Ответ временного управляющего. По поводу договоренности с банком – не в компетенции временного управляющего

По поводу договоренности с банком – не в компетенции временного управляющего.

Поскольку право (требование) из договора с ЖСК «Муринское-1» является предметом залога, обеспечивающего возврат банку денежных средств, а в результате перехода на ДДУ это право прекратится, то согласие банка (залогодержателя) на такой переход необходимо в силу п. 2 ст. 345 ГК РФ (согласие на распоряжение предметом залога).

При этом следует учитывать, что в силу п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя (гражданина) и залогодержателя (банка), право требования к ООО «Романтика» из ДДУ будет считаться находящимся в залоге у банка. Иными словами, произойдет замена предмета залога с права из договора паевого взноса на право из ДДУ. Вместе с тем у банка появится право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом (возврата кредита), а при его неисполнении – обращения взыскания на новый предмет залога (продажа его с торгов).

Ответ должника:

 Вопрос согласования с кредитными организациями перевода пайщиков на ДДУ в настоящее время весьма актуален. С действующими кредитными организациями ведутся отдельные диалоги по вопросу согласования конкретных ДДУ. Особняком стоит вопрос получения согласования по тем кредитным договорам, права кредиторов по которым перешли к Агентству по страхованию вкладов, в связи с отзывом лицензии у первоначальных банков-кредиторов. По перечисленным направлениям также ведется разъяснительная работа с сотрудниками кредитных учреждений, поскольку в силу специфики вопроса соответствующие должностные лица склонны к формальным отказам и из-за элементарного непонимания. Полагаем, что в обозримом будущем большинство этих вопросов будут разрешены.

20. Вы ознакомились с предлагаемым договором перехода на долевое участие и у Вас не вызвало вопроса наличие таких пунктов, как полное согласие на залог земли под квартиру или полное согласование межевание земли под квартирой?

Ответ должника

Полагаем, речь идет о следующих пунктах: 11.10. Участник долевого строительства дает свое согласие на изменение по усмотрению Застройщика границ земельного участка, указанного в разделе 1 Договора, когда такое изменение связано с разделом земельного участка в целях образования (формирования) отдельного земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, на раздел земельного участка, его межевание и совершение Застройщиком и/или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом земельного участка в вышеуказанных целях.

11.6. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог земельного участка, принадлежащего застройщику, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком.

Ввиду неоднократного возникновения вопросов относительно целесообразности включения в ДДУ условий о согласии на залог и изменение границ земельного участка (пункт 11.6 и пункт 11.10) полагаем необходимым разъяснить следующее:

Необходимость согласия на последующий залог земельного участка в соответствии с п. 11.6 продиктована положениями Закона п.1. ст. 13 ФЗ 214: В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласие на изменение по усмотрению Застройщика границ земельного участка необходимо ввиду того, что в состав общего имущества многоквартирного дома подлежит включению лишь тот участок, который дом непосредственно занимает. В частности, П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ " О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Ввиду того, что земельный участок, на котором возводятся корпуса второго этапа строительства, имеет большую площадь, чем занимают непосредственно жилые корпуса, участок до завершения строительства подлежит разделению путем выделения из него участка (участков), занятых непосредственно жилыми корпусами для последующей передачи в общую долевую собственность участникам строительства.

Таким образом, исключение данных пунктов из договора будет противоречить положениям Закона и грубо нарушит права собственника земельного участка с учетом его текущих границ, в то время как данные пункты договора не оказывают существенного влияния на объем прав и обязанностей участников строительства.

21. Вы как опытный управляющий и действуете в интересах обманутых людей должны сохранять нейтралитет и законность.
Сейчас Вы всех агитируете переходить на договор долевого участия в данном договоре нарушается закон по оплате застройщиком своей ответственности перед покупателями.
В договоре увеличивается стоимость за кв.м площади квартиры.

Согласно пункту 2 статьи 12.1 ФЗ-214 застройщик обязан застраховать свою обязанность по передаче дольщикам квартир двумя способами (на выбор): либо поручительством банка либо страхованием ответственности.

То есть на застройщике лежит обязанность нести расходы по такому страхованию.

Кроме того, статья 18 того же закона гласит, что полученные от дольщика деньги застройщик имеет тратить только на строительство многоквартирного дома, а не на страхование ответственности. Сначала оплати со своих страхование, а потом строй на деньги граждан.

Ответ очевиден – платить за страховку должен застройщик.

Однако многие недобросовестные девелоперы собирают деньги с дольщиков на страховку. Причём серьезные деньги. В то же время граждане даже не могут посчитать, действительно столько денег нужно на страховку, или застройщик решил дополнительно обогатиться, а на оставшиеся деньги заключить договор со страховой."

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: