Раздел 4. Описание процесса оценки

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

 

 

Раздел 5. Определение стоимости объекта при помощи затратного подхода

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

· оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

· учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

· принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Итак, стоимость объекта при помощи затратного подходы рассчитывается следующим образом:

 

С_о = С_{зем. уч.} + (ПВС - Износ), (1)

 

где С_о - Стоимость объекта

С_{зем. уч.} - Стоимость земельного участка

ПВС – Полная восстановительная стоимость (рассчитывается по сборнику УПВС)

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный – к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Согласно этому, в курсовой работе, при определении стоимости земельного участка, рассмотрены сравнительный и доходный подходы.

Таблица 6

Стоимость земельного участка по подходам

Наименование подхода	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость 1 кв. м земельного участка, руб.
Сравнительный подход	470 438	1 221, 92
Доходный подход ( см. раздел 7)	1 082 992, 85	2 812, 97р.

Таблица 7

Итоговая согласованная рыночная величина земельного участка

Наименование подхода	Стоимость земельного участка, руб.	Удельный вес подхода
Сравнительный подход	470 438	70%
Доходный подход ( см. раздел 7)	1 082 992, 85	30%
Итого стоимость земельного участка 654 204, 46руб. Стоимость 1 кв. м земельного участка 1 699руб

Расчет стоимости земли методом сопоставимых продаж

Таблица 8

Данные об аналогах земельного участка

Наименование	Адрес местоположения	Общ. площадь, кв. м	Цена продажи, руб.	Цена за кв.м, руб.	Кадастровый номер	Наличие коммуникаций
Аналог 1	Г. Шарья ул. Октябрьская		840 000	1 120	16: 20: 0250101: 48	Вдоль участка
Аналог 2	Г. Шарья ул. Ленина		840 000	1 200	16: 20: 0250102: 107	Вдоль участка
Аналог 3	Г. Шарья ул. Набереж- ная		1 200 000	1 333	16: 20: 0250101: 116	Вдоль участка

Таблица 9

Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты аналоги
Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Площадь, кв.м.
Стоимость предложения, руб за кв.м.
Оцениваемое право	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка (1)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость руб/кв.м.
Условия финансирования (2)	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.
Условия продажи (2)	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,.руб/кв.м.
Поправка на торг (уторговывание) (3)		предложение	предложение	предложение
Корректировка		5%	5%	8%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.				1226, 4
Дата продажи		Январь 2015г.	Январь 2015г.	Конец декабря 2014г.
Корректировка на дату продажи, руб (3.1)				+73, 58
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.				1299, 98
Корр-ка на различие в общей площади (4)		8, 62%	8, 09%	10, 40%
корректированная стоимость, руб./кв.м.		1155, 72	1232, 23	1435, 18
Корректировка на месторасположение (5)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,.руб/кв.м.		1155, 72	1232, 23	1435, 18
Наличие коммуникаций (6)		вдоль участка	вдоль участка	вдоль участка
Корректировка на наличие коммуникаций, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		1155, 72	1232, 23	1435, 18
Рельеф (7)	ровный	ровный	ровный	ровный
Корректировка на рельеф, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		1155, 72	1232, 23	1435, 18
Валовая коррекция		35, 72	32, 23	102, 18
Рейтинговая оценка
Вес при соглосовании, %
Вклад в итоговую стоимость, руб.		462, 29	616, 11	143, 52
Откорректированная стоимость 1м2, руб.	1 221, 92
Стоимость земельного участка, руб.	470 438

Комментарии к корректировкам:

Т.к. у объекта оценки и сравниваемых с ним объектов аналогов зарегистрировано право собственности на земельный участок – корректировка не вносится.

Условия продажи и условия финансирования схожи с объектами аналогами, поэтому корректировка не вносится.

3. По результатам проведенного опроса каждого из аналогов, были предоставлены соответствующие поправки на торг: аналог 1 и 2 – 5%, аналог 3 – 8%.

3.1. Корректировка на дату продажи аналогам 1 и 2 не вносится, т.к. предоставлена информация за текущий месяц оценки. Аналогу 3 необходима корректировка: 1226, 4*0, 06=73, 58 руб.,

4. Для объекта 1: 750: 385=1, 94 (корректировка составит +8, 62%) 10*(1, 94: 2, 25)= +8, 62

Для объекта 2: 700: 385=1, 82 (корректировка составит +8, 09%) 10*(1, 82: 2, 25)= +8, 09

Для объекта 3: 900: 385=2, 34 (корректировка составит + %)

10*(2, 34: 2, 25)= +10, 4

Рассматриваемые участки находятся в г. Шарья на соседних улицах. Также кадастровые стоимости объектов одинаковы и равны 81.01руб за м2. Корректировка не требуется.

На каждом земельном участке — аналоге коммуникации присутствуют в равном объеме с коммуникациями оцениваемого земельного участка. Поэтому поправки не требуются.

Рельеф на участках аналогах и оцениваемого участка идентичный. Корректировка не требуется.

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. II. Описание экспериментальной установки.
2. II. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ УЧЕБНО-ВОСПИТАТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА ШКОЛЬНИКОВ.
3. III. Описание мнении (doxography)
4. V. Сира (Жизнеописание Пророка Мухаммада (да благословит его Аллах и приветствует)
5. Автоматизация процесса биологической очистки сточных вод
6. Анализ заводского технологического процесса обработки детали
7. Анализ пожарной опасности применяемых в технологических процессах веществ и материалов
8. Анализ процесса доставки продукции ООО «Феникс Нева»
9. Анализ существующего технологического процесса восстановления лапы посевной машины
10. Базовые элементы коммуникационного процесса
11. Базовые элементы коммуникационного процесса.
12. Библиографическое описание диссертации и авторефератов