Ипотека (залог недвижимости)

 

 

     Залог недвижимого имущества регламентируется нормами § 3 главы 23 Гражданского Кодекса, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке). П. 2 ст. 334 ГК устанавливает приоритет закона об ипотеке над нормами ГК и указывает на то, что общие правила ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно. Специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п.2 ст.3 ГК о том, что " нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня.

Согласно ст. 1 ФЗ Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными, указанными в ГК РФ, способами: на основании договора и в указанных случаях - на основании закона.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Условие о предмете является существенным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 

Предметом договора ипотеки является следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, пожизненном наследуемом владении. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

ГК РФ выделяет правила ипотеки предприятий, которая распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, а также на иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. Филиалы и представительства независимо от места их расположения также подпадают под ипотеку. Ипотечное свидетельство помимо обычных сведений, как представляется, должно включать данные о виде ипотечного имущества, его наименование, место нахождения, стоимость, определенную в установленном порядке.

Законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды (ст. 5 Закона об ипотеке), и это по сути дела является введением нового понятия - ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций. В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения).

Некоторые ученые-цивилисты отмечают, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ (а также ст. 6 Закона об ипотеке) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения.

Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала.

На одно и то же имущество права залогодержателя могут принадлежать нескольким лицам. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (ст. 43 Закона об ипотеке). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеке. Таким образом, в данной норме получил отражение один их основополагающих принципов залогового права – принцип старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя на заложенное имущество считается старшим, имеющим преимущество по отношению к правам последующих залогодержателей на эту вещь. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Помимо условия о предмете согласно ст. 9 Закона об ипотеке существенными условиями договора об ипотеке являются оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[70] (далее – Правила ведения реестра) вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера об обязательствах обеспечиваемого залога. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой[71].

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимости и сделок с ним, как подчеркивают большинство исследователей, связаны не только с несовершенством практической части законодательства, но и также тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя[72].

Сейчас обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки не требуется.

Содержание договора ипотеки характеризуются наличием взаимных прав и обязанностей сторон договора, объем которых различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Залогодатель обязан:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости; 2) сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ); 3) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ); 4) в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке) и т.д.

Залогодатель имеет право:

1) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога; 2) отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога; 3) в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ) и т.д.

Залогодержатель обязан:

1) если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество; 2) если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; 3) до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества и т.д.

Залогодержатель имеет право:

1) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; 2)потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ); 3) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях: а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ); б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ); в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

В рамках настоящей дипломной работы на тему «Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений» были рассмотрены понятие и виды недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Подробно изучены основные виды сделок с недвижимым имуществом, такие как купля-продажа недвижимого имущества, аренда, ипотека (залог недвижимости).

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что подтверждается наличием разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет.

Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав обеспечивается большим числом нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам Гражданского Кодекса РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции.

Подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства данного рода правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении " лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые).

3) В связи с особой категорией предприятия необходимо вывести государственную регистрацию этого объекта из-под ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и разработать особые правила государственной регистрации сделки и перехода права собственности на него путем принятия отдельного нормативно-правового акта.

4) Законодатель в ст. 651 ГК РФ хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более, но, тем не менее, это положение прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ. Таким образом, п. 2 ст. 651 ГК РФ можно изложить, например, в следующем виде: «Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не распространяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка».

5) Отмену обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, ипотеки недвижимости, невозможно считать абсолютно обоснованной лишь необходимостью удешевления ипотечных кредитов и привлечения дополнительных средств в жилищное строительство. Работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения договора, действие которого возможно будет продолжаться многие годы, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что в конечном итоге имеет целью защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров и обращений в суд.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

 

 

 

⇐ Предыдущая12345678

Поделиться: