Возникновение, изменение и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 40Следующая ⇒

(общие понятия; возникновение права на земельный участок на основании актов (решений) государственных органов и органов местного самоуправления; возникновение права

на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций;

изменение права на земельный участок; прекращение права пользования землями сельскохозяйственного назначения)

Существующая система прав на землю граждан и юридических лиц в Российской Федерации имеет определенные исторические корни. Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) с земельными долями их работников образовались за счет земель колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. Крестьянские (фермерские) хозяйства получили свои участки за счет положенных им по закону земельных долей, также выделенных из земель колхозов и совхозов.

Общие понятия

Основанием для возникновения прав на землю служили и служат решения государственных органов, местных администраций, принимаемые во исполнение постановлений Правительства РФ, указов Президента РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ, о чем будет сказано ниже. Это так называемый первичный оборот земельных участков, который совершается в ходе земельной реформы.

Но на этом развитие земельных отношений не заканчивается. Граждане и юридические лица, в том числе сельскохозяйственные коммерческие организации, первоначально получившие земельные участки " из рук" государства или органов местного самоуправления, могут совершать разрешенные земельным и гражданским законодательством сделки с землей. Это вторичный оборот земельных участков.

Итак, первичный оборот происходит на основании административно-правовых актов компетентных государственных

82 Глава 4. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

органов или органов местного самоуправления. Вторичный же совершается по воле участников на основании заключаемых договоров и иных сделок, в том числе не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).

Общее состоит в том, что в любом случае необходимо юридически оформить возникающие права путем государственной регистрации права на земельный участок в соответствии с Законом РФ от 21 июля 1997 г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация права или изменений в этом праве является единственным, как сказано в названном Законе, доказательством существования зарегистрированных прав. Без этого официального действия право не может ни возникнуть, ни охраняться государством. Детальные сведения о количестве, качестве земли, бонитировке почв и экономической оценке земли находятся в соответствующих документах государственного земельного кадастра.

Помимо названных законными основаниями возникновения права на земельные участки служат другие юридические факты (действия), о которых указано в ст. 8 ГК РФ: судебные решения о признании права на земельный участок; действия граждан и юридических лиц, с которыми закон связывает наступление правовых последствий, например, отказ от земельного участка; события – стихийные явления, уничтожившие земельный участок или приведшие к утрате его имущественной ценности, а также смерть гражданина – владельца участка.

Особым случаем является приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным в течение 15 лет, оно приобретает право собственности на этот участок.

Право на земельный участок – абстрактное понятие. Оно имеет сложное юридическое содержание. На каком же праве можно владеть, пользоваться и распоряжаться землей? Закон (ст. 213–216 ГК РФ) называет перечень таких прав (титулов):

1) право государственной собственности на землю (федеральная собственность и собственность субъектов РФ);

2) право собственности граждан и юридических лиц (частная собственность);

3) право муниципальной собственности;

4) вещные земельные права, не относящиеся к категории собственности: а) право пожизненного наследуемого владения

§ 2. Возникновение, изменение и прекращение прав на земли 83

земельным участком; б) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; в) право временного пользования; г) право аренды; д) сервитуты (ст. 274 ГК РФ).

Возникновение права на земельный участок на основании актов (решений) государственных органов и органов местного самоуправления

Первым нормативным актом, положившим начало земельной реформе и возникновению прав на землю граждан и юридических лиц, явился Закон РСФСР " О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г. На основании этого Закона земли сельскохозяйственного назначения, владельцами которых были совхозы и колхозы, бесплатно передавались в коллективно-долевую собственность их работников (членов). Для этого требовалось решение (акт) государственного органа и органа местного самоуправления.

Лица, пожелавшие образовать крестьянское (фермерское) хозяйство, могли свободно выделиться из колхозов и совхозов, получив (также бесплатно) свою земельную долю и имущественный пай.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" земельные участки (в том числе земельные доли) и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости. Это означает, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством (с учетом земельного и другого природоресурсного и специального законодательства). В дальнейшем гарантии земельных прав граждан, использующих земли сельскохозяйственного назначения, были усилены. Так, Указом Президента РФ " О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх действующих предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за ними в полном размере. Раньше (до принятия данного Указа Президента РФ) часть земельного участка, превышающая предельную норму, могла быть изъята.

Пунктом 1 Указа запрещается обязывать граждан, имеющих указанные участки, выкупать их или брать в аренду. Пред-

84 Глава 4. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

ложено органам государственной власти решить вопрос о передаче названных участков бесплатно в собственность их владельцев. Пункт 2 Указа управомочил органы местного самоуправления увеличивать – за счет земельных долей (паев) – предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. Это привело к тому, что площадь сельскохозяйственных угодий, находящихся в обработке личных подсобных хозяйств, из года в год возрастает. Предельные размеры передаваемых личным хозяйствам полевых наделов Указом не ограничены. Они определяются возможностью данного хозяйства освоить и эффективно эксплуатировать угодья. Органам местного самоуправления разрешено выкупать у собственника (по его заявлению) земельную долю, чтобы, пополняя фонд перераспределения земель, передавать (продавать) участки юридическим лицам и гражданам для производства сельскохозяйственной продукции (п. 6 Указа).

Напомним, что граждане и юридические лица, в том числе сельскохозяйственные коммерческие организации, могут приобретать (за плату или бесплатно) в собственность участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности здания, сооружения или иная недвижимость, на землях сельскохозяйственного назначения, а также в сельских населенных пунктах. Решения об этом принимают органы местного самоуправления (по представлению местных земельных комитетов). Кроме того, им разрешено предоставлять (бесплатно) в собственность земельные участки под объектами недвижимости гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим названные объекты недвижимости в счет имущественных паев. Право на эти участки имеют и юридические лица, образованные вышеупомянутыми гражданами.

Возникновение права на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций

На базе реорганизованных колхозов и совхозов образуются новые, сельскохозяйственные предприятия – юридические лица в различных разрешенных законом организационно-правовых формах (подробно о них сказано в других главах). Поскольку все земли колхозов и совхозов были поделены на земельные доли (паи) их работников, то право на землю у сельскохозяйственных коммерческих организаций

§ 2. Возникновение, изменение и прекращение прав на земли 85

может возникать в основном за счет земельных долей, переданных их собственниками в качестве вклада в уставный капитал, а также на основании заключенных договоров, например аренды, ренты и пожизненного содержания и др. Это вторичный оборот земель, о котором уже было сказано. Он охватывает и возможность приобретения прав на землю путем выкупа земельных долей или покупки участков у граждан, например крестьянских (фермерских) хозяйств, а также юридических лиц.

Кроме того, сельскохозяйственные коммерческие организации (на основании п. 12 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий) могли выкупить земли, которые остаются после выделения земельных долей (паев), переданных коллективу хозяйства в собственность бесплатно. Наконец, названные хозяйства имеют право приобретать в собственность земельные участки из фонда перераспределения земель, выставляемые местной администрацией на аукционы или конкурсы.

Помимо приобретения в собственность сельскохозяйственные коммерческие организации имеют право получать у государства земельные участки на любом другом титуле, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ. Это право бессрочного (постоянного) пользования, временного пользования, а также аренды. Так, ст. 48 Закона Саратовской области " О земле" от 12 ноября 1997 г. земля предоставляется в постоянное пользование только по решению Правительства области или органа местного самоуправления соответственно из государственных или муниципальных земель. В отличие от этого в аренду и срочное пользование (от одного до трех лет) земельные участки предоставляются и другими собственниками, владельцами, пользователями (по договорам).

Таким образом, право сельскохозяйственных коммерческих организаций на землю может возникать: по решению государственных органов и органов местного самоуправления; на основании заключаемых договоров.

Изменение прав на земельный участок

В отличие от прекращения права на земельный участок, при котором владелец (собственник, пользователь)

его утрачивает, при изменении права этого не происходит.

Земельный участок остается у того же пользователя, но из-

86 Глава 4. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

меняется объем (содержание) права. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств (например, если он понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения и т. п.). Изменения в праве могут происходить при разработке и утверждении органами власти нового проекта землеустройства сельскохозяйственного предприятия; в результате обследования сельскохозяйственных угодий, когда возникает необходимость приведения устаревших данных государственного земельного кадастра в соответствие с фактическим состоянием угодий (в сторону улучшения качества земель или ухудшения). В частности, может происходить легальная трансформация (видоизменение) угодий. Например, бывшая пашня исключается из обработки и переводится в разряд залежи, требующей мелиорации, и наоборот.

Таким образом, при изменениях в праве размер земельного участка, которым владеет хозяйство, остается прежним, но изменяются режим его эксплуатации, экономическая оценка земель и бонитировка почв, а это в свою очередь влечет изменение прав и обязанностей пользователя земли (собственника, арендатора и др.).

Прекращение права пользования землями сельскохозяйственного назначения

Поскольку статьи ЗК РФ (ст. 39 и др.), предусматривающие основания и порядок прекращения прав на землю, признаны Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. недействующими, то для решения этих вопросов необходимо обращаться к законодательству субъектов РФ.

В законодательстве субъектов РФ основаниями для прекращения права на земельный участок граждан и юридических лиц, в том числе сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, обычно признаются:

• договор, из которого возникло данное право;

• добровольный отказ от земельного участка,

• изъятие (выкуп) участка для государственных и муниципальных нужд;

• реквизиция и конфискация земельного участка;

§ 2. Возникновение, изменение и прекращение прав на земли 87

• принудительное прекращение права на земельный участок в случае грубого нарушения земельного законодательства.

Согласно ст. 125 Земельного кодекса Республики Татарстан основанием для изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд является градостроительная или землеустроительная документация. При этом изъятие (выкуп) земли должно финансироваться по государственным программам и проектам либо из средств местного самоуправления. В иных случаях органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изымать земельные участки под предлогом государственных и муниципальных (коммунальных) нужд с целью передачи другим лицам.

Изъятие земельных участков с целью предоставления их для несельскохозяйственного использования, если эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, а также участков, занятых лесами первой группы, допускается только при отсутствии других вариантов размещения объекта.

По законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов РФ изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных (коммунальных) нужд у собственников осуществляется в порядке выкупа в соответствии с гражданским законодательством (ст. 306 ГК РФ и др.). При этом необходимо выкупить весь участок, если оставшуюся часть нельзя использовать по прежнему назначению.

При несогласии собственника земельного участка с предложенными условиями выкупа, включая возможность предоставления взамен другого земельного участка, орган, принявший решение об изъятии и выкупе, вправе обратиться с иском в суд.

На основании ст. 126 Земельного кодекса Республики Татарстан реквизиция и конфискация земельных участков (полностью или частично) возможны в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных чрезвычайных обстоятельствах. Реквизиция производится уполномоченными государственными органами с выплатой владельцу стоимости этого участка и возмещением других убытков, связанных с изъятием. Лицо, у которого реквизирован земельный участок (его часть), в случае прекращения действий обстоятельств, в

88 Глава 4. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

связи с которыми произведена реквизиция, вправе требовать по суду возврата ему этого участка.

Конфисковать земельный участок можно только в случаях, предусмотренных уголовным законодательством, то есть по суду за совершенное преступление. Конфискация в административном порядке запрещается.

Подробный перечень оснований для принудительного прекращения прав на земельный участок содержится в ст. 122 ЗК Татарстана. Независимо от наличия и условий договора эти права прекращаются:

1) если земельный участок используется не по целевому назначению;

2) если не устранены следующие нарушения (в сроки, установленные предписанием органов по контролю за использованием и охраной земель):

• загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами, засорение сорными растениями;

• невозврат временно занимаемых земель, неприведение их в состояние, пригодное для использования по основному целевому назначению;

• порча и уничтожение плодородного слоя почвы;

• проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов без соблюдения установленных требований;

• несоблюдение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

• невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению других негативных процессов;

• использование земель способами, приводящими к порче земель, других природных ресурсов, а также причинению вреда здоровью населения;

• захламление земель;

3) если весь или основная часть земельного участка не используется в течение трех лет, а для земель, переданных для сельскохозяйственных целей в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, – в тече-

§ 2. Возникновение, изменение и прекращение прав на земли 89

ние одного года за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных подобных обстоятельств.

Кроме этого возможны следующие, указанные в ст. 122 ЗК, случаи прекращения права на земельный участок:

• реквизиция или конфискация участка;

• изъятие (выкуп) участка для государственных и муниципальных (коммунальных) нужд;

• отчуждение участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

• обращение взыскания по обязательствам собственника на земельный участок.

В земельных кодексах и других законодательных актах субъектов РФ определяется также конкретный порядок прекращения прав на земельные участки, используемые с нарушением законодательства. Так, ст. 46 Земельного кодекса Республики Карелия установлено, что право собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками и их аренды при нерациональной эксплуатации, использовании не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче земель, прекращается в следующем порядке:

• при выявлении указанных нарушений органы государственного контроля или районная финансовая служба выносят соответствующее предупреждение, устанавливая трехмесячный срок для их устранения;

• если нарушения не устранены, виновные подвергаются штрафу в порядке, установленном Кодексом, и им предоставляется дополнительный месячный срок для ликвидации допущенных нарушений;

• при непринятии мер по ликвидации указанных нарушений названные органы передают в местную администрацию, предоставившую земельный участок, или собственнику (землевладельцу, землепользователю), передавшему земельный участок в аренду или временное пользование, акт и заключение о необходимости прекратить право на земельный участок.

Решения местной администрации могут быть обжалованы в суд. При этом их исполнение приостанавливается.

Примерно такой же порядок прекращения прав на землю устанавливают кодексы и законы о земле других субъектов РФ.

90 Глава 4. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒