Правовое регулирование купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

(проф. Г. Е. Быстров)

Понятие и источники правового регулирования. В п. 1 ст. 454 ГК РФ воспроизведено традиционное  общее определение договора купли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском кодексе (п. 1 ст.. 485) особо оговорено, что покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Наряду с общими положениями (§1гл.30) Гражданский кодекс
предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п.3 ст. 129; п.3 ст. 209 ГК). Включение в Кодекс этих положений вызвано тем, что договоры купли-продажи земельных участков как природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера.

В сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения действует специальный федеральный закон (далее Закон об обороте земель), стимулирующий приток инвестиций в сельское хозяйство, легализующий земельный оборот, в рамках которого в полной мере должны быть удовлетворены интересы как собственника, в том числе и в области аграрного предпринимательства, так и общества и государства. Из сферы действия данного Закона в соответствии с п. 7 ст. 27 ЗК исключается купля-продажа земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. Поскольку такого рода земельные участки приобретаются для личного и семейного потребления, т. е. в целях, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной коммерческой деятельностью, к ним применяются общие правила Земельного кодекса (ст. ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24), признающие земельный участок в качестве товара, предмета торговли в свободной рыночной системе.

 В сферу действия специальных нормативных правовых актов подпадают также сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками. Речь идет о Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в котором выделена гл. VI «Об особенностях приватизации и оборота садовых, огородных и дачных земельных участках».

Стороны договора купли-продажи.  В договоре купли-продажи земельного участка выступают две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать государство (Российская Федерация, ее субъекты), муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 1 ст. 6 данного Закона содержится указание на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функций по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению. В то же время решение о продаже земельного участка принимает, а подготовку проекта договора купли-продажи участка осуществляет исполнительный орган государственной власти, наделенный правом предоставления участков (ст. 29 и п. 6 ст. 36 ЗК).

С введением в действие Земельного кодекса до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка (п.3 ст.28 Закона о приватизации).

Арбитражная практика придает также решающее значение вопросу о том, наделено ли лицо, не являющееся субъектом права собственности, правомочиями по распоряжению земельными участками. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа признал стороной по договору купли-продажи земельного участка со всеми вытекающими отсюда последствиями Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, наделенный правами территориального агентства Государственного комитета по управлению государственным имуществом (в настоящее время Федерального агентства по управлению федеральным имуществом).

 При этом основанием для такого вывода служило то, что Правила распоряжения земельными участками, находящиеся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г., не изменяют положений ст. 29 и 36 ЗК о том, что продажа земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти, обладающих правом предоставления земельных участков.

В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российским государством, субъектами федерации, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, от которых требуется, чтобы они, как и иные субъекты гражданского и земельного права, обладали закрепленной правоспособностью и дееспособностью. При этом требуется, чтобы продавец был собственником продаваемого земельного участка и обладал правомочием свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в том числе правом отчуждать его любым дозволенным законом способом. 

Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо, чтобы покупатель обладал правоспособностью и необходимым для данного договора объемом дееспособности, а также способностью к приобретению права собственности на отчуждаемый земельный участок, так как в некоторых актах земельного законодательства исключается определенный круг граждан и юридических лиц из числа возможных участников земельного оборота - покупателей,

Покупателями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи могут выступать не только сельскохозяйственные товаропроизводители, но и субъекты Российской Федерации, которым предоставлено преимущественное право на покупку земельного участка при его продаже. Это право в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона об обороте земель может быть делегировано субъектом РФ муниципальному образованию. Это типичный пример публично-правового ограничения оборота земель, когда законодатель проводит линию, направленную на благоприятствование земельной коррупции, злоупотреблениям на земель­ном рынке, связанным с противоправным предоставлением государственными и муниципальными служащими за незаконное вознаграждение физическим и юридическим лицам лучших земель при выводе их из оборота, переводе в другую категорию земель и продаже для несельскохозяйственных целей.

Федеральный закон об обороте земель обязывает продавца земельного участка информировать в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или по его поручению орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Такого рода извещения признаются достаточно определенными, если в них указана цена, размер, местоположение земельного участка, срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет между сторонами, и другие существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Взаимные расчеты по таким сделкам должны быть совершены в срок не более чем 90 дней.

Законодательство субъектов РФ, регулирующее порядок извещения продавцом соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления о продаже земельного участка, конкретизирует общие требования, предъявляемые к содержанию таких извещений. В Московской области подробно регламентированы, например, обязанности продавца направлять извещение в Правительство области, в котором должны быть указаны сведения о собственнике земельного участка; наименование и данные государственной регистра­ции юридического лица; фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес места жительства и дата рождения физического лица; сведения о земельном участке, месте его нахождения и площади; размере доли, месте нахождения и площади участка, находящегося в долевой собственности; категории земель и виде разрешенного использования; цене, сроках уплаты, сведения об обременениях.

К извещению должны быть приложены кадастровый план и картографический материал, позволяющий идентифицировать местоположение земельного участка; документы, подтверждающие право собственности на участок и на долю в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения. Здесь же содержатся четкие предписания относительно порядка рассмотрения такого рода извещений. Извещение о продаже участка, без указания, например, цены, или без кадастрового плана и иных документов, не имеет юридической силы предложения и остается без рассмотрения.

По своей юридической природе извещение о продаже земельного участка является односторонней сделкой, порождающей право собственника участка требовать от компетентных органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления принятия и рассмотрения предложения о продаже участка. Компетентные органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления обязаны принять в течение месяца со дня поступления извещения решение о покупке либо об отказе от покупки земельного участка и сооб­щить об этом продавцу. В случае отказа от покупки, а также отсутствия письменного ответа заключить договор купли-продажи, собственник вправе в течение года продать участок третьему лицу. Договор считается заключенным только при условии, когда участок продается по цене, указанной в извещении.

Запрет закона о приобретении третьим лицом земельного участка по заниженным ценам относится одинаково и к покупателям, и к продавцам. В случаях, когда участок продается по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, на про­давца возлагается обязанность направить органу государственной власти субъекта РФ (органу местного самоуправления) новое извещение о предполагаемой купле-продаже участка.

Среди сделок, нарушающих законодательство о купле-продаже зе­мельных участков, особо должны быть выделены те сделки, по которым земельный участок сельскохозяйственного назначения продается с нарушением преимущественного права покупки субъектом РФ (органом местного самоуправления). Суды могут признать такие сделки ничтож­ными как на общих основаниях, предусмотренных ст. 179 ГК РФ, так и по основаниям, указанным в ст. 8 Закона об обороте земель, который предусматривает применение специальных мер воздействия к лицам, заключившим сделку по продаже земельного участка, совершенную с нарушением преимущественного права покупки. Признание сделок ничтожными осуществляется по иску органа местного самоуправления, который может быть предъявлен в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на третье лицо. Решение суда констатирует перевод на орган местного самоуправления прав и обязанностей покупателя земельного уча­стка из земель сельскохозяйственного назначения. Таковы последствия признания ничтожной сделки, нарушающей преимущественное право покупки земельного участка субъекта РФ (муниципального образования).

Ранее уже обращалось внимание на то, что Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет договора купли-продажи.  Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК).

В ГК РФ  установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 551).

В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли-продажи, мены и аренды земельных участков, которые заранее объявляются недействительными: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены (п. п. 2, ст. 37)[212]. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте ЗК РФ, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета дается описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

 Анализ ст. 6 ЗК РФ и ст. 11.1 Федерального закона № 141-ФЗ от 28 июля 2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»[213], позволяет определить юридическое понятие земельного участка как объекта земельных отношений. Законодатель определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе и почвенного слоя), границы которого определены в соответствии с федеральными законами. Характеризуя предмет договора купли-продажи, необходимо, прежде всего, выделить количественные и качественные характеристики земельного участка, содержащиеся в законодательстве, регулирующем образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; выдел земельного участка; объединение земельных участков; перераспределение земельных участков; возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки[214]. 

В основе понятия «земельный участок» лежит совокупность юридических и экономических признаков: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты). В соответствии с ч.10 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[215] приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

В реестр объектов недвижимости вносятся сведения о земельном участке: вид объекта недвижимости вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера в Государственный кадастр недвижимости (далее ГКН); ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый или условный), если такой номер был присвоен в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о кадастре о кадастре, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке; кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в результате раздела, объединения или перераспределения которого (которых) был образован существующий земельный участок (далее исходный земельный участок), либо кадастровый номер земельного участка, в результате выдела в счет доли в праве общей долевой собственности, из которого был образован существующий земельный участок; кадастровые номера земельных участков, образуемых из существующего земельного участка; адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса- описание местоположения; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование земельного участка; площадь в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра с указанием погрешности вычисления; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства; сведения о лесах, расположенных в пределах земельного участка (лесничество, лесопарк), участковое лесничество, номера лесных кварталов, к которым относится указанный участок (при их наличии), категория лесов (резервная, эксплуатационная, защитная); сведения о водных объектах, расположенных в пределах земельного участка (вид водного объекта (река, озеро, водохранилище, болото и т.д.), наименование водного объекта (при его наличии); сведения об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, в объеме сведений, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. 

Записи с указанием аналогичных количественных и качественных характеристик земельного участка как предмета договора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категория земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о зданиях и сооружениях, о квартирах и помещениях, других объектах, входящих в состав какого-либо здания (сооружения). Все эти параметры земельного участка достаточно подробно описаны в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменениями от 22 ноября 2006 г.). 

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи  земельных участков распределяются следующим образом. Основной для продавца согласно ст. 436 ГК признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены в п. 1 ст. 37 ЗК,  которая выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Данные положения необходимо рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не
обремененный такими правами и притязаниями. Ст. 460 ГК предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать, прежде всего, вещные права лиц, перечисленные в ст. 265 ГК, ст. 21 ЗК (право пожизненного наследуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК, ст. ст. 20, 23, 24 ЗК  (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользования), ст. 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК (сервитуты - право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК  (ст. 264, 270, 280), ст. 22 ЗК, и залога земельных участков, регулируемого Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодательство, договорная, судебная и арбитражная практика
исходят из того, что и сам покупатель является разумным партнером в гражданском обороте, проявляющим заботу о получении информации об обременениях товара правами третьих лиц. Из смысла п. 1 ст. 460   ГК вытекает, что требования об уменьшении цены земельного участка либо расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков подлежат отклонению, если при рассмотрении иска в суде продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на отчуждаемый земельный участок. Осведомленность покупателя о правах и притязаниях третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, является, таким образом, основанием для освобождения от ответственности продавца, не выполнившего обязательство передать земельный участок, свободный от прав и притязаний третьих лиц.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая, лежащая на покупателе обязанность, состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это - общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК).

В п. 3 ст. 484  ГК определены последствия неисполнения в нарушение закона или договора покупателем обязанности принять переданный ему земельный участок или отказа его принять. Эти правила по существу ничем не отличаются от норм, содержащихся в п. 1 ст. 460

Цена договора купли-продажи земельного участка.  Цена земельного
участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК).

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной
форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора не заключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости. Одновременно в п. 2 ст. 555 ГК содержится указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на земельном участке,
включает и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Существует еще одна особенность определения цены недвижимости по договорам продажи недвижимости, установленная на единицу ее площади или иного показателя ее размера. При таких условиях общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аукционах), законодатель возвращается к требованию о том, что собственник земельного участка определяет начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (ст. 38 ЗК).

Решая вопрос о продажной цене земельного участка, стороны договора купли-продажи могут использовать для его профессиональной оценки, так называемую нормативную цену, которая характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода на расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей (долевой и совместной) собственности на землю, совершении таких сделок с земельными участками как купля-продажа,
передача по наследству, дарение, залог, обмен, передача земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, кооперативов.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Аналогичные требования к продажной цене земельного участка определены законодательством о приватизации, в котором сформулировано понятие нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества как минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества в соответствии с установленными правилами.

В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того, что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило - цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на них зданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации. Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса (п. 2 и п. 3 ст. 2) и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 11, п. 7 ст. 28) предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации, муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам на праве собственности при совершении ими сделок с земельными участками, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. « Об  оценочной деятельности в Российской Федерации»[216]. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величин цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Одним из требований для индивидуального предпринимателя является наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения
в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям при осуществлении профессиональной оценки объектов недвижимости в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду, при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

 Исполнение договора продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора продажи недвижимости. Поэтому на него полностью распространяются общие нормы параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса о передаче недвижимости. Момент исполнения договора в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК связан с передачей недвижимости и принятием ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Предписания, содержащиеся в данной статье, имеют диспозитивный характер, и применяются постольку, поскольку законом или соглашением сторон не установлено иное правило. Не исключается, таким образом, возможность исполнения договора без подписания соответствующего передаточного акта.

В случае неисполнения продавцом обязанности передать покупателю земельный участок, соответствующий условиям договора о качестве, покупатель вправе использовать средства правовой защиты, изложенные в ст. 475 ГК, которая устанавливает правовые последствия передачи товара ненадлежащего качества. В коммерческой практике используются покупателем такие договорные санкции, как соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение своих расходов на устранение качественных недостатков участка, выявленных после подписания передаточного акта. Регламентируя средства правовой защиты покупателя при передаче недвижимости ненадлежащего качества, закон исходит, прежде всего, из необходимости сохранения договорного обязательства, и по существу относится к ним как к правомочию, которое может быть использовано лишь в ограниченных случаях. В силу ст. 557 ГК покупатель лишен права требовать замены товара, поскольку оно несовместимо с требованием замены одного земельного участка на другой.

⇐ Предыдущая31323334353637383940Следующая ⇒

Поделиться: