Показатели эффективности проекта. Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных

Введение

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Вопрос об улучшении управления многоквартирными жилыми домами рассматривался ранее соответствующими органами неоднократно и находил отражение в законодательстве, в том числе в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425 СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568)

Согласно Концепции в основе системы управления в отрасли должно быть рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда, органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности. Предусматривалось перевести отношения собственника жилищного фонда с управляющей организацией и субъектами хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальной сфере на договорную основу, осуществить переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности. Предполагалось, что функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания будет выполнять государственная жилищная инспекция, контролирующая не только обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и факт заключения договоров, отражающих эти нормативы.

В ст. 161 ЖК РФ указаны способы управления общим имуществом многоквартирных домов:

непосредственное управление собственниками помещений (жилых и нежилых). В этих случаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);

управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);

управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 163 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают органы местного самоуправления

В ч. 9 ст. 161 закреплено существенное положение – общее имущество многоквартирного дома может управляться только одной управляющей организацией.

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

Рекомендации по созданию и деятельности управляющей организации

Управляющей организацией (далее - Компания) является юридическое лицо (предприниматель) любой организационно-правовой формы и формы собственности, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления. В своей деятельности Компания руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами субъекта РФ, актами органов местного самоуправления, Уставом.

В качестве источников формирования средств, необходимых для осуществления Компанией основной деятельности, могут быть:

- средства, поступающие за предоставленные жилищно-коммунальные услуги от населения и организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг;

- средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда, за исключением средств от аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- средства бюджетов в виде субсидий, дотаций на оплату жилищных и коммунальных услуг населению;

- прочие источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

Целью деятельности Компании является получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии принятого от собственников в управление имущества.

В качестве основных задач Компании предлагается определить следующие:

организация работы, направленной на сохранность жилищного фонда, улучшение качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.

в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг обеспечение комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан и функционирования организаций, расположенных в данном жилищном фонде.

обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, нежилых объектов, объектов коммунального назначения и придомовой территории.

обеспечение системы предоставления жилищных и коммунальных услуг, их оплаты в соответствии с реально достигнутым качеством и количеством.

реализация дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом.

организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, расчета с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы.

снижение стоимости обслуживания жилищного фонда и потребляемых коммунальных услуг.

проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.

Основными функциями управления Компании могут быть:

Технический контроль и планирование

проведения профилактических осмотров (обследований) и ремонта объектов жилого фондов, инженерного оборудования, придомовых территорий;

разработки внутренних требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда;

обеспечения работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;

участие в расследовании аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда;

установка приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических объемов потребления воды и тепла для последующей оплаты поставщикам.

ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей; разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов.

обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества.

проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг обязательств по договорам найма, аренды.

организация возможности развития дополнительных видов коммерческой деятельности, расширения платных услуг для различных групп потребителей.

разработка программ сокращения издержек на представление населению и другим потребителям жилищно-коммунальных услуг;

создание современной системы качества, ее проверка, проведение постоянного анализа и принятие мер по ее совершенствованию.

Содержание жилищного фонда

обеспечение надлежащего состояния, чистоты и порядка лифтов, лестничных площадок, подъездных, подвальных, чердачных, иных нежилых помещений и придомовой территории;

принятие мер по сохранению и восстановлению строительных конструкций и инженерного оборудования и внутридомовых сетей;

организация ремонта квартир на договорной основе с собственником жилого помещения, арендатором нежилого помещения.

Обеспечение при необходимости круглосуточного дежурства собственной аварийно-диспетчерской службы, либо заключение договора на соответствующее обслуживание.

Договорно-правовая деятельность

заключение договоров с собственниками имущества о передаче общего имущества многоквартирного дома в управление;

заключение договоров с организациями обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных услуг;

контроль в установленном порядке за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;

заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству объектов жилищного фонда;

заключение договоров на изготовление проектно-сметной документации с проектными организациями, осуществление контроля за качеством и комплектностью проектно-сметной документации;

расторжение заключенных договоров в установленном порядке.

Работа с населением

прием и рассмотрение предложений и заявок, поступающих от потребителей жилищно-коммунальных услуг, по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием, начислением платы за жилищно-коммунальные услуги, и принятие по ним необходимых мер;

организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления услуг, наличия льгот, права на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг и т.д.;

организация сбора платежей с арендаторов жилого и нежилого фонда, за исключением средств от аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие мер по взысканию задолженности в установленном порядке;

организация помощи населению в подготовке документов для начисления и представления субсидий гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг;

учет граждан, имеющих льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг;

контроль за правомерным заселением жилищного фонда;

оказание услуг по оформлению документов на получение субсидий

в случаях, предусмотренных законодательством, представление интересов жильцов в жилищных, гражданско-правовых отношениях перед третьими лицами.

Финансово-экономическая деятельность

осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

аккумулирование финансовых средств, поступающих от населения, и организаций — потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также средств, поступающих из бюджета, их рациональное использование;

в установленном порядке применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств;

разработка предложений по корректировке экономически обоснованных тарифов на обслуживание и ремонт жилищного фонда, подготовка материалов по указанным тарифам для осуществления контроля органом местного самоуправления;

разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда.

Организационные функции

сбор документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

создание и ведение базы данных по лицевым счетам нанимателей и собственников;

проведение мероприятий по гражданской обороне.

Компания осуществляет иные функции в соответствии с действующим законодательством.

3. Рекомендации по составлению бизнес-плана

Практически любая фирма вне зависимости от сферы ее деятельности сталкивается с необходимостью составления бизнес-плана. Бизнес-план является как инструментом для привлечения инвестиций, так и основой внутрифирменного планирования. С помощью бизнес-плана управляющая компания может осуществлять внутреннее планирование, составляя, таким образом систему критериев для дальнейшей оценки собственной деятельности. Тем не менее, основное предназначение бизнес-плана – предоставление внешним пользователям – государственным и муниципальным органам власти, кредитным организациям в целях получения финансовых и иных ресурсов.

Существует внутренняя логика структуры бизнес-плана и общепризнанные принципы его разработки. Следуя требованиям сценарного подхода имеет смысл разработать несколько альтернативных прогнозов изменения значения исходных данных, соответствующих пессимистичному и оптимистичному вариантам развития проекта.

Предлагается следующая форма составления бизнес-плана управляющей компанией, тем не менее, стоит отметить, что отдельные внешние потребители могут выставлять дополнительные требования к содержанию бизнес-плана, в связи с этим необходимо уточнить конкретное содержание в той организации, по требованию которой составляется данный план.

Структура бизнес-плана

1. Введение

2. Описание структуры организации

3. Описание услуг

4. Анализ рынка

5. Производственный план

6. План реализации

7. Финансовый план

8. Анализ чувствительности проекта

9. Экологические аспекты

При составлении бизнес-плана Управляющей компанией необходимо учитывать, что основной сферой деятельности является предоставление услуг по управлению жилищным фондом, что подразумевает описание всего спектра услуг от текущего обслуживания жилищного фонда и поставки коммунальных услуг населению до возможности коммерческого использования получаемого в управления жилищного фонда от всех видов собственников жилья.

Введение представляет собой краткий обзор бизнес-плана. Введение должно включать следующую информацию:

наименование проекта;

характеристика организации, обращающейся за предоставлением средств:

· наименование

· организационно-правовая форма

· форма собственности

· среднесписочная численность

· уставной фонд

· оборот за последний год

· точный почтовый адрес, телефон

· банковские реквизиты (в т.ч. рублевый, валютный, депозитный счета)

· фамилия, имя, отчество, возраст и квалификация руководителя.

описание проекта, особо выделив, идет ли речь о начале работы с нуля или о расширении существующего дела;

описание предприятия, его специфических черт, основные этапы в его развитии;
краткие сведения о квалификации управленческого персонала, какими особенностями, применительно к настоящему проекту, обладает управленческий персонал, каковы доли участия управленческого персонала в капитале предприятия;

описание ситуации на рынке;

преимущество продукции или услуг предприятия, собственные ресурсы компании и ее текущее финансовое состояние;

долгосрочные и краткосрочные цели проекта, какого роста можно ожидать, какие доходы предполагается получить, за какой период времени;

тактический план, краткое изложение того, как будут достигаться поставленные цели;

степень согласования проекта с федеральными, региональными и отраслевыми приоритетами;

потребность в инвестициях, направления их использования, предполагаемые источники финансирования, как они будут возвращаться (погашаться) инвесторам;

наличие лицензий, сертификатов, разрешений и т.д.;

ключевые экономические показатели эффективности проекта;

возможные риски и система страховок.

В разделе структура организации предприятия необходимо охарактеризовать предприятие, обратив внимание на его отличия от других компаний, присутствующих на рынке:

цели и задачи на ближайший период и на перспективу;

перечень основных владельцев, роль каждого из них в основании и деятельности предприятия;

события, повлиявшие на развитие предприятия;

финансирование предприятия в прошлом и в настоящее время;

организационная структура и кадровый состав;

тенденции в сбыте продукции (услуг) в ближайшее время и в перспективе;

основные достижения предприятия;

показатели финансовой эффективности предприятия за последние три года (если предприятие – не вновь создаваемое);

каковы преимущества предприятия;

какие потребности заказчиков обеспечивает предприятие;

объем рынка продукции или услуг, предоставляемых предприятием;

какова доля предприятия на рынке и каковы тенденции;

каковы возможности рекламы;

сезонность;

как увеличить долю предприятия на рынке;

используемые ноу-хау;

территориальное расположение клиентов;

основные конкуренты и их сильные стороны;

уровень технологии;

анализ издержек;

с какими проблемами сталкивается предприятие;

анализ сильных и слабых сторон предприятия (качество продукции и услуг, возможности сбыта, уровень производственных издержек, квалификация, опыт персонала, уровень технологии, условия поставок материалов или комплектующих, уровень менеджмента).

географическое положение предприятия;

ближайшие транспортные магистрали.

В разделе описание услуг приводится подробная характеристика производимой предприятием продукции или услуг, производится сравнение ее с продукцией конкурентов, анализируются планы развития производства.

Характеристика продукции:

функциональное назначение продукции, для каких целей она предназначена;

примеры использования продукции;

стоимость в зависимости от объемов производства;

технологичность;

универсальность;

соответствие продукции принятым стандартам;

на какой стадии находится продукт в настоящее время (идея, рабочий проект, опытный образец, серийное производство и т.п.);

требования к контролю качества;

требования к подготовке пользователей;

требования к гарантийному и послегарантийному обслуживанию;

имеются ли возможности для дальнейшего развития продукта;

патентно-лицензионная защита.

Анализ продукции конкурентов, имеющейся на рынке:

описание функциональных и потребительских свойств конкурирующих продуктов;

почему продукты конкурентов пользуются определенным спросом;

принципы ценообразования конкурентов;

способы стимулирования сбыта, используемые конкурентами.

Исследования и разработки:

цели и описание планируемых НИОКР;

существующие технологические риски;

технологическое состояние конкурентов, возможность их технологических достижений влиять или повлиять в будущем на деятельность предприятия;

описание концепции развития продукта следующих поколений.

Финансирование:

принятая концепция ценообразования;

оптимальные размеры заказов и формы оплаты;

условия приобретения сырья, материалов и комплектующих;

уровень запасов;

производственная кооперация.

В разделе анализ рынка должно быть показано, что продукция или услуги имеют рынок сбыта, а также возможность предприятия добиться успеха на этом рынке; необходимо показать затраты в связи с выходом на рынок и возможные риски.

Характеристика рынка:

размеры рынка (регион, РФ, СНГ, мировой рынок);

уровень и тенденции развития рынка;

динамика цен на рынке за последние 5 лет;

специфические особенности рынка, например, трудности доступа к операциям на рынке;

независимые прогнозы относительно развития рынка в будущем;

предполагаемая доля рынка, которую займет продукция предприятия;

планы относительно зарубежных рынков;

экспортный потенциал;

особые цели на рынке.

Характеристика потребителей продукции:

тип потребителя(покупатели, производители, единичные самостоятельные потребители и т.п.);

их географическое расположение;

их мнение о продукции.

Стратегия продвижения продукции на рынок:

расчет и обоснование цены. ценовая политика;

система распределения (продаж) в настоящее время и в перспективе;

реклама;

стимулирование сбыта;

сервисное и гарантийное обслуживание;

связи с общественностью.

Характеристика конкурентов:

перечень предприятий - основных конкурентов;

их сильные и слабые стороны;

их финансовое положение;

уровень технологии;

удельный вес в обороте рынка;

используемые конкурентами стратегии маркетинга;

возможная реакция конкурентов.

В разделе производственный план должен подробным образом описывать путь, посредством которого предприятие планирует эффективно производить продукцию или услуги и поставлять их потребителю. Необходимо отразить все этапы подготовительного периода в календарном плане (сетевом графике). Календарный план выполнения работ в рамках проекта должен включать прогноз сроков действий (мероприятий) и потребности в финансовых ресурсах для его реализации.

Описание технологического процесса должно отразить:

- обеспеченность сырьём, оборудованием, комплектующими, энергией;

- потребность и условия приобретения технологического и прочего оборудования;

- потребность в участках земли, зданиях и сооружениях, коммуникациях;

- потребность и условия поставки сырья, материалов, комплектующих, производственных услуг, контроль качества и дисциплины поставок;

- требования к источникам энергии и их доступность;

- требования к подготовке производства;

- возможности совершенствования технологии производства;

- требования к контролю качества на всех этапах производства продукции.

Требования к квалификации и наличие необходимого персонала:

- административный персонал;

- инженерно-технический персонал;

- производственный персонал;

- условия оплаты и стимулирования;

- условия труда;

- структура и состав подразделений;

- обучение персонала;

- предполагаемые изменения в структуре персонала по мере развития предприятия.

План сбыта должен отражать стратегию продаж компании в различные временные периоды и показывать:

- цену продукции;

- методы ценообразования и установления гарантийного срока;

- схему реализации продукции (с авансом, в кредит, на экспорт);

- размеры скидок;

- время на сбыт;

- уровень запасов;

- процент потерь

- условия оплаты (по факту, с предоплатой, в кредит)

- время задержки платежа

Раздел, финансовый план бизнес-плана должен дать возможность оценить способность проекта обеспечивать поступление денежных средств в объеме, достаточном для обслуживания долга (или выплаты дивидендов, когда речь идет об инвестициях).

Следует подробным образом описать потребность в финансовых ресурсах, предполагаемые источники и схемы финансирования, ответственность заемщиков и систему гарантий. Особое значение следует уделить описанию текущего и прогнозируемого состояния окружающей экономической среды. Должны быть отражены труднопрогнозируемые факторы, их альтернативные значения для различных вариантов развития событий.

Требуется четкая разбивка расходов по проекту и использования средств.

Должны быть описаны условия всех остальных относящихся к проекту или уже находящихся на балансе кредитов.

Необходимо четко показать, как и кем (самим предприятием или независимым подрядчиком) составлялась смета расходов; предполагаемая степень четкости сметы.

Должны быть описаны условия, оценки и предположения, базируясь на которых, рассчитывались финансовые результаты проекта. Обязательно следует включить затраты на обеспечение и страхование.

Необходимо отразить (помесячно, поквартально, по годам):

- изменение курса рубля к доллару;

- перечень и ставки налогов;

- рублевую инфляцию (возможен различный %, в зависимости от объекта);

- формирование капитала за счет собственных средств, кредитов выпуска акций и т.д.

- порядок выплаты займов, процентов по ним и т.д.

- каким образом, по мнению предприятия, инвестор сможет изъять капитал, если он или предприятие не заинтересованы в участии инвестора в акционерном капитале на постоянной основе.

Обычно финансовый раздел бизнес-плана представлен тремя основными документами:

- отчетом о прибылях и убытках (показывает операционную деятельность предприятия по периодам);

- планом продвижения денежных средств

- балансовой ведомостью (финансовое состояние предприятия в определенный момент времени).

При необходимости может быть представлен график погашения кредитов и уплаты процентов; сведения об оборотном капитале с указанием изменений и исходных посылок в течение срока кредита; предполагаемый график уплаты налогов.

В дополнение к этому прилагаются расчеты основных показателей платежеспособности и ликвидности, а также прогнозируемые показатели эффективности проекта:

Сроки прогнозов должны совпадать (как минимум) со сроками кредита/инвестиций, которые запрашиваются по проекту.

Показатели платежеспособности и ликвидности:

Коэффициент текущей ликвидности

K1=	Текущий оборотный капитал кредиторская задолженность	к1=(1, 0 3.0)

Коэффициент немедленной ликвидности

K2=	Денежные запасы + Дебеторская задоленость Кредиторская задолженность	к2 = (0, 5 1.0)

Коэффициент абсолютной ликвидности

K3=	Денежные запасы Кредиторская задолженность	к3=(0, 2 0.7)

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности

K4=	Дз Кз

Соотношение материально-производственных запасов и оборотного капитала

Соотношение кредиторской задолженности и материально-производственных запасов.

При необходимости приводятся также показатели структуры капитала

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ЖИЛИЩНОЕ ХОЗЯЙСТВО

На себестоимость содержания и ремонта 1 м2 общей площади жилья наибольшее влияние оказывают:

• уровень благоустройства жилищного фонда;

• величина эксплуатируемой площади, тыс. м2.

ВОДОПРОВОДНОЕ ХОЗЯЙСТВО

На себестоимость 1 м3 отпущенной воды наибольшее влияние оказывают:

• установленная мощность водопровода, тыс.м3/сутки;

• плотность населения в черте городской застройки, что эквивалентно протяженности инженерных коммуникаций на единицу реализованного материального носителя услуги чел./га;

• коэффициент очистки () и коэффициент использования мощности водопровода ().

КАНАЛИЗАЦИОННОЕ ХОЗЯЙСТВО

На себестоимость 1 м3 отведенной сточной жидкости:

• наибольшее влияние оказывают установленная мощность очистных сооружений, тыс.м3/сутки;

• коэффициенты использования мощности;

• коэффициент, характеризующий удельный вес сточной жидкости, прошедшей через биологическую очистку

ТЕПЛОЭНЕРГЕТИЧЕСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

На себестоимость 1 Гкал отпущенной тепловой энергии наибольшее влияние оказывают:

• объем теплоэнергетического хозяйства;

• плотность населения;

• доля маломощных котельных.

СХЕМА

СОСТАВА КАЛЬКУЛЯЦИОННЫХ СТАТЕЙ, ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА И СОДЕРЖАНИЕ

1234Следующая ⇒

Поделиться: