Расчет устранимого физического износа

Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:

 

 (7)

 

где:

- устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..

- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта

- коэффициент износа элемента, %

Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:

 

 (8)

 

где:

 - коэффициент износа всех внутренних инженерных систем

- коэффициент износа j - й инженерной системы.

- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».

Коэффициент определяется формуле:

 

 (9)

 

где:

- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).

Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.

Расчет неустранимого износа

Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

 

 (10)

 

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

 – фактический срок жизни объекта

 – срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

 

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.

Расчет полного физического износа

Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле

 

 (11)

 

Величина полного физического износа по результатам расчета составляет

 

Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.

Функциональный износ

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.

Общий износ

Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости замещения

По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет

 

СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: