ст. 16 ФЗ от 17 июня 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма.

В целях укрепления рынка недвижимости, защиты прав субъектов гражданского оборота, упорядочения механизма налогообложения недвижимого имущества, стимулирования дополнительных инвестиций в российскую экономику введена обязательная государственная регистрация письменных сделок с земельными участками учреждениями юстиции. По смыслу п.1 ст. 26, ст. ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК РФ и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли - продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

  Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в  себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся следующие договоры: договор об ипотеке (п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); договор продажи недвижимости (п. ст. 551 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года ( п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

 Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, ЗК РФ (п. 2 ст. 26) устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделках, например, для договоров доверительного управления, оформление которых вместо договоров аренды земельных долей прекращено после введения в действие закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.). 

 Несоблюдение установленной законом нотариальной формы и требования о ее государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки только в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Так, в ст. 399 ГК РФ о залоге имущества и в ст. 1178 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом прямо указано, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность договора, поэтому в судебном порядке восполнить эти недостатки невозможно.

Во всех остальных случаях сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 443 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, т.е. несоблюдение требования об элементе формы сделки- ее регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности. Например, в ст. 547 ГК РФ о договоре дарения недвижимого имущества, ст. 550 ГК РФ о купле - продаже недвижимого имущества не содержится указаний о недействительности договоров по причине отсутствия их регистрации или прав по ним. Поэтому судебная практика пошла по пути «исцеления» таких сделок, распространив положения п. 3 ст. 165 ГК РФ на все случаи заключения договоров, не прошедших государственную регистрацию.

При совершении сделок главой крестьянского (фермерского) хозяйства закон исходит из презумпции о том, что сделка совершена в интересах фермерского хозяйства. Если же из обстоятельств совершения сделки вытекает, что она совершена в личных интересах главы крестьянского (фермерского) хозяйства без согласия всех сособственников, суды вполне обоснованно относят такие акты отчуждения земельных участков, нарушающие принцип взаимного согласия всех сособственников при осуществлении права общей собственности, закрепленный соглашением о создании фермерского хозяйства, к недействительным сделкам.

 Завершив рассмотрение общих проблем, относящихся к понятию, видам, форме, условиям недействительности сделок с земельными участками, перейдем к изучению вопроса о договорах купли-продажи, обмена, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, залога земельных участков. 

   

⇐ Предыдущая30313233343536373839Следующая ⇒

Поделиться: