Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

 

 

В случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом (п. 1 ст. 164) сделки с недвижимостью подлежат регистрации. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно условно разделить на четыре группы:

- сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

- сделки, не влекущие перехода прав;

- дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);

- смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК));

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), а также аренды на неопределенный срок;

— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного Кодекса, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224);

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).

     Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

      Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации:

а) договоры перенайма — передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга;

б) договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья (ст. 20 Закона об основах жилищной политики), которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК).

Кроме того, в настоящее время для некоторых видов сделок необходимо обязательное нотариальное удостоверение. К ним относятся:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной — ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

В Гражданском кодексе описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью не требующих государственной регистрации:

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

- договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 Земельного Кодекса);

- договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

- соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей; недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 СК). Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

- заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

- договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

- договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).

  

 

 

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: