Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: « Оценка недвижимости »

на тему: «Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)»

 

Содержание

 

Введение

1. Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

1.1 Стандарты оценки объектов недвижимости

1.2 Процесс оценки объектов недвижимости

2. Подходы к оценке

2.1 Затратный подход

2.2 Сравнительный (рыночный) подход

2.3 Доходный подход

3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

3.5 Согласование результатов оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

 

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества сформировали потребность в оценочной деятельности.

Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки, что и обуславливает значимость данной работы.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования, данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования, данного имущества.

Цель данной работы – исследование практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.

В данной работе рассматриваются основные понятия и подходы к оценке недвижимости, методы и задачи определения стоимости недвижимости, выполнена оценка рыночной стоимости нежилого помещения. В работе также рассмотрен процесс оценки недвижимости и стандарты оценки недвижимости.

Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

Стандарты оценки объектов недвижимости

В данной работе учитывались следующие положения стандартов, которые необходимо использовать при оценке объектов недвижимости.

Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень износа (обесценения) должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного наличного потока должен быть основан на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

То, каким образом та или иная собственность обычно обращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при определении рыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям и не будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или иной существенной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости от рыночной стоимости.

Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с рыночной стоимостью. Несмотря на то, что при определенных обстоятельствах применение нерыночных методов оценки стоимости может быть вполне корректно, тем, кто будет пользоваться результатами такой оценки, необходимо разъяснить, что полученное значение стоимости не обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными показателями.

Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость объекта недвижимости как части портфеля активов. В таких случаях отличие между этими, в общем случае, разными подходами должно быть ясно отражено.

В случае инвестиционной собственности Оценщику рекомендуется различать общий доход, приносимый недвижимостью с учетом заемного капитала, и общий доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимо отметить, учитывается ли заемный капитал во внутренней норме прибыли. Кроме этого, следует объяснить все случаи, когда налоги исчисляются некоторым специальным образом.

Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базе вакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.

 

Определение рыночной стоимости нежилого помещения

(части здания)

 

Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371, 3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С целью получения банковского кредита под залог.

Использование, как производственных помещений

Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.

Корректирующие поправки

Индекс пересчета

Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

 

(3)

где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1, 18 * 1, 04 = 1, 23

I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене " Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28, 35.

I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене " Индексы цен в строительстве" равным 1, 06.

По результатам расчета индекс перехода составляет

 

I69-до = 1, 23 * 28, 35 * 1, 06 = 36, 91

Определение износа

Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:

 

(6)

 

где:

Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения

Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения

Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.

Физический износ

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Расчет неустранимого износа

Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

 

 (10)

 

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

 – фактический срок жизни объекта

 – срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

 

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.

Функциональный износ

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.

Общий износ

Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости замещения

По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет

 

СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

Выбор горизонта прогноза

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.

Определение арендных ставок

Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)

Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11, 8 долларов в месяц (372, 8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7, 1 долларов в месяц (225, 8 руб.).

Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.

Расчет величины реверсии

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет

 

FV = 4643693*(1+0, 05)5 = 5926659 руб.

Расчет стоимости объекта

При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.

Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.

 

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Подбор аналогов

При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика, сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости.

Заключение

 

Как следует из положений Стандартов «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Каждый из использованных в данной работе методов имеет свои достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных для оценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненные мультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить к существенным ошибкам.

Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии.

В рамках данной работы автором рассмотрены практические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости с использованием трех основных подходов в оценочной деятельности.

В процессе работы автором был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Обобщая выше изложенное автор сделал вывод: Рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения №5 общей площадью 371, 3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27.) по состоянию на дату оценки составляет: 4 200 000 рублей.

Стоит отметить, что рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.

Список использованной литературы

 

1. Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2001.

2. И. Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.2003.

3. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М., 2001г.

4. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).1999г.

5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М., 1995г.

6. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М., 1999г.

7. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.

8. Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. – М., 2000г.

9. Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru

10. Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р

11. Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России.- М., 2000г.

12. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 1998г.

13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2000г.

14. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство " Энергия", 1971.

15. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с

16. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с

17. " Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

18. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519

19. Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: " Издательство литературы по строительству", 1970.

20. Справочник КемСЦена. 2004г. Издательство Кеминформцентр.

21. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-1997.

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: « Оценка недвижимости »

на тему: «Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)»

 

Содержание

 

Введение

1. Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

1.1 Стандарты оценки объектов недвижимости

1.2 Процесс оценки объектов недвижимости

2. Подходы к оценке

2.1 Затратный подход

2.2 Сравнительный (рыночный) подход

2.3 Доходный подход

3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

3.5 Согласование результатов оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

 

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества сформировали потребность в оценочной деятельности.

Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки, что и обуславливает значимость данной работы.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования, данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования, данного имущества.

Цель данной работы – исследование практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.

В данной работе рассматриваются основные понятия и подходы к оценке недвижимости, методы и задачи определения стоимости недвижимости, выполнена оценка рыночной стоимости нежилого помещения. В работе также рассмотрен процесс оценки недвижимости и стандарты оценки недвижимости.

Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

123456Следующая ⇒

Поделиться: