Реализация объектов незавершенного строительства

 

Следует рассмотреть отдельно от недвижимого имущества такой объект обращения взыскания, как объект незавершенного строительства.

Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевом назначению. Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них. Из этого можно сделать вывод что, объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество-совокупность строительных материалов. Следовательно, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок, или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируется в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке " незавершенное строительство".

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества). Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Если говорить об оценки незавершенного строительства в соответствии со ст.85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства. Можно сделать вывод, что если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он следовательно не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.2 ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Регистрация объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст.66 Закона об исполнительном производстве, что уже было рассмотрено выше. Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

копия акта о наложении ареста на имущество;

правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

копия решения об отводе земельного участка;

копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Таким образом, принудительная реализация объекта незавершенного строительства - это объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество-совокупность строительных материалов принадлежащие лицу, которому принадлежит земельный участок, или находится на ином праве, чем право собственности.

Необходимо также рассмотреть порядок реализации дебиторской задолженности в связи с тем, что дебиторская задолженность является объектом имущественных прав.

Реализация дебиторской задолженности имеет свои особенности.

Сам термин " дебиторская задолженность" пришел в употребление исполнительного производства из бухгалтерского учета, это произошло практически с начала появления и функционирования служб судебных приставов. В соответствии со ст.75 Закона об исполнительном производстве дебиторская задолженность-это право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором (далее-дебитор), в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде и др. Если говорить своими словами про дебиторскую задолженность, то можно выделить более простое определение, как денежные средства, которые третье лицо должно должнику.

Документ подтверждающий дебиторскую задолженность, является акт сверки задолженности, который представляет собой документ, подтверждающий факт наличия у третьего лица задолженности перед должником и подписанный обеими сторонами.

Согласно ст.76 ч.3 обращение взыскания на дебиторскую задолженность не обращается в следующих случаях:

) срок исковой давности для ее взыскания истек;

) дебитор находится в иностранном государстве, с которым Российской Федерацией не заключен договор о правовой помощи;

) дебитор находится в процессе ликвидации;

) дебитор прекратил свою деятельность в качестве юридического лица и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц;

) в отношении дебитора введена процедура банкротства.

Из этого можно сделать вывод что перед арестом дебиторской задолженности, необходимо проверить не попадает ли она под ст.76 ч.3, следовательно, на такую дебиторскую задолженность арест накладывать не следует.

После обнаружения документов, подтверждающих дебиторскую задолженность, на нее накладывают арест. Выносится постановление о наложении дебиторской задолженности и составляется акт описи документов, подтверждающих дебиторскую задолженность. Постановление об аресте может быть вынесено в случае даже не представления договоров. В таких случаях судебный пристав-исполнитель указывает сумму задолженности и дебитора, и направляет его дебитору, и сторонам исполнительного производства. Тогда акт о наложении ареста состовляется позже, после предъявления сторонами договоров.

Оценка дебиторской задолженности подлежит обязательной процедурой с привлечением оценщика в течении месяца со дня ее обнаружения, о чем и выносится постановление. Но при этом если посмотреть на ч.5 ст.80 Закона об исполнительном производстве судебным приставом-исполнителем производится предварительная оценка данного имущественного права. В связи с этим появляется проблема. Таким образом хочу выделить, что судебный пристав-исполнитель не может оценить имущество во всю стоимость долга, но при этом ему не мешает ничего сделать оценку в 30-15% от самой суммы долга. Никто из авторов не выделяет эту проблему как главную. Для оценки дебиторской задолженности судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца привлечь оценщика.

Рассмотрев организационно-правовые основы реализации имущества, на которые обращено взыскание в ходе исполнительного производства, особенности принудительной реализации некоторых видов имущества должника, а именно: объектов движимого и недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства, дебиторской задолженности, следует обратиться к существующим проблемам принудительной реализации имущества должника.

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: