Договор социального найма жилого помещения.

⇐ ПредыдущаяСтр 21 из 34Следующая ⇒

Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ " Об основах федеральной жилищной политики", в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, содержащегося в Законе РФ " Об основах федеральной жилищной политики", следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса РСФСР).

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

Предмет договора социального найма жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес5.

Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду6.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РСФСР предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40). Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2 на одного человека).

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

Субъекты договора социального найма жилого помещения

Относительно особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения следует отметить, что наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.

Особого внимания заслуживает правовое положение членов семьи нанимателя, которое отличается от правового положения лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.

В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма жилого помещения, пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР к указанному положению добавляется, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения7, хотя и формально стороной в договоре не являясь. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия, и уполномоченный заключить такой договор8. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи.

48. Понятие и содержание договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).

Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Субъектами договора подряда в строительстве являются Заказчик и Подрядчик. В качестве заказчиков могут выступать как физические так и юридические лица.

Предметом договора подряда, является результат деятельности Подрядчика, например, объект нового строительства, реконструкция здания, ремонт здания или помещения, монтаж оборудования и т.д.

По условию договора подряда он может охватывать как комплекс работ по всему объекту, так и только по его части. Существенными условиями договора подряда являются:

1. Условие о предмете договора подряда. Как уже отмечалось выше, в силу в ст. 702 ГК РФ предметом договора подряда являются «работа и ее результат». Согласно п. 1 ст. 703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы. В любом случае, целью договора подряда является получение вещественного результата.

2. Условие о сроке выполнения работы по договору подряда. Причем согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда необходимо указывать два срока: срок начала и срок окончания работы. Дополнительно по согласованию сторон в договоре подряда могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Как правило, подрядчик несет ответственность за нарушение любых сроков, установленных в договоре подряда (как начального и конечного, так и промежуточных). Другие правила могут быть установлены законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором подряда.

Цена договора подряда, как и большинства возмездных договоров, не является существенным условием. Согласно ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре подряда таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ (т.е. работы по договору подряда оплачиваются по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы).

Цена работы (смета) по договору подряда может быть приблизительной или твердой. Приблизительной является смета, от положений которой в ходе выполнения договора подряда возможны отступления (превышение). Твердой считается смета, от положений которой отступления (превышение) не допускаются. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Пересмотр твердой цены в договоре подряда, как исключение, допускается:

- при существенном изменении обстоятельств выполнения работы по договору подряда (по правилам ст. 451 ГК РФ);

- при наличии экономии подрядчика (п. 1 ст. 710 ГК РФ);

- при ненадлежащем качестве выполненных по договору подряда работ (п. 1 ст. 723 ГК РФ);

- при неиспользовании подрядчиком по договору подряда всего материала заказчика (п. 1 ст. 713 ГК РФ).

В соответствии со ст. 702 ГК основной обязанностью подрядчика по договору подряда является выполнение по заданию заказчика определенной работы и сдача ему результата выполненной работы. Подрядчик выполняет предусмотренные договором работы за свой риск. В связи с этим в ст. 705 ГК специально урегулирован вопрос о распределении между сторонами рисков, возникающих в ходе исполнения договора подряда.

Так, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором подряда:

- риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора подряда имущества несет предоставившая их сторона;

- риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы по договору подряда до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

Основной обязанностью заказчика по договору подряда, как это вытекает из ст. 702 ГК, является необходимость принятия результата работы и его оплаты.

Вместе с тем заказчик имеет возможность влиять на ход выполнения работ и полученный результат. Учитывая, что работы должны выполняться в соответствии с заданием заказчика, ему ст. 715 ГК предоставляется право во всякое время проверять ход и качество работ, выполняемых подрядчиком, не вмешиваясь, однако, в его деятельность.

⇐ Предыдущая 16 17 18 19 202122 23 24 25 Следующая ⇒