Определение восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

 

(1)

 

где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Π ki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

 

(2)

 

где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.

Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21, 7 руб.

Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания составляет

 

ВСб = 8222 * 21, 7 = 178417, 4 руб.

Корректирующие поправки

Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом

Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.

Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4, 4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0, 96.

Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов

При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.

Коэффициент прибыли инвестора

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.

Индекс пересчета

Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

 

(3)

где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1, 18 * 1, 04 = 1, 23

I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене " Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28, 35.

I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене " Индексы цен в строительстве" равным 1, 06.

По результатам расчета индекс перехода составляет

 

I69-до = 1, 23 * 28, 35 * 1, 06 = 36, 91

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: