Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего (см. гл. 3.).

 

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Особенности машин и оборудования как объектов оценки

Машины, оборудование называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса. Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

· • не связаны жестко с землей;

· • могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

· • могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

При оценке машин и оборудования применяются три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет данным методом осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации этого подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, поскольку доход создается всем производственно-имущественным комплексом. Поэтому предлагается поэтапное решение задачи.

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (предприятия, цеха, участка).

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Затратные методы оценки

В затратном подходе к оценке машин и оборудования выделяются следующие методы: метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта. Расчет ведется в следующей последовательности.

1.Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2.Определяется полная себестоимость производства однородного объекта.

3.Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта.

4.Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы.

1.Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. При наличии развитого рынка комплектующих изделий собирается ценовая информация по комплектующим.

2.Определяется полная себестоимость объекта оценки.

3.Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого

4.объекта.

Индексный метод оценки. При использовании данного метода осуществляется приведение базой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за соответствующий период:

 

Вопросы для самоконтроля:

1. Какими основными методами осуществляется оценка рыночной стоимости земельных участков.

2. Какими методами оценивается стоимость здания и сооружения.

3. Какие методы применяются в определение износа зданий и сооружений.

4. Особенности машин и оборудования как объектов оценки.

5. Методы оценки машин и оборудования.

6. Какие индексы используются для изменения цен.

Тесты:

1. К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения.

 Б) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;

 в) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2. Право собственности на земельный участок распространяется на:

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес растения;

 б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

 в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.

3. Из ниже перечисленных утверждений отметьте только те, которые являются неправильными на Ваш взгляд:

а) сервитут – это право ограниченного  пользования чужим земельным участком;

 б) сервитут может устанавливать для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

 в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;

 г) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, которая может быть учтена в расчете совокупного дохода;

 д) сервитутом не могут обременяться здания и сооружения.

4. Государственный  земельный кадастр содержит информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных властей;

 б) о категориях земель, качественных характеристиках и народно-хозяйственной ценности земель;

 в) о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователями и арендаторам;

г) о категориях земель, качественных характеристиках и народно–хозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцами, землепользователям и арендаторам.

5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется:

а) по месту нахождения недвижимого имущества;

б) по месту регистрации собственника недвижимого имущества.

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться: