Возникновение и развитие понятия недвижимость как объекта гражданских прав

 

 

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена функционирования римского государства. Уже в этой правовой системе можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости (res immobiles)римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые - praedicia, loci) в состав которых входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба (то есть вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности). К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью.  Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен[3].

В конце XVIII века наступает перелом устоявшихся традиций правового регулирования в сфере недвижимости. В частности в 1794 году, в Пруссии вступивший в действие Ландрехт, закрепил ряд новых норм, касающихся оборота недвижимого имущества.  Так необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом, теперь являлось наличие записи в поземельной книге,  введение которой было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые было воспринято правовыми системами большинства стран мира, хотя содержание, вкладываемое в понятие недвижимость, в разных странах,  иногда сильно отличается.

Так, в статье 516 Гражданского Кодекса Франции (ФГК) 1804 года устанавливается различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ФГК определяют три вида недвижимого имущества:

- недвижимое по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды, леса;

- недвижимое в силу их назначения - то есть вещи, предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости (сельскохозяйственные орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование, сырье и т.п.);

-  «недвижимые права» и иски - узуфрукт на недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

В Германском Гражданском уложении 1896 года разделение производится на «движимость» и «земельный участок», включающий в себя три группы объектов:

- собственно сам земельный участок, включающий почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

- строения и продукты земли, включая растения;

- права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут.

Причем, каждый из этих объектов не мог быть обособленным, самостоятельным объектом прав.

Недвижимость по целевому назначению относилась по Германскому Гражданскому Уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались:

- промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т. д.);

-  сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.).

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

В Швейцарии недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости»[4].

В последующих кодификациях разных стран также сохраняется тенденция к использованию перечня объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с Гражданским Кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, инструменты и приспособления, предназначенные для обработки земли, эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью[5].А Гражданский кодекс Мексики 1928 года упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и т.п.[6].

           В российском законодательстве термин " недвижимое имущество" появился сравнительно недавно. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин " недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права[7], когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксирова­лось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое иму­щество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)[8]. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения, но  в целом, по мнению некоторых авторов, под недвижимостью понималась, прежде всего, земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определил, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом, в соответствии со ст. 384 т. 10 ч. 1 Свода законов, признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства), и позднее сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января).

Г.Ф.Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без по­вреждения сущности и без уменьшения ценности.»[9]. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.

Следующим важным этапом в эволюции понятия «недвижимость» стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые. Поэтому принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала[10]. А земля была объявлена достоянием государства и изъята из оборота.

 

 

Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М.В.Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов[11].

Возрождение понятия недвижимости традиционно связывается с реформами начала девяностых годов. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», и было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые, которое в настоящее время нашло свое окончательное закрепление в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В нем также содержится и перечень вещей, которые относятся к недвижимому имуществу, но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку, как следует из части 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кодекс отнес к недвижимости и ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации[12].

Федеральный закон " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" конкретизирует перечисленные в Гражданском Кодексе объекты недвижимого имущества, добавляя к ним жилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы[13]. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в связи с этим в науке гражданского права в течении достаточно длительного времени ведутся споры о том, какими же признаками должен обладать объект, чтобы быть признанным недвижимостью.

 

 

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: