Имущество как предмет залога.

Залог может быть классифицирован на виды по различным основаниям. (См. Приложение А) Например, залог с оставлением имущества у залогодателя и залог с передачей предмета залога.

В ГК РФ прописаны два основания возникнове­ния залоговых отношений: в силу прямою указания закона и договора. Имущество, являющееся предметом сделки, счи­тается обеспеченным залогом всоответствии с зако­ном в следующих случаях:

- при продаже товаров в рассрочку. С моментапередачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся и залоге у продавца для обеспечения исполнения покупате­лем его обязанности по оплате товара, если иное не будет предусмотрено договором;

- по договору ренты. При передаче под выпла­чу ренты земельного участка или другого недвижимо­го имущества получатель ренты в обеспечение обяза­тельства плательщика ренты приобретает право зало­га на это имущество;

- по договору финансирования под уступку де­нежного требования, если денежное требование вы­ступает в целях обеспечения исполнения обязательства.

В последние годы в нашей стране особенно популярными стали ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используе­мое в предпринимательской деятельности;

• земельные участки;

• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

• космические объекты;

• незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на зе­мельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и использует­ся хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, рекон­струкцию или приобретение различных объектов производственного и соци­ально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полез­ных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано сум­мой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможнос­тей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими сро­ками кредитования). Ипотекой предприятия может быть обеспечено обяза­тельство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, па­тенты и другие исключительные права, долги предприятия), а также если срок использования его превышает один год со дня заключения договора об ипо­теке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыска­ния на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок), даже если этот срок менее одного года. На практике ипотекой предприятия главным образом обеспечиваются долгосрочные инвестиционные кредиты.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стан­дартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет высту­пать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представ­лены следующие документы:

• свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объек­ты недвижимости, в том числе на земельный участок;

• документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

• справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсут­ствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;

• заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

• договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;

• проект договора ипотеки;

• другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен инфор­мировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в п. 7.1). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, по­скольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долго­срочным, оно имеет некоторые особенности. Оценочная стоимость может определяться и по соглашению между залогодержателем и залогодателем. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его норма­тивной цены. Акт нормативной оценки земли, находящейся в собственности залогодателя, выдает Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие и (или) не имеющие определенной социальной направленности проекты. Исключение могут составить нерентабельные программы, перекрываемые доходами кли­ента от других видов деятельности, которые обеспечивают окупаемость и возврат кредита. Однако эти проекты не должны противоречить Уставу, за­дачам и программе деятельности банка.

Юридический отдел банка дает свое заключение по проекту договора об ипотеке и обо всех документах, связанных с ипотекой, предоставленных за­емщиком.

С согласия залогодержателя залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), арен­ду или временное безвозмездное пользование. (См. Приложение Б)  В этом случае ипотека сохра­няет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залого­держателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в заклад­ной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переда­ны или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки явля­ются:

• предприятие как имущественный комплекс;

• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• леса;

• право аренды выше перечисленного имущества.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмот­рено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных пер­вичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает толь­ко первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кре­дитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвести­ционный процесс, находится в самом начале своего развития. Для его форми­рования нужна финансовая поддержка государства.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: