Определение стоимости земельного участка

В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.

Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1, 4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна

 

Зсоб = 1452051 * 1, 4 = 2032871 руб.

 

Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371, 3/(2420, 4-258, 1) =17, 2%. Откуда

 

ВЦ = 8, 99*1400*0, 172*17= 36741 руб.

 

По результатам расчетов стоимость земли составляет

 

З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет

 

РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.

 

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта

Выбор модели денежного потока

В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.

Выбор горизонта прогноза

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.

Определение арендных ставок

Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)

Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11, 8 долларов в месяц (372, 8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7, 1 долларов в месяц (225, 8 руб.).

Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207, 4 кв.м., площадь остальных помещений 163, 9 кв.м.

Определение действительного валового дохода

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0, 95.

Определение действительной прибыли

Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.

Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.

Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88.

Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17, 2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: