В СОБСТВЕННОСТИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКА ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВЫЧЕТА

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. внесены значительные изменения в ст. 220 " Имущественные налоговые вычеты" НК РФ (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует редакции Налогового кодекса РФ на 1 января 2014 г.

Приведенные далее письма контролирующих органов были изданы в период действия предыдущих положений ст. 220 НК РФ. Однако внесенные в указанную статью Законом N 212-ФЗ изменения, вступившие в силу с 2014 г., не затронули рассмотренный в разделе вопрос. Полагаем, что все представленные ниже официальные разъяснения актуальны и для применения действующей ст. 220 НК РФ.

Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика начинает исчисляться:

- для приобретаемого по договору имущества - с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ст. ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" );

- для вновь создаваемого имущества - с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРП (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Примечание

Возможность подтверждения факта возникновения и перехода права собственности выпиской из ЕГРП предоставлена с 1 октября 2013 г. Соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ " О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (п. 9 ст. 1, ч. 1 ст. 5 данного Закона).

Дата подписания акта приема-передачи или дата приобретения строящегося недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315, от 20.07.2012 N 03-04-05/7-893, от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885, от 18.05.2012 N 03-04-05/9-651, от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586).

Например, А.С. Верещагин приобрел квартиру в строящемся доме в 2009 г. После окончания строительства в 2010 г. он принял ее от продавца-застройщика по акту приема-передачи. Свидетельство о регистрации права собственности А.С. Верещагин получил в 2013 г. Срок нахождения квартиры в его собственности для целей налогообложения доходов от продажи начнет отсчитываться только с 2013 г.

Однако из этого общего правила есть исключение. Период нахождения в собственности жилья, приобретенного участником жилищно-строительного кооператива (ЖСК), определяется с момента уплаты им паевого взноса в полном объеме при условии передачи налогоплательщику имущества по акту приема-передачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Подробнее см. Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727.

Распространенной является ситуация, когда продается квартира, полученная в качестве компенсации за снос прежнего жилья. Как указывает финансовое ведомство, в данном случае действует общее правило определения периода нахождения имущества в собственности. Его началом следует считать регистрацию прав собственности налогоплательщика на новое жилье, предоставленное взамен снесенного. Тот факт, что налогоплательщик получил указанное жилье во временное владение и пользование по договору найма задолго до регистрации, не учитывается для определения срока нахождения квартиры в собственности (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Срок нахождения имущества в собственности определяется как период его непрерывного нахождения в собственности налогоплательщика до реализации (Письма Минфина России от 20.11.2012 N 03-04-05/9-1324, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-811, от 06.02.2012 N 03-04-05/5-120, от 18.01.2012 N 03-04-05/5-31).

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. Например, такая ситуация может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки, при слиянии нескольких земельных участков. Право собственности на вновь созданные объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 07.06.2012 N 03-04-05/9-697, от 26.01.2012 N 03-04-05/7-75, от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38).

На практике часто встречается и обратная ситуация: разделение объекта недвижимого имущества на несколько объектов. Однако в отношении таких случаев позиция финансового ведомства не столь однозначна.

По вопросу о разделе помещения на несколько помещений с последующим получением свидетельств о праве собственности на каждое из них Минфин России разъясняет следующее. Раздел помещения без изменения его внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на объект недвижимости. Такой вывод чиновники делают на основании положений ст. 235 ГК РФ, п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) < 1>. Следовательно, моментом возникновения права собственности на вновь созданные помещения нужно считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на первоначальное помещение (Письма Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166).

--------------------------------

< 1> С 1 января 2015 г. данные Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не применяются (п. п. 1, 2 Постановления Правительства РФ от 16.10.2013 N 927 (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.06.2014 N 593), п. 1 Приложения к данному Постановлению). С указанной даты действуют Правила ведения ЕГРП, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765.

Заметим, что при перепланировке квартиры без изменения ее внешних границ период нахождения недвижимости в собственности исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации прав на нее. Получение нового свидетельства о госрегистрации права собственности на квартиру не прерывает период нахождения имущества в собственности налогоплательщика (Письма Минфина России от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77, ФНС России от 11.12.2012 N ЕД-4-3/21023).

Стоит отметить, что в случае изменения назначения помещения нового объекта не возникает и при переводе жилого помещения в нежилое или наоборот период нахождения имущества в собственности не прерывается. К такому выводу пришел Минфин России в Письме от 28.10.2013 N 03-04-05/45695. При этом финансовое ведомство учло положения Правил ведения ЕГРП < 1>, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Однако ранее чиновники придерживалось противоположной точки зрения. Так, в Письме от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607 Минфин России указал, что при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения объекта в собственности начинает течь заново - с момента регистрации помещения в качестве нежилого.

Например, Л.А. Малахова в 2010 г. купила квартиру и оформила ее в собственность, получив свидетельство о регистрации. В 2012 г. она осуществила перевод этого жилого помещения в нежилое, получив новое свидетельство о регистрации права собственности. В 2014 г. Л.А. Малахова продала указанное имущество (сделка не связана с предпринимательской деятельностью). Период нахождения имущества в собственности для целей НДФЛ в данном случае превышает трехлетний срок. Следовательно, с полученного дохода Л.А. Малахова уплачивать налог не должна.

В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 20.09.2013 N 03-04-05/39127, от 28.03.2013 N 03-04-05/5-303, от 26.03.2013 N 03-04-05/5-291, от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682, от 28.04.2012 N 03-04-05/7-566, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-386, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-383, от 14.02.2012 N 03-04-05/7-175, от 29.11.2011 N 03-04-05/7-963, от 24.11.2011 N 03-04-05/7-948, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, от 12.05.2010 N 20-14/4/049629).

Однако из данного правила есть исключения для следующих случаев:

1) один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В такой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Например, супруги в феврале 2011 г. купили квартиру, зарегистрировав право собственности на мужа. Поскольку имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью согласно ст. 256 ГК РФ, доли супругов признаются равными (ст. 253, п. 2 ст. 254 ГК РФ). В 2013 г. после смерти мужа его долю наследовала жена, став единственной собственницей жилья. В марте 2014 г. она решила продать квартиру.

Период нахождения в собственности жилья для целей НДФЛ исчисляется с февраля 2011 г. Поскольку в марте 2014 г. квартира находится в собственности жены больше трех лет, налог ей уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет она также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

2) собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ, см. также Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604).

Например, в результате приватизации, проведенной в марте 2011 г., квартира была оформлена в собственность членов семьи в равных долях: по 1/4 доли на бабушку и трое ее внуков. Бабушка умерла в 2012 г. Согласно завещанию на основании ст. 1118 ГК РФ долю бабушки в праве собственности на квартиру полностью наследовал один из ее внуков, в результате чего ему стала принадлежать 1/2 часть в праве собственности на жилье. В июне 2014 г. наследник решил ее продать.

Период нахождения в собственности указанной доли для целей НДФЛ исчисляется с марта 2011 г. Поскольку в июне 2014 г. 1/2 часть в праве собственности на квартиру принадлежит внуку более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Примечание

Подробнее об этом читайте также в разделе " Ситуация: Как исчисляется период нахождения в собственности имущества, доли которого приобретались в разное время";

3) один супруг наследует после смерти другого супруга жилье, приобретенное ими посредством участия в ЖСК. В этом случае период нахождения в собственности имущества исчисляется с момента внесения супругами паевого взноса в ЖСК в полном объеме (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

Если договор, на основании которого отчуждалась недвижимость, признан судом недействительным, время нахождения имущества в собственности считается с даты первоначальной регистрации этого права. Ведь согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка не влечет никаких юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-450).

Если право собственности физического лица на имущество признано в судебном порядке, то моментом возникновения данного права является дата вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ). Такой же вывод следует и из Писем Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983, от 03.07.2013 N 03-04-07/25455, от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181, ФНС России от 04.07.2014 N БС-4-11/13067@. Таким образом, срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты, следующей за днем вступления в силу решения суда (п. 2 ст. 6.1 НК РФ). К аналогичному выводу пришел Минфин России в случае, когда право собственности было восстановлено судом (Письмо от 20.05.2011 N 03-04-05/7-370).

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Аналогичный подход применяется, когда между супругами заключен договор о разделе имущества, приобретенного в браке. Например, по их соглашению квартира переходит в собственность другого супруга. Период нахождения недвижимости в собственности супруга, на которого она переоформлена, считается с даты ее первоначальной регистрации, а не с даты получения нового свидетельства о праве собственности (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-444).

Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (п. п. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 31.10.2012 N 03-04-05/7-1233, от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632, УФНС России по г. Москве от 22.06.2012 N 20-14/55144@).

Например, семья из трех человек (супруги и их ребенок) проживает в квартире, которая принадлежит им с февраля 2011 г. на праве общей совместной собственности. Муж с женой в 2012 г. развелись и по соглашению всех членов семьи установили на данное жилье долевую собственность (по 1/3 доли в праве собственности каждому), получив новые свидетельства о регистрации права собственности. В апреле 2014 г. муж продал свою долю в квартире бывшей теще. Для целей НДФЛ период нахождения в собственности мужа 1/3 части квартиры исчисляется с февраля 2011 г. Поскольку на дату продажи указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежит мужу более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

О том, как определить период нахождения в собственности налогоплательщика объекта незавершенного строительства в случае, когда право собственности на него регистрировалось несколько раз на различных этапах готовности, разъяснено в Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810 (п. 1). В такой ситуации срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты последней регистрации права собственности на указанный объект.

⇐ Предыдущая 8 9 10 11 121314 15 16 17 Следующая ⇒