Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

В числе гражданско-правовых сделок важнейшее значение для возникновения прав на землю имеет договор аренды земельных участков, который является самостоятельным видом землепользования, производным от права собственности и имеющей свои экономические и юридические особенности. Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется на основе Главы 34 ГК РФ, содержащей общие положения об аренде и специальные правила об аренде отдельных имущественных объектов. В п. 2 ст. 607 ГК РФ содержится особая оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наличие такой оговорки вполне закономерно, так как в специальном законодательстве должны найти отражение  особенности земли как природного ресурса, недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю

Легальное определение договора аренды как двусторонней сделки дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование. К участникам арендных отношений ГК РФ (ст. 608) относит арендодателей: собственника, лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду, и арендаторов. Арендодателями земельное законодательство признает собственников земельных участков (земельных долей), лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

К видам договора аренды земельных участков ЗК РФ (ст. ст. 22, 38) и Федеральным законом об обороте земель (ст. ст. 9-10) отнесены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах (конкурсах, аукционах), предметом которых является право на заключение договора аренды; договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданные гражданам и юридическим лицам в аренду из фонда перераспределения земель в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; договоры аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, переданного в аренду сельскохозяйственным организациям и крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с требованиями земельного законодательства; договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, переданному сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов. В ГК и других законах выделяются договоры аренды земельного участка, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, на котором находятся здания, строения и сооружения.

Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - 49 лет (п. 3 ст. 9 закона об обороте земель). Это совершенно новое и важное положение для земельного законодательства, обеспечивающего максимальную продолжительность арендных отношений и защиту земельных прав сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Ранее, как известно, действовало преимущественное право покупки арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации (муниципальным образованием), ограничивающее права арендатора. Новое законодательство отменяет эти ограничения и закрепляет гарантии   возобновления договора аренды, которые могут активно применяться для защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов и являются важным стимулом в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.

Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает три варианта предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Первый вариант-это процесс проведения торгов (конкурсов, аукционов) и продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков в соответствии с правилами, установленными ст. 38 ЗК РФ. Торги проводятся в тех случаях, когда подано два и более заявления на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков.

Второй вариант-предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с правилами, установленными ст. 34 ЗК РФ. Эти правила применяются лишь в тех случаях, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду.

Третий вариант – предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Управление и распоряжение таким земельным участком осуществляется органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 11 ЗК РФ. На основании решения органа местного самоуправления такой земельный участок передается в порядке, установленном п. 5 ст. 10 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или в аренду без проведения торгов.

Регулируя процедуру продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков, п.2 ст. 10 закона об обороте земель возлагает на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязанность информировать предварительно и заблаговременно через средства массовой информации граждан и юридических лиц о наличии предполагаемых для такой передачи в аренду земельных участков. Сообщение об этом публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что решение о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца со дня опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями ст.22, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2. ЗК РФ, ст. ст. 447-449 ГК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель 2002 г. В рассматриваемой сфере действуют также Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. №808 (с изм. от 29 декабря 2008 г.)[217].

Помимо этого действуют нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, регулирующие приобретение на торгах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду[218].

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В настоящий момент времени действует Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»^[219].

 

§ 7. Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

В числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Исходным пунктом для формирующейся системы залога имеет определение ипотеки. Оно содержится в ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» (с изм. от 17 июля 2010 г) ^[220]. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

  И Германское Гражданское Уложение, и дореволюционное российское законодательство определяют ипотеку как вещное право, как право самостоятельное и безусловное. Оно имеет силу не только по отношению к должнику, прямому владельцу заложенного имущества, но и по отношению ко всем посторонним лицам. «Сила залогового права проявляется в своей полноте, когда обеспеченное обязательство не исполняется должником; тогда именно проявляется абсолютный характер этого правомочия, которое позволяет искать удовлетворения из заложенной вещи, невзирая на то, что последняя успела перейти в третьи или четвертые руки»^[221].           

   Право залога оказывается действительным лишь в тех случаях, когда необходимо получить преимущество перед всякими другими кредиторами, исключить их из права на удовлетворение или захватить имущество, которое служит обеспечению долга, у всякого третьего лица, в чьих бы руках оно не находилось.  И ответ на вопрос о том, «имеет ли веритель по залогу вещное право или право требования направленное против самой вещи или против собственника ее», «может быть только один: залоговое право есть право абсолютное». Оно имеет силу по отношению ко всем лицам, соприкасающимся со сферой прав управомоченного лица. И нельзя не отметить особо, что «абсолютность права, направленного на долю ценности и сопряженного с определенным старшинством, проявляется, безусловно, вне зависимости от прав предыдущих последующих»^[222].

С принятием ГК РФ 1994 года и Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-ФЗ «О залоге»^[223], приблизивших систему правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) к развитым и законодательно урегулированным системам ипотеки зарубежных стран, начался новый виток дискуссий по вопросу о том, является ли право залога вещным или обязательственным?

В ходе этой дискуссии учитываются и обстоятельства юридико-технического характера. По ГК РСФСР 1922 г. залог рассматривался как институт вещного права. В ГК РСФСР 1964 года право залога было помещено в раздел «Обязательственное право». Действующий ГК РФ, как и Союзные Основы гражданского законодательства 1991 года, институт ипотеки поместил в третий раздел Общей части обязательственного права.

Современный российский законодатель отошел от понимания залога и ипотеки, как вещного права, и рассматривают их как особый вид обязательства. Такая позиция мотивируется тем, что ипотечный кредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться залогом, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению. Однако такое понятие не утвердилось на практике и в науке, так как ипотека неразрывно связана с имуществом и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом на всякого, кто бы ни был владельцем.

   Соответственно акцессорному характеру ипотеки п.1 ст.11 Закона об ипотеке предусматривает, что право залога возникает с момента возникновения основного обязательства. Эта норма носит диспозитивный характер, так в самом договоре может быть установлено и иное правило. Закон допускает возникновение залогового права и в иной, более поздний момент. В законе об ипотеке содержатся, однако, изъятия из этого общего правила. Право залога по договору ипотеки возникает немедленно, когда договор об ипотеке имеет форму закладной, и ипотека была передана от одного залогодержателя к другому путем совершения на закладной передаточной надписи в пользу другого лица.

Согласно п. 2 ст. 335, ст. ст. 295 ГК РФ договоры о таком залоге могут заключать с разрешения собственника или уполномоченного органа коммерческие организации, созданные в форме государственных или муниципальных предприятий, за которыми необходимое имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Это означает, что нет оснований подвергать сомнению и критике закрепленное в п. 1 ст. 335, ст. ст.125, 295 ГК РФ положение о том, что государственные или муниципальные унитарные предприятия могут совершать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом с согласия собственника. Признание лиц, не являющихся собственниками, в качестве залогодателей в предусмотренных законом случаях, не подвергается каким-либо сомнениям и в литературе по гражданскому праву^[224].

Для характеристики договора залога земельного участка (ипотеки) наиболее существенное значение имеет предмет ипотеки. Как явствует из определения договора, в этом качестве могут выступать не только земельный участок, но и право аренды земельного участка. В договоре залога (ипотеки) должны быть указаны реквизиты, характеризующие земельный участок (местоположение, площадь, достаточное для идентификации предмета ипотеки описание); объекты недвижимости, расположенные на этом участке, если они являются предметом ипотеки; денежная оценка земельного участка и другого имущества, передаваемого в ипотеку; номер кредитного договора, исполнение которого обеспечивается залогом земельного участка; сумма кредита, обеспеченного по закладной и условия его погашения (сроки, процентные ставки); правоустанавливающие документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. В договоре ипотеки должно быть указано также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Можно выделить две особенности предмета договора залога сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, в настоящее время законодательно определена возможность передачи в ипотеку земельных участков, находящихся в собственности.

Во-вторых, предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его), переданный в долгосрочную аренду гражданину и юридическому лицу. Однако в силу закона земельные участки, переданные гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и безвозмездного срочного пользования, не могут участвовать в ипотечных земельных отношениях, равно как и права на них, по причине их не оборотоспособности. Потому в случае, если после совершения акта залога окажется, что залогодатель (владелец садового, огородного, дачного земельного участка) не является его собственником и имеет лишь титул пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то залоговое право должно быть признано недействительным даже в том случае, если залогодержателю об этом было неизвестно.

В особом положении находится залог сельскохозяйственных земель, находящихся в общей собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций и иных лиц. В соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 253) распоряжение земельным участком, находящимся в общей совместной и долевой собственности, возможно только по общему согласию всех сособственников.

В п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введено правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела в натуре гражданину или юридическому лицу земельного участка. 

Следовательно, Закон гарантирует право сособственника на отчуждение своей доли в праве общей собственности, в том числе, и постороннему лицу. При этом законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен порядок, согласно которому при отсутствии согласия сособственников на совершение сделки земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, часть участников долевой собственности, не согласных с совершением такой сделки, сохраняют право на выдел земельного участка или земельного участка в счет своей доли. Они не должны испрашивать согласия остальных сособственников и вправе в тех пределах, которые установлены ст. 13 Закона об обороте земель, распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При определении предмета договора об ипотеке нужно также учитывать общие правила, в соответствии с которыми имущество, составляющее предмет залога, должно быть выделено и обозначено из остального имущества залогодателя. Это означает, что предметом ипотеки могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности или права аренды на землю залогодателя в уполномоченных на то государственных органах. 

    Права в отношении земельного участка, как предмета ипотеки, «идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только по уникальному учетному номеру объекта- кадастровому номеру. Таким образом, ипотека может возникнуть в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке»^[225]. Наряду с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная правомочным органом.

Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. В п. 3 ст. 340 ГК РФ закреплены правила, которые базируются на устаревших представлениях о том, что право на землю юридически следует за правом на строение, расположенное на ней. ГК РФ исходит из того, что ипотека здания или сооружения допускается исключительно с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение либо части земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Ранее судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего арбитражного Суда РФ в постановлении от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Закон об ипотеке и ЗК РФ закрепляют прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Законом об ипотеке (п. 4 с. 64) установлено, что  ипотека земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, на котором находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Ипотека земельного участка одновременно с залогом здания, строения и сооружения возможна в случае, когда залогодатель является собственником земельного участка и зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

Допускается согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве аренды, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, одновременно с залогом здания или сооружения, находящегося на арендуемом земельном участке.

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. В случае обращения взыскания на такое предприятие, здание или сооружение новый собственник, который приобрел имущество на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 35 ЗК).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретение которых в собственность граждан и юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными в обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельного участка следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, который устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К ограниченным в обороте сделкам с земельными участками относится договор, по которому арендатор выступает залогодателем и передает в залог арендные права на арендуемый им земельный участок.  Однако для арендатора существуют определенные ограничения. Арендатор может быть стороной договора залога в пределах срока действия договора аренды только с согласия собственника земельного участка. 

Закон (ст. 62.1 и п. 1 ст. 63) запрещает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем закон об ипотеке предусматривает возможность залога таких земельных участков в случаях, указанных в п. 1 ст. 62.1. В данном случае речь идет о залоге земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения для целей жилищного строительства. Законодательно, таким образом, выделяется возможность передачи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для жилищного строительства или для комплексного освоения жилищного строительства. Ипотечное кредитование является специфическим средством обеспечения возврата кредита, предоставленного залогодержателем на обустройство земельного участка при строительстве объектов инженерной инфраструктуры.

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах ст. 28 Закона «О залоге», ст. ст. 349-350 ГК РФ, ст. ст. 50-55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон « О залоге» устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28). ГК РФ не воспринял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитивное (п. 1 ст. 349). Это возможно лишь при одном условии, когда отсутствует соглашение о возможности реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. 

Порядок обращения взыскания на заложенные земельные участки отличается рядом особенностей. Они установлены ст. 68 закона об ипотеке, который отсылает к общим нормам о порядке реализации заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу (ст. 349 ГК РФ). При этом учитывается специфика отношений, складывающихся при проведении торгов, аукционов или по конкурсу, и особая экономическая ценность земельных участков в залоговых отношениях.

В отношении высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий действует принцип приоритета и повышенной их охраны угодий, которые используются в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве. Формулируя принцип приоритета сохранения особо ценных земель, согласно которому изъятие сельскохозяйственных земель для иных целей ограничивается или запрещается. Земельный кодекс, тем не менее, допускает перевод земель из одной категории в другую в порядке, установленном федеральными законами.

Процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую является совершенно новой для российского земельного законодательства. Она допускается лишь в исключительных случаях, указанных в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Несмотря на то, что законодательство выделяет категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей ограничено или запрещено, на практике эти земли согласно п. 4 ст. 7 закона о переводе земель часто выводятся из хозяйственного оборота и передаются для индивидуального жилищного строительства и размещения торговых объектов.

При совершении сделки купли-продажи продавец и покупатель не могут самостоятельно изменить режим использования используемого для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. земель и целевое назначение земельного участка, Этот порядок, установленный ранее постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г., распространяется и на продажу земельных участков на публичных торгах, аукционах или конкурсах, которая совершается при обращении взыскания на заложенные земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В научной литературе указывается и другой, более широкий перечень сделок в отношении земельных участков. Как пишет проф. В. Е. Лукьяненко, договорно-правовой режим отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности, особенностей субъектного состава, целевого режима их использования и других факторов. С учетом этих критериев и на основе анализа нормативного содержания ЗК РФ и Федерального Закона от 26 июня 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»^[226] можно выделить следующие разновидности купли-продажи и иные формы отчуждения  земельных участков: а) купля продажа земельных участков, которые уже находятся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных коммерческих организаций: б) купля-продажа земельных долей или земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности: в) купля-продажа земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или расширения его деятельности: г) отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) с последующим оформлением договором купли-продажи; д) «выкупной договор»[227].

 

§ 8. Правовое регулирование иных (кроме договоров купли-продажи, аренды, залога (ипотеки) сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

 

    Земельный участок может отчуждаться и приобретаться как возмездно, так и безвозмездно. Поэтому законодательство выделяет в качестве одного из оснований возникновения прав на землю договор дарения, в силу которого происходит безвозмездная передача земельного участка одной стороны, дарителя, другой стороне, одаряемому. Для регулирования договора дарения земельного участка применяются общие положения Главы 32 ГК РФ, которая определяет понятие договора и решает вопрос о его форме. Для того чтобы стороны более ясно представляли свои права и обязанности, п. п. 2 и 3 ст. 574 ГК РФ требует, чтобы договор дарения земельного участка должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

Реализация имущества (земельного участка) осуществима в обмен либо на деньги, либо на другое имущество (земельный участок). Вследствие этого наряду с куплей-продажей и дарением необходим договор мены земельного участка, который допускается в целях рационализации землепользования в несельскохозяйственных целях, а также для удовлетворения законных интересов граждан и юридических лиц. Этот договор помещен первым в главе 31 раздела 1У части Второй ГК РФ (ст. ст. 567-571) среди других видов договоров после договора купли-продажи, что в определенной степени показывает значение, которое придает ему законодатель. На договор мены распространяются все основные положения о купле- продаже о форме договора, правах и обязанностях продавца и покупателя, моменте возникновения права собственности, риске случайной гибели или порчи переданных по договору вещей, ответственности за недостатки, если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены.

  Основная особенность этого договора состоит в том, что здесь вместо эквивалента за отчуждаемый земельный участок передается другой земельный участок, каждый участник договора признается продавцом земельного участка, который он передает, и покупателем земельного участка, который он получает. Сторонами договора мены могут быть как граждане, так и юридические лица, обладающие земельными участками на основании права собственности и иных вещных прав, которым впервые право совершать все не запрещенные законом гражданско-правовые сделки с земельными участками, в том числе и договоры мены, было предоставлено Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2).

   Как известно, собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или ной категории земель (ст. 42 ЗК). Данное положение в полной мере относится и к договору обмена земельными участками. Потому для изменения целевого назначения (целевого использования) земельных участков при обмене земельных участков в отношении земель несельскохозяйственного назначения необходимо получить специальное разрешение местной администрации по месту нахождения земельного участка.

Предметом договора обмена с участием граждан и юридических лиц могут быть не только земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, но и другие виды имущества. Такой обмен земельных участков на другие виды имущества оформляется договором, в котором фиксируются его стороны, характеристика земельных участков и других видов имущества, являющихся предметом обмена, возможная компенсация при обмене неравноценными земельными участками, порядок расчетов и другие требования о ценах и расходах, о переходе права собственности на обмениваемые земельные участки. Для того чтобы не терять из под своего контроля такие важные сделки как обмен земельными участками и земельных участков на другие виды имущества, законодательство определяет обязательной государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и сделок с ним в едином государственном реестре, который ведется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законодательством РФ.

   В современной коммерческой практике значительное распространение получили гражданско-правовые сделки, по которым осуществляется передача собственником земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Предметом таких гражданско-правовых сделок могут быть только земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

    В конце 90-х годов сложилась ситуация при которой правоустанавливающие документы на земельные доли и соответствующие этим земельным долям земельные участки были выданы как гражданам – членам сельскохозяйственных организаций (свидетельства о праве собственности на земельную долю), так и самим сельскохозяйственным организациям. В случае спора, арбитражные суды признавали право собственности на земельные участки за сельскохозяйственной организацией, а свидетельства граждан недействительными, мотивируя это тем, что гражданин внес земельную долю в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» внес земельную долю в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

В ст. 52 ГК РФ предусмотрено, что в учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности, а также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, порядок управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей из его состава. Договор о передаче земельной доли в уставный фонд сельскохозяйственной коммерческой организации не может, следовательно, заключаться с данной организацией как с юридическим лицом, ибо такое юридическое лицо только создается на основе учредительного договора, одним из элементов которого является определение условий передачи ему имущества учредителями, т.е. собственниками земельных долей. При этом нельзя не учитывать, что несоответствие учредительных документов юридического лица по закону влечет отказ в регистрации юридического лица (ст. 51 ГК РФ).

   Для договора ренты ст. 584 ГК РФ предписывает нотариальную форму с последующей государственной регистрацией, которым придается конститутивное значение. Договор признается, таким образом, заключенным с момента облечения соглашения в соответствующую форму, а не с момента передачи земельного участка плательщику ренты. Следует особо обратить внимание на то, что в соответствии с нормами ст. 585 ГК РФ получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок (земельную долю) плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. Поэтому на договор ренты в одних случаях распространяются нормы, относящиеся к купле-продаже, в других случаях нормы, регулирующие договор дарения. Так, к договору ренты применяются правила ГК РФ о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460), о порядке и условиях оплаты товара (ст. 486). При безвозмездной передаче земельного участка (земельной доли) в собственность плательщика ренты к данным отношениям применяются нормы Главы 34 ГК РФ, регулирующей порядок и условия передачи имущества по договору аренды.

 

§ 9. Особенности совершения сделок с земельными долями в праве общей собственности

 

  При установлении режима такой разновидности права частной собственности на землю, как собственность граждан на земельную долю, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не вносит каких-либо существенных изменений в предшествую­щее законодательство о приватизации сельскохозяйственных угодий. Не ограничиваясь употреблением понятия «земельная доля», он разъ­ясняет, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов (ст. 15). Это разъяснение имеет ряд теоретических и практических достоинств.

Во-первых, в нем четко закреплено положение о том, что объектами земельных отношений являются не только земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка, но и земельная доля как объект права в общей долевой собственности на земельный участок, выраженный количественно, но не определенный на местности в натуре. Закон не воспринял нормы ст. 6 ЗК РФ, которая исключает из числа объектов земельных отношений земельную долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, преимущества ст. 15 закона об обороте земель перед ст. 6 ЗК состоят в том, что она не только сохраняет основные направления земельной и аграрной реформы (стабилизация отношений частной собственности на землю лиц, имеющих право на получение земельной доли), но и легализует общую собственность на земельные участки, переданные в процессе приватизации и реорганизации колхозов и совхозов соответствующим хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам.

В-третьих, легальное определение земельной доли в праве общей собственности позволяет в полной мере выявить нормативную базу законодательства о приватизации земель сельскохозяйственного назначения как совокупности специальных и иных нормативных правовых актов, устанавливающих правовой режим собственности граждан на земельную долю. К их числу относится закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), который подтверждает, что определение размеров земельных долей в виде простой дроби, в гектарах или в баллах является юридически действительным^[228].

    Закон предоставляет участникам общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения право совершать различные гражданско-правовые сделки с земельными долями, направленные на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей. Оборот земельных долей в сельском хозяйстве включает в себя такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, дарение, завещание, передача земельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица, в доверительное управление, отказ от права собственности на земельную долю. Закон не требует выдела земельного участка в натуре при совершении данных гражданско-право­вых сделок, по которым земельная доля в праве общей собственности передается другим сособственникам, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который является собственником земельного участка, находящегося в долевой собственности (ч.2 п. 1 с т. 12 Закона об обороте).

Регулируя процедуру прекращения права собственности на земельную долю, п. 1.1 ст. 12 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) устанавливает, что отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района. Право собственности на земельную долю прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права. Письменное заявление правообладателя об отказе от права собственности на земельную долю, государственная регистрация прекращения указанного права являются юридическими фактами, порождающими право собственности на данную земельную долю городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка. Право собственности на данную земельную долю может возникнуть также у муниципального района в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории.

Закон об обороте земель (п. 1 ст. 12) предоставляет право участнику общей долевой собственности совершать по своему усмотрению и иные сделки с земельными долями в праве общей собственности, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Под его действие подпадают, в частности, такие сделки с земельными долями, как обмен, залог (ипотека), договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Совершение таких сделок возможно только после выде­ления земельного участка в счет земельной доли. Все они были известны и ранее действовавшему законодательству, которое предоставляло право собственнику земельной доли без согласия других участников долевой собственности передавать земельную долю в собственность любому юридическому лицу, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданину Российской Федерации на условиях договоров мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

При решении вопроса о распоряжении земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, необходимо учитывать общие положения ст. 250 ГК, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Наряду с этим действуют специальные правила, регулирующие пе­редачу земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли. Доказательством существования прав на земельную долю, возникших ранее до 31 января 1998 г., т. е. до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и прошедших регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, являются Свидетельства, полученные гражданами в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, без предварительной государственной перерегистрации этих свидетельств в регистрационных палатах. Из содержащейся в ст. 18 Закона об обороте земель нормы следует, что при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли документами, удостоверяющими права на земельные доли, могут быть также выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, которыми утверждались списки сособственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей.

    Можно выделить три особенности продажи земельной доли сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому хозяйству), использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.

 Во-первых, орган местного самоуправления продает эту земельную долю в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю (ч.1 п. 4 ст. 12 Закона).

Во-вторых, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство приобретает земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, которая определяется как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади соответствующей размеру этой земельной доли.

В-третьих, на орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, возлагаются определенные обязанности по опубликованию в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о возможности продажи земельной доли на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г.

Информация по этому вопросу должна быть опубликована не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю. Должна быть размещена также информация по данному вопросу на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии). Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования. 

Нормы п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г. распространяются на сельскохозяйственные организации или крестьянское (фермерское) хозяйство, использовавшие земельный участок, находившийся в долевой собственности. Если указанные лица не заключил договор купли-продажи земельной доли, на орган местного самоуправления возлагается обязанность в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей. Данное правило применяется лишь тогда, когда не нарушаются при этом требования к образованию земельных участков, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель. 

 

 

Глава 8. Правовой режим имущества сельскохозяйственных организаций

(проф. А. И. Дихтяр)

Аннотация. В настоящей главе представлен  анализ теоретико-правовых основ принадлежности имущества сельскохозяйственным организациям различных организационно-правовых форм, а также показаны особенности правового режима отдельных видов движимого и недвижимого имущества коммерческих и некоммерческих организаций в аграрном секторе экономики.

Ключевые слова: сельскохозяйственная организация, имущество; основные и оборотные средства, нематериальные активы, собственный капитал, уставный (складочный) капитал, паевой фонд; правовой режим отдельных видов имущества, вещные права на имущество; крупные сделки и сделки с заинтересованностью; ничтожные и оспоримые сделки; земельные торги.

Цель изучения темы – познание особенностей правового режима имущества сельскохозяйственных организаций на современном этапе. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач: анализ положений доктрины и действующего законодательства, а также судебно-арбитражной практики, касающихся правового режима имущества коммерческих и некоммерческих организаций в аграрном секторе экономики, порядка совершения и оспаривания сделок (договоров) с движимым и недвижимым имуществом. Для проверки

уровня освоения содержания ключевых положений предлагается ответить на контрольные вопросы и тесты. 

Рассматриваемые вопросы:

1.Понятие имущества. Правовые формы принадлежности имущества сельскохозяйственным организациям.

2.Право собственности как основа ведения коммерческими сельскохозяйственными организациями предпринимательской деятельности.

3.Право хозяйственного ведения имуществом.

4. Право оперативного управления имуществом.

5.Аренда государственного и муниципального имущества.

6. Правовой режим отдельных видов имущества.

 

⇐ Предыдущая32333435363738394041Следующая ⇒

Поделиться: