Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

Стр 1 из 2Следующая ⇒

С О Д Е Р Ж А Н И Е

1. Введение……. ………………………………………………………………..3

1.1 Теоретические и правовые основы оценки коммерческой

недвижимости …..………………………………………………………..….….5

1.2 Виды стоимости объектов коммерческой недвижимости………………8

1.3 Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости…….13

2. Перспективы рынка коммерческой недвижимости г.Наб. Челны……...16

3. Анализ рынка объекта оценки…..…………………………….……………..19

4. Количественное и качественное описание объекта оценки………………21

5. Последовательность определения стоимости объекта оценки…………....26

6. Методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке…………………………………………………………………………….27

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода…………….…………………….………………………………….…....29

8. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода…………………………………………………………………………..35

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках

сравнительного подхода……………………………………………………....44

10. Согласование результатов и заключение………………………………...53

Приложение 1. Скриншоты использованных аналогов для

практического расчета…………………….....…………………………………59

Список литературы……………………………………………………………..71

1.ВВЕДЕНИЕ

Оценка коммерческой недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых.

Оценка коммерческой недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот самый объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

o Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости.

o Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.

o В случае необходимости перераспределения долей собственности.

o В процессе страхования недвижимого имущества.

o При формировании налоговой отчетности.

o Перед обращением в банк для оформления кредита.

o В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.

o При исполнении судебных решений.

o При ликвидации объектов недвижимого имущества.

o В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Во всех вышеперечисленных случаях возникает необходимость воспользоваться услугами специалиста-оценщика, который проведет независимую оценку. Экспертная оценка коммерческой недвижимости имеет множество преимуществ, среди которых одним из наиболее важных является то, что получаемый заказчиком документ имеет законную силу.

Наиболее часто к услуге независимой экспертной оценки коммерческой недвижимости прибегают частные продавцы и покупатели. Благодаря рассматриваемой услуге они могут получить четкое представление об актуальной и объективной стоимости объекта сделки.

1.1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года с изменениями и дополнениями. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Для проведения оценки недвижимости необходимы следующие документы:

o Справки и выписки из БТИ.

o Документы, подтверждающие право собственности.

o Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.

o Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.

o Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Наиболее популярными направлениями оценки недвижимости являются:

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений. Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы. Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором. Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

o Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).

o Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.

o Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.

o Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием. К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. К этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости. Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

1.2 ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет долг (кредит). При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.

1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.

3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).

4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.

5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Инвестиционная стоимость

Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимоть

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функцинального аналога.

Страховая стоимость

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

1.3 ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменение стоимости любой коммерческой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

2. ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ

У владельцев коммерческой недвижимости сложные времена. Практически еженедельно на их рынке появляются новые предложения о сдаче в аренду офисных и торговых площадей. Челнинцы, вложившие деньги в коммерческую недвижимость еще в девяностых, с ностальгией вспоминают те времена: имея выведенную из жилфонда 3-4 комнатную квартиру на 1-м этаже, можно было безбедно прожить. Такие помещения, невзирая на высокие цены, активно снимали под офисы, парикмахерские, открывали в них магазины. В двухтысячных арендаторы стали более требовательными: стали смотреть на подъездные пути, близость к основным проспектам, остановкам, парковочным местам, проходимости людского потока. С насыщением города торговыми и офисными центрами к владельцам бизнеса пришло понимание, что гораздо выгодней платить за аренду в таких центрах, чем сидеть на окраине в панельном доме, в помещении, которое уже не соответствует современным требованиям ни эстетически, ни по степени комфорта для посетителей.

«В городе есть несколько мест, где владельцам офисных помещений удается держать планку цен в 700-800 рублей за квадрат, - говорит Рисхат Сабирзянов (директор АН «Кама»), - Это помещения в 14/05, торгово-офисные линии по проспекту Мира в 11 и 7 комплексах, здание 2/16 (в народе «Тюбетейка»). Исключения — помещения там же, на 1-м этаже, с отдельным входом. Их стоимость может доходить до 1-1, 2 тысячи за квадратный метр».

Самые дешевые офисные помещения (от 350 рублей за метр) в районе улицы Рубаненко. Так исторически сложилось, что еще с советских времен там была концентрация деловой жизни города. А с появлением рыночной экономики количество жильцов в общежитиях стало убывать пропорционально площадям, отданным под офисы. Но особого восторга они даже у компаний, которые в них сидят, не вызывают: качество ремонта оставляет желать лучшего, да и коридорную планировку бывших общежитий нельзя назвать удачной для деловых целей. Плюс — проблемы с парковкой автомобилей. Преимуществом была и остается низкая стоимость аренды.

В среднем стоимость офисного метра в Новом городе варьируется от 400-600 рублей за метр, в старой части города - примерно на сотню рублей дешевле.

Та же картина и с ценами на аренду торговых помещений. В крупных торговых комплексах она доходит до 1500 рублей за метр. Чем дальше от них, тем цены ниже, падая до 400 рублей за квадратный метр. Многие рады бы сдавать и по таким ценам, но желающих снять на всех не хватает. Сейчас стала распространенной картина, когда в небольшом торговом центре внутри комплекса около трети павильонов пустует.

В Челнах лидерами по спросу у арендаторов сейчас остаются " Омега", " Торговый квартал" и " Палитра". Остальным будет непросто найти крупных арендаторов на долгий срок. Приходящие казанцы и федералы, хоть иногда и ошибаются, но стараются оценивать количество проходящих людей, а не престижность места или многолетние традиции.

Спрос на офисную недвижимость - в состоянии насыщения. Есть выбор и по цене, и по качеству. Кризиса не ощутят хозяева торговых и офисных площадей с инфраструктурой, стоящие на первой линии, с хорошими рекламно-обзорными плоскостями и постоянным трафиком. Они будут интересны всегда. Это лишь вопрос и ценовой политики, рассрочек, бесплатных месяцев, то есть - гибкости владельцев помещений".

ПСН (помещение свободного назначения), несмотря на название, обычно больше подходят для одного-двух конкретных типов предпринимательской деятельности. Состояние и коммерческий потенциал разных объектов сильно отличаются; поэтому «средняя цена» здесь является большей условностью, чем в отношении многих других типов недвижимости. Это же справедливо и для средней доходности и сроков окупаемости проекта.

Сочетание цен продажи и найма квадратного метра определяет рентабельность инвестиций.

Ниже приведен скриншот диаграммы изменения стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в г.Набережные Челны за период с 21 октября 2015 г. по 09 мая 2016 г.

Спрос на офисную недвижимость - в состоянии насыщения. Есть выбор и по цене, и по качеству. Сейчас компании, развивающиеся в кризис, имеют возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, которые сегодня примерно на 20% ниже, чем год назад.

Вывод: В целом общая ситуация кризисного периода в стране отражается на спрос аренды и покупки объектов коммерческой недвижимости. Наблюдается стабильное снижение показателей данного спроса, что требует необходимых прогнозируемых показателей при расчете рыночной стоимости объекта оценки (загрузка арендных помещений, торг при реальной сделки купли-продажи и т.д.).

3.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки согласно заданию находится на ул.Гидростроителей Комсомольского района г.Набережные Челны.

Набережные Челны — город республиканского подчинения, главный город миллионной полицентрической Набережночелнинской агломерации и центр Нижнекамского территориально-производственного комплекса (ТПК), в России 34-й по численности населения и третий из крупнейших, не являющихся центрами субъектов федерации (см.), второй по численности населения город Татарстана. По предварительным итогам проведенной переписи населения численность жителей района составляет 135 466 человек, которые представлены более чем 19-тью национальностями, среди которых мужчин – 61 938 (45, 7%), женщин – 73 528 (54, 6%).

Площадь города — 171 км².

Границы районов муниципального образования города Набережные Челны определены согласно решению Городского Совета Муниципального образования города Набережные Челны «О делении территории города Набережные Челны на территориальные единицы и установлении границ районов города».

В Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Суровка, Орловка, Элеваторная гора, микрорайон «Замелекесье», 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон.

Граница между Комсомольским и Центральным районами проходят по автодороге № 4 до транспортной развязки «Орловское кольцо», далее по автодороге № 1 до улицы Королёва, далее по улице Королёва до проспекта Чулман, далее на юго-запад по продолжению проспекта Чулман до продолжения улицы Нариманова, далее по продолжению улицы Нариманова в сторону реки Кама.

Является самым большим районом города по территории и средним по численности населения. Площадь территории района составляет 6794 га. Протяженность автодорог района — 199, 62 км, тротуаров — 51 тыс. м², площадь зеленых насаждений — 190 га. Развитая инфраструктура включает в себя 25 образовательных и 29 дошкольных образовательных учреждений, 4 городских поликлиники, больницу скорой медицинской помощи (БСМП), госпиталь для ветеранов ВОВ, стадион «Строитель», сорткомплекс «Яр Чаллы», спорткомплекс «Витязь», бассейн «Дельфин», бассейн «Дулкын», физкультурно-оздоровительный комплекс «Единая Россия».

На территории Комсомольского района расположено множество промышленных предприятий, самыми крупными из которых являются: ОАО «Камгэсэнергострой», ЗАОр «Народное предприятие Набережночелнинский картонно-бумажный комбинат», ООО «Сатурн», ЗАО «Расстал», ООО ПО «Начало», Филиал ОАО «ВАМИН Татарстан» «Набережночелнинский молочный комбинат».

На территории Комсомольского района осуществляют деятельность: 63 предприятия общественного питания; 49 предприятий бытового обслуживания; 21отделение банка; 12 рынков и микрорынков; 292 предприятия торговли.

Городской общественный транспорт в Комсомольском районе представлен автобусами, маршрутными такси и трамваями.

Трамваи: №1; 2; 6; 8; 12.

Автобусы и маршрутные такси: №1А; 1Б; 2; 6; 7; 8; 10; 10А; 16; 22; 25; 43; 109; 203; 205; 206; 209; 211; 212; 213; 304; 305; 424.

Также в Комсомольском районе - в посёлке ЗЯБ, расположено единственное в городе трамвайное депо. Помимо этого, в посёлке Сидоровка расположены автовокзал и железнодорожный вокзал, а в посёлке ГЭС - речной порт.

Мощная инфраструктура Комсомольского района, наличие транспортных узлов позволяют обеспечить условия для развития бизнеса крупных потенциальных покупателей коммерческой недвижимости или привлечь в качестве арендаторов игроков рынка сферы услуг: коллекторские агентства, финансовые микроорганзиации, фирмы по юридическим консультациям и образовательные центры, аптеки и медицинские центры. Так как большинство этих компаний являются средними и малым игроками рынка услуг – им не по средствам строительство или покупка недвижимости.

В итоге всем им для расширения нужна коммерческая недвижимость – торговые площади, офисы, склады и распределительные логистические центры, причём, как правило, в аренду.

4.КОЛИЧЕСТВЕННОЕ И КАЧЕСТВЕННОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Объектом оценки является 3-этажное здание свободного назначения площадью 2140 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, ул. Гидростроителей, в настоящее время объект оценки используется по назначению в качестве объекта нежилой недвижимости (коммерческая недвижимость).

Информации о возможном переводе объекта нежилой недвижимости в объект жилой недвижимости оценщиками не выявлено.

Выводы НЭИ.

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение объекта, его правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности коммерческого использования, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является эксплуатация в качестве нежилого фонда - коммерческой недвижимости.

5.ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Процесс определения стоимости объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Экспертного заключения об оценке.

6.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНИМОСТИ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В рамках каждого подхода наиболее часто используются следующие методы:

1. Доходный подход:

· метод прямой капитализации или методом капитализации по расчетным моделям;

· метод дисконтированных денежных потоков.

2. Сравнительный подход:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

3. Затратный (имущественный) подход:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сравнительной единицы;

· метод сводного сметного расчета; индексный

Учитывая, что оцениваемый объект является объектом коммерческой недвижимости, используется в коммерческих целях и рассматривается его использование в качестве доходоприносящего объекта, то оценщиком в данной работе был применен доходный подход.

Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.

Т.к. объект оценки относится к категории отдельно-стоящих зданий и исходя из имеющейся у оценщика информации об объекте недвижимости, а также информации полученной в результате обзора рынка недвижимости, для определения рыночной стоимости объекта оценки использовался затратный подход.

Кроме того оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость Объекта оценки.

7.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

12 Следующая ⇒