Раздел 1. Основные факты и выводы

Введение

 

Целью данной курсовой работы является определение стоимости коммерческой недвижимости с использованием традиционных подходов к оценке недвижимости, находящейся в г. Шарья.

В качестве объекта оценки выбрано одноэтажное здание коммерческого назначения, находящееся в г. Шарья.

Необходимость в оценке недвижимого имущества возникает при:

1. операциях купли – продажи или сдаче в аренду;

2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных до­лей;

3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4. кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5. страховании объектов недвижимости;

6. кредитовании под залог объектов недвижимости;

7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

8. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

9. ликвидации объектов недвижимости;

10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имуще­ственных споров;

11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объ­екты недвижимости.

Весь процесс оценки заключается в следующем:

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

 

 

Раздел 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Объектом оценки является одноэтажное здание коммерческого назначения «Странник» с четырьмя гостиничными номерами и действующим кафе на 35 человек. Объект построен и сдан в эксплуатацию в 2014г.

При проектирование данного объекта недвижимости был учтен исторически сложившийся характер малоэтажной застройки острова, его архитектурный стиль, колорит, применение традиционных строительных материалов, характерных для окружающий застройки, благодаря чему здание удачно вписалось в общую картину острова.

Наружные стены выполнены из красного керамического кирпича. В качестве фундамента принята монолитная фундаментная лента. Обрамления оконных проемов из фактурного керамического кирпича красного цвета. Карнизы и фронтон обшиты деревянными досками. Под карнизами выполнены деревянные декоративные резные подзоры. Окна двустворные пластиковые, двери декоративные, массив сосны. Кровля - скатная деревянная.

Внутренние несущие стены выполнены из полнотело силикатного кирпича. Перегородки в помещениях с сухим и нормальным режимами работы выполнены из гипсовых пазогребневых плит.

Внутренние стены кафе и холла гостиницы выполнены в едином стиле «под старину» и обшиты декоративными деревянными панелями, стены в гостиничных номерах оклеены обоями под покраску и окрашены в пастельных тонах.

Экологическая обстановка является наиболее благоприятной на острове, отдаленном от городского шума, транспорта и суеты.

 

Таблица 1

Краткая характеристика объекта

Полное и точное наименование (назначение)	Гостиничный комплекс
Адрес	Шарья, ул. Октябрьская 16 а
Год постройки, группа капитальности	2014 г., 3-я группа
Строительный объем, куб.м. и количество этажей	432, 6 1-этажное
Площадь общая (полезная), кв.м.	144, 2
Дата составления технического паспорта	16 февраля 2014г.
Дата проведения оценки	15 января 2015г.
Величина физического износа - по данным техпаспорта - по данным оценки	0% 3, 68%
Рыночная стоимость, рассчитанная - затратным подходом	2 406 738 руб.
- сравнительным подходом	5 270 373 руб.
- доходным подходом	2 583 610 руб.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов

Таблица 2

Подход анализа стоимости	Значение стоимости по каждому подходу, р.	Стоимость 1 кв. м
Затратный метод (подход сравнительной единицы)	2 406 738 руб.	16 690 руб.
Сравнительный подход	5 270 373 руб.	36 549 руб.
Доходный подход	2 583 610 руб.	17 916 руб.

 

Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате проведенных расчетов стоимость нашего объекта оценки на 15 января 2015г. составляет 4 097 377, 7, в т.ч. стоимость земельного участка 654 204, 46, в результате, цена за 1 кв. м составила 28 414.

Раздел 2. Перечень используемых документов

Перечень используемых при проведении оценки данных, с указанием источников их получения

Таблица 3

Наименование	Источник получения
1. Сведения о рыночных ценах	Сайты: www.irr.ru, www.avito.ru
2. Сведения о стоимости 1 куб. м строительного объема, 1 кв. м площади объекта оценки	сборник № 28 УПВС таблица 98
3. Сведения по анализу рынка недвижимости	Мониторинг цен объектов недвижимости по состоянию на 01.09.2014г., выполненный Министерством имущественных и земельных отношений
4. Аналитические и прогнозные сведения по г. Шарья	Программа развития сферы туризма
5. Индексы пересчета стоимости СМР	Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г.; Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990г. Постановление №725 Кабинета Министров РТ от 13.10.2000 Постановление № 572 Кабинета Министров РТ от 21.07.2014 г.
6. Сведения по кадастровым номерам и стоимостям по объекту оценки и объектам-аналогам	Публичная кадастровая карта http: //maps.rosreestr.ru/Portal/

 

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки

 

1. Кадастровый паспорт помещения № 41-1-036/2-3449 выдан ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Шарьинскому району Костромской области филиал от 17.02.2014г.

2. Кадастровый паспорт помещения № 41-1-036/1-3448 выдан ФГУ «Земельная кадастровая палата» Шарьинского района Костромской области филиал от 17.02.2014г.

3. Пояснительная записка к проекту 6203 ГУП «Костромтинвестграждан проект»

4. Сведения с публичной кадастровой карты по земельному участку.

Раздел 3. Анализ рынка недвижимости

 

Анализ рынка недвижимости составлен на основе мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных и депозитных ставок по состоянию на 01.09.2014г., выполненного Министерством имущественных и земельных отношений по Костромской области.

Мониторинг цен объектов недвижимости (с учетом стоимости занимаемых земельных участков) составлен на основе анализа рыночных сведений о предложениях, полученных из средств массовой информации, и от оценочных фирм с 01.06.2014 по 01.09.2014 г.

Т.к. рынок коммерческой недвижимости в сельских районах развит слабо и в связи с отсутствием данных по мониторингу цен в г. Шарья, в данных рынка недвижимости острова приведем цены рынка недвижимости.

Таблица 4

Населенный пункт	Расположение	Административные (офисные, бизнес центры), (тыс.руб. за м2)	Торговые, общественного питания, (тыс.руб. за м2)	Производственные, (тыс.руб. за м2)	Складские, (тыс.руб. за м2)
г. Шарья	Центральная часть города	10-26	11-28	7-20	6-10
	Промышленная зона	7-12	8-13	4-8	4-7

 

Мониторинг цен на земельные участки составлен на основе цен предложений, полученных из печатных изданий о недвижимости.

Таблица 5

Район	Категория земельного участка	Минимальная стоимость, (тыс.руб. за м2)	Максимальная стоимость, (тыс.руб. за м2)
г. Шарья	Земли населенных пунктов	0, 5	3, 5
г. Шарья	Земли сельскохозяйственного назначения	0, 00274	0, 01272

 

Таким образом, на сегодняшний день в городе недостаточно социокультурных объектов как для удовлетворения потребностей местных жителей, так и для соответствия требованиям большинства прибывающих туристов.

 

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный – к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Согласно этому, в курсовой работе, при определении стоимости земельного участка, рассмотрены сравнительный и доходный подходы.

Таблица 6

Стоимость земельного участка по подходам

Наименование подхода	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость 1 кв. м земельного участка, руб.
Сравнительный подход	470 438	1 221, 92
Доходный подход ( см. раздел 7)	1 082 992, 85	2 812, 97р.

Таблица 7

Таблица 8

Таблица 9

Расчет физического износа

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Дефектная ведомость

Таблица 10

№ п/п	Конструктивные элементы	Характер дефекта	Процент физического износа
	Фундаменты	Неровности на поверхности бетона	10%
	Стены -наружные -внутренние	Мелкие сколы   Небольшая трещина в перегородке	3%   2%
	Перекрытия	Трещины между стыками плит	4%
	Крыши	-
	Полы	-
	Проемы	Туго закрываются двери	3%
	Отделочные работы	Потертости на обоях	5%
	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	-	-
	Прочие работы
	Итого		27%

Таблица 11

Таблица 12

Наименования элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов по сб. УПВС №28, в %	Нормативный срок службы, лет	Износ элементов здания: Тф*100%/Тн, в %	Средневзвешенная доля износа всего здания: гр.2*гр.4/100 %, в %
Фундаменты			0, 67	0, 093
Стены и перегородки			1, 33	0, 293
Перекрытия			0, 91	0, 054
Крыши				0, 28
Полы				0, 16
Проемы			2, 5	0, 2
Отделочные работы			6, 67	0, 8
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства			6, 67
Прочие работы				0, 8
Итого 368

Заключение: общий физический износ здания составляет 3, 68%.

Объект сдан в эксплуатацию в 2014г (Т_ф =1 год). Ремонта не производилось (Т_рем =0 лет).

Таблица 13

Таблица 14

Раздел 7. Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.

Таблица 15

Таблица 16

Таблица 17

Таблица 18

Таблица 19

Таблица 20

Таблица 21

Анализ рынка аренды

№	Адрес местоположения помещения	S, в аренду, кв.м	Цена за кв. м., руб.	Примечания
	г. Шарья, ул. Ленина 32			1 этаж, отдельный вход, в центре
	г. Шарья, ул. Октябрьская 10 " Дом мебели"			1 этаж, центр города, оживленное место
	г. Шарья ул Центральная 2,			цокольный этаж, евроремонт, центр, охрана
	г. Шарья, ул. Октябрьская 18, ТЦ			2 этаж, хорошие подъездные пути, рядом гос. Учреждения
	г. Шарья, ул. Чапаева 32, ТЦ			цокольный этаж, центр города, новый ремонт
	г. Шарья, ул. П. Морозова 20 ТЦ Позис			1 этаж, оживленное место
	г. Шарья, ул. Октябрьская 47 ТЦ «Центральный			1 этаж, перспективный район города, евроремонт, все новое
	г. Шарья, ул. Вокзальная, 16 ТЦ «Визит»			1 этаж, напротив рынка, парковка
	г. Шарья, ул.Октябрьская 19 БЦ " Спутник"			2 этаж, евроремонт, круглосуточная охрана, хорошие подъездные пути
	г. Шарья, ул. Ленина ТЦ «Первый»			1 этаж, евроремонт, ресепшн, кафе
	Итого средняя стоимость аренды за 1 кв. м составила 500 руб.

Введение

 

Целью данной курсовой работы является определение стоимости коммерческой недвижимости с использованием традиционных подходов к оценке недвижимости, находящейся в г. Шарья.

В качестве объекта оценки выбрано одноэтажное здание коммерческого назначения, находящееся в г. Шарья.

Необходимость в оценке недвижимого имущества возникает при:

1. операциях купли – продажи или сдаче в аренду;

2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных до­лей;

3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4. кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5. страховании объектов недвижимости;

6. кредитовании под залог объектов недвижимости;

7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

8. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

9. ликвидации объектов недвижимости;

10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имуще­ственных споров;

11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объ­екты недвижимости.

Весь процесс оценки заключается в следующем:

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

 

 

Раздел 1. Основные факты и выводы

123Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ВНЕШНЕЙ ПОЛИТИКИ
2. I. Основные параметры цунами
3. I. Основные теоретические сведения
4. I. Основные этапы становления и развития физической культуры в России и зарубежных странах
5. I. Рабочее тело и параметры его состояния. Основные законы идеального газа.
6. II. Основные положения по организации практики
7. II. Основные цели и задачи Совета
8. III. Основные функции и полномочия Управления
9. IV Обсуждение результатов и некоторые выводы
10. VШ. ОСНОВНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ПЕРЕРАБОТКИ НЕФТИ
11. Адлер выделил три основные жизненные цели (задачи): работу, дружбу и любовь.
12. Алгоритмы классического цикла управления и основные направления развития менеджмента в здравоохранении.