Перспективы, связанные с внедрением залоговых операций

Исходя из негативной макроэкономической ситу­ации, можно предположить, что тенденция роста про­сроченной ссудной задолженности продолжится и в ближайшие месяцы. Учитывая это, можно оценить ее уровень к концу первого полугодия 2009 г. в 900-1000 млрд руб, или 5% от суммы всех кредитов (причем с ноября 2008 г. темпы роста составляют около 20%) [9, с.27].

Решение проблемы недостаточной защищенности российских банков перед рисками ликвидности не должно исчерпываться мерами по увеличению объемов рефинансирования Банком России. Не менее важную роль могут и должны играть в государстве иные институты развития, в отношении которых Ассоциация «Россия» предлагает:

• выработать стандарты кредитования коммерчески­ми банками хозяйствующих субъектов, индивидуальных предпринимателей и физических лиц по государствен­ным целевым кредитным программам, осуществляемым институтами развития;

• установить порядок обязательного выкупа на­званных банковских кредитов государственными ин­ститутами развития или их обмена на ценные бумаги институтов развития;

• ввести в Ломбардный список Банка России с мини­мальным дисконтом ценные бумаги всех государствен­ных институтов развития, а в «Единый пул кредитования» Центрального банка РФ - банковские кредиты, выдан­ные в строгом соответствии со стандартами институтов развития;

• установить такие критерии и порядок рекапита­лизации и рефинансирования кредитных организаций государственными институтами развития, которые по­зволят участвовать в этом средним и малым финансово устойчивым банкам. Накопленные государством денежные ресурсы пред­лагается использовать на кредитно-инвестиционной основе для рефинансирования и повышения ликвид­ности кредитных организаций;

• использовать избыточные государственные ре­зервные рублевые и валютные средства в целях суще­ственного расширения возможностей государственных институтов развития по рефинансированию кредитных организаций по целевым кредитным программам;

• установить единый прозрачный и эффективный по­рядок размещения средств федеральных, региональных и муниципальных бюджетов и внебюджетных фондов в кредитных организациях, имеющих капитал не менее 5 млн евро (доступ к депозитам на пропорциональной основе должны получить все банки с минимально допу­стимой капитализацией, но имеющие, по методике Банка России, устойчивое финансовое положение).

Свободные средства государственных корпораций, целевых фондов и иных подобных организаций разме­щать в кредитных организациях по единым правилам через Банк развития (ВЭБ) в соответствии названными выше критериями.

А настоящее время в связи с кризисом у многих заемщиков возникли трудности в выплатой кредитной задолженности. По поручению Правительства Российской Феде­рации Агентством по ипотечному жилищному креди­тованию (АИЖК) были разработаны правила и стан­дарт реструктуризации ипотечных жилищных креди­тов (займов) для отдельных категорий граждан. В качестве основных схем ре­структуризации предлагаются смешанный договор зай­ма и стабилизационный займ.

Смешанный договор займа. В рамках данного до­говора заемщику выдается новый ипотечный кредит для полного погашения всех обязательств по текуще­му кредиту. Кредиторами выступают первоначальный кредитор и АИЖК, при этом доля агентства не может превышать меньшего из значений: 20% средств, пре­доставленных по смешанному договору займа, или суммы ежемесячных платежей за 12 месяцев по рест­руктурированному займу. По новому кредиту заем­щику устанавливается льготный период (на срок до 12 месяцев), в течение которого размер ежемесячных платежей составляет от 500 руб. до 1/2 от ежемесяч­ного платежа. При этом устанавливается соответст­вующая часть платежа в погашение основной суммы задолженности и часть в погашение начисленных процентов. Начисленные, но не уплаченные проценты в течение льготного периода учитываются кредито­ром на отдельном счете и не увеличивают основную сумму долга по кредиту (не капитализируются). По истечении льготного периода заемщик погашает пла­тежи по начисленным, но не уплаченным в течение льготного периода процентам и аннуитетные плате­жи, исходя из остатка ссудной задолженности на мо­мент окончания льготного периода. Данный вариант реструктуризации предназначен для заемщиков, чье финансовое состояние ухудшилось незначительно.

Стабилизационный заем. Данный заем предпола­гает выдачу отдельного кредита с целевым назначе­нием - на погашение ежемесячных платежей по ос­новному ипотечному кредиту в установленные сроки и без изменения первоначального графика платежей. Кредитором по стабилизационному займу выступает АИЖК. Максимальный размер займа не может пре­вышать сумму 12 ежемесячных платежей по ипотеч­ному кредиту и страховую премию по договору стра­хования. Стабилизационный заем может также вклю­чать размер средств, необходимых для погашения задолженности, образовавшейся с момента ухудше­ния финансового положения и до предоставления стабилизационного займа (без учета пеней и штрафов за просроченные платежи). В свою очередь общий размер обязательств по ипотечному кредиту и стаби­лизационному займу не может превышать 300% стоимости предмета залога, установленной независи­мой оценочной компанией при первоначальном оформлении ипотеки. В обеспечение возврата стаби­лизационного займа оформляется последующий залог предмета ипотеки по первичному кредиту.

Срок, в течение которого заемщику предостав­ляются средства стабилизационного займа, называет­ся периодом выборки. После него устанавливается льготный период, в течение которого заемщик опла­чивает только проценты, начисленные на остаток ссудной задолженности по стабилизационному займу. По окончании льготного периода заемщик так же, как и при договоре смешанного займа, оплачивает аннуи­тетные платежи (исходя из остатка ссудной задол­женности стабилизационного займа на момент оконча­ния льготного периода) и аннуитетные платежи (исходя из остатка ссудной задолженности основного ипотечно­го кредита на момент окончания льготного периода). Данный вариант реструктуризации предназначен для заемщиков, поступление доходов у которых значитель­но сократилось или временно полностью прекратилось.

Обобщая вышесказанное, можно отметить, что рассмотренные способы реструктуризации ипотечно­го кредита будут способствовать значительному сни­жению долговой нагрузки в течение льготного перио­да, тем самым сохраняя право собственности заемщи­ка на жилье. Следует также иметь в виду, что пред­ложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструк­туризация является мерой значительно более выгод­ной, чем рефинансирование и конвертация остатка ссудной задолженности в российские рубли. Это свя­зано с рядом причин, среди которых можно назвать такие, как более высокие процентные ставки по кредитам в рублях, комиссии кредитной организации за операцию рефинансирования (включающую анализ кредитоспособности заемщика и независимую оценку стоимости недвижимости). ­

Чтобы снизить проценты по займам и стимулиро­вать банки кредитовать реальный сектор, нужно использовать специальные процедуры предоставле­ния им средств. В мировой практике, да и у нас тоже, эти процедуры известны. Например, так называемые целевые лимитные аукционы, на которых банки полу­чают деньги исключительно для последующего креди­тования реальной экономики. Отследить их движение несложно - через корсчета в Центральном банке, поскольку большая часть денег проходит по ним, а также по развернутой отчетности банков.

Еще один вариант связан с переучетом ЦБ РФ век­селей предприятий, выданных ими коммерческим банкам. С помощью таких вариантов при необходимости можно влиять и на ставку процента для конечного заемщика. Эти схемы вполне прозрачны и отвечают нормативным документам Банка России.

Таким образом, подводя итог по третьему разделу можно сделать вывод, что залоговые операции в качестве действенного средства обеспечения безопасности кредитования будут и впредь широко использоваться в нашей стране.

 

Заключение

Основные положения о залоге нашли свое отражение в статьях 334 - 358 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации, Законе Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (подле­жит применению в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», иных нормативных актах. Отдельные виды залога дополнительно регла­ментируются специальными актами в части, не про­тиворечащей ГК РФ.

Детальному рассмотрению некоторых вопросов, связанных с применением залога, посвящены судеб­ные постановления Верховного суда Российской Фе­дерации и Пленума Высшего арбитражного суда Рос­сийской Федерации. В работе с залогами используют­ся законодательные акты, регулирующие оценочную деятельность.

Способы (формы) обеспечения исполнения кредитных обязательств призваны гарантировать кредитору сохранность и мобильность его ссудного фонда, поэтому они представляются важным элементом в едином механизме возвратности кредита. Под способами обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

Источники возврата ссуд принято подразделять на первичные и вторичные (дополнительные). Первичным источником является доход заемщика. Дополнительными источниками считаются выручка от реализации заложенного имущества, перечисление средств поручителем, гарантом или страховой организацией. Залог позволяет защитить интересы банка, выдавшего кредит, и снизить уровень риска кредитных операций.

Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования. Без какого либо звена система может оказаться не эффективной. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование. Здесь многое зависит от Центрального Банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами. В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов.

 

 

В ходе работы были выполнены поставленные задачи:

- раскрыта сущность залоговых операций;

- охарактеризованы основные виды залога;

- проанализирована нормативно-правовую база, регулирующая залоговые операции;

- охарактеризован порядок оформления залоговых операций и отражение их в бухгалтерской документации;

- проанализированы основные проблемы залоговых операций;

 

Список литературы

1.Гражданский кодекс РФ с изменениями от 18. 07. 2009 // Консультант

2.ФЗ о «О банках и банковской деятельности» с изменениями и дополнениями)

3.ФЗ от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями

4.ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями

5.ФЗ от 30.12.2004 № 214 – ФЗ (ред. От 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

6.ФЗ РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. 30.12.2008) «О залоге» // Консультант

7.ФЗ от 29.10. 1998 № 164-ФЗ (ред. От 26.07.2006) «О финансовой аренде (лизинге)» // Консультант

8.Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В. 1001 договор на все случаи бизнеса. – М., 2008

9.Банковский сектор России в феврале 2009 года // Банковское дело. – 2009. - № 5. – С. 26-27

10.Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. – М.: Статут, 2008

11.Боярская Е.Ю. Залог как один из эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам // Юридическая работа в кредитной организации. - 2005. - № 3. – С. 12-17

12.Гималеев Р. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. - 2004. - № 11. – С. 4-7

13.Гришаев С.П. комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года « 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Консультант - плюс, 2008

14.Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирования залоговых отношений // Деньги и кредит. – 2008. - № 8. – С. 33

15.Ежова Ю.Е. Внимание: в залог предлагается памятник // Юридическая работа в кредитной организации. - 2005. - № 3. – С. 9-12

16.Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке». – М.: Юстицинформ, 2008

17.Касенов Е.Б. Договор залога квартиры в многоквартирном жилом доме под обеспечение возврата банковского кредита. – М., 2008

18.Катвицкая М.Ю. Банковские заемные средства: новое в законодательстве. – М.: Деловой двор, 2009

19.Кирьянов М. Юридические аспекты работы с кредитами под залог имущества // Банковское дело. – 2009. - № 5. – С. 76-77

20.Наумов Л.Н. Комментарий в Федеральному закону «Об ипотеке». – М., 2008

21.Нечаев А.А. Схему рефинансирования надо менять // Банковское дело. – 2009. - № 3. – С. 9-11

22.Приданов С.А. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств заёмщика, возникших из договора кредита. // Юридическая работа в кредитной организации. - 2005. - № 4. – С. 12-18

23.Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации. - 2005. - № 3. – С. 14-17

24.Шаххелдов Ф.Г. Договор залога транспортного средства в обеспечение кредитного договора: проблемы применения и тенденции совершенствования. – М.: Нотариус, 2007

 

 

Приложение А. Нормативная база залогового механизма

 

Залог

 

 

Залог с передачей предмета залога: - заклад (твердый залог)

Залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя: -залог недвижимости; - залог движимого имущества; - залог товаров в обороте

 

Приложение Б. Структура залоговых отношений

 

⇐ Предыдущая123456

Поделиться: