Оценка объекта методом сравнения продаж

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнение оцениваемой недвижимости с аналогами (таб.1).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: замещения, спроса и предложения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных методов выделения элементов сравнения и измерение корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:

1) Методом сравнения продаж;

2) Метода валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода и основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени этот метод применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов- аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, т.е. определяется скорректированная цена каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

2.1 Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Первый этап. Выявление недавних продаж (предложений) объектов недвижимости (коттеджей), наиболее сопоставимых с оцениваемым. Данные объекты (коттеджи) и будут являться объектами-аналогами. В данной курсовой работе рассматриваются только 3 объекта-аналога, т.к. на рынке вторичной недвижимости представлено небольшое количество объектов, сопоставимых с оцениваемым. В таб.3 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов. В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятых из рекламных изданий: «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», а также с портала realty.yandex.ru.

Второй этап. Состоит из определения необходимых корректировок и внесение их в цену продажи объектов-аналогов с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Таким образом, в цену продажи сопоставимого объекта включаются поправки, описывающие степень отличия объекта оценки от аналога, в результате чего рассчитывается цена, за которую мог бы быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал тем же набором характеристик, что и оцениваемый.

Особенность внесения корректировок заключается в том, что различие в характеристиках объектов оценивается с точки зрения типичного покупателя рынка, поэтому поправка по какой-либо характеристике необязательно стоит

столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

В нижеприведенном расчете корректировки цен аналогов по факторам стоимости были определены как для единицы измерения аналога (кв.м.), так и для цены аналога в целом. Поправки вносятся в объекты сравнения последовательно по элементам сравнения между объектом оценки и объектом-аналогом в соответствии с формой таб.4.

Следует учесть и тот фактор, что поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях, поэтому последовательность внесения поправок не играет особой роли, т.к. не влияет на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта), как это было бы в случае выражения поправок в процентах.

Таблица 3. Характеристика объектов - аналогов
Характеристики	Объект оценки	Объекты аналоги
(элементы сравнения)
	Село Абрамцево	Радужный	Хотьково
Цена (руб.)	-	5 500 000	9 500 000	7 000 000
Дата продажи	апр.15	апр.15	апр.15	апр.15
Местоположение (Расстояние до МКАД)
Площадь земельного участка, сотка	7, 2			7, 5
Общая площадь, кв.м.
Этажность
Фундамент	Ленточный	Ленточный	Ленточный	Ленточный
Кровля	Керамичес кая черепица	Металлочерепица	Металлочерепица	Керамическая черепица
Стеновой материал	Пенобетон	Пенобетон	Пенобетон	Пенобетон
Коммуникации:
Электроснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть
- Газоснабжение	Есть	Нет	Есть	Есть
- Канализация	Нет	Септик	Септик	Нет
- Водопровод	Нет	Скважина	Скважина	Скважина
- Отопление	Есть	Есть	Есть	Есть
- Охрана	Нет	Нет	Нет	Есть
- Гараж	Нет	Нет	Есть	Нет
- Дополнительно
	Сотделкой	С отделкой	С отделкой	С отделкой
			Лес в 200метрах
	Лес в 200м
	Пруд в 10 м		П

 

 

№ Кор-ки	Элементы сравнения	Объекты аналоги
	Цена продажи, руб.
	Корректировка на общую площадь   Скорректированная цена	- 1072500	+ 343200	-386100
	Корректировка на площадь ЗУ   Скорректированная цена	- 270000	- 1170000	-45000
	Корректировка на кровлю Скорректированная цена	- 76610	+107860 8781060	- 86610 6482290
	Корректировка на канализацию   Скорректированная цена	- 103601	- 103601
	Корректировка на водопровод   Скорректированная цена	- 126180	-126180	- 126180 6356110
	Корректировка на охрану   Скорректированная цена			- 77900 6278210
	Корректировка на гараж   Скорректированная цена			- 530 000
	Корректировка на окружающую среду (водоем, лес) Скорректированная цена	+ 462073		+ 689785
	Количество внесенных поправок

 

Таблица 4. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

 

Описание введенных корректировок:

1. Корректировка на площадь дома. По материалам агентств недвижимости «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», а также с портала realty.yandex.ru., стоимость 1кв.м. коттеджа на расстоянии 50 км от МКАД по Ярославскому шоссе составляет 42 900 руб.

Корректировка на площадь рассчитывалась как произведение среднерыночного показателя стоимости на разницу в площадях объекта оценки и объекта-аналога.

Поправка для 1-го объекта - аналога: (185-168) * 42900 = 1 072 500 руб.

Поправка для 2-го объекта - аналога: (168-160) * 42900 = 343 000 руб.

Поправка для 3-го объекта - аналога: (177-168) * 42900 = 386 100 руб.

 

2. Корректировка па площадь земельного участка. По данным сайтов «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», а также с портала realty.yandex.ru средняя стоимость 1 сотки на 50 км от МКАД составляет 150000 руб.

Поправка для 1 -го объекта - аналога: 150000 руб.*(9-7, 2) сот.= 270000 руб.

Поправка для 2-го объекта - аналога: 150000 руб. * (15-7, 2) сот.= 1170000 руб.

Поправка для 3-го объекта - аналога: 150000 руб.*0, 3 сот. = 45000 руб.

3. Корректировка на кровлю. Производится путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Используя рекламные сайты производителей кровельных работ, определяем стоимость устройства 1кв.м. кровли из металлочерепицы и керамической черепицы. Она соответственно составляет 1250 руб./кв.м. и 1832, 5 руб./кв.м. соответственно. Устройство кровли из керамической черепицы дороже металлочерепицы на 582, 5 руб.

Для 1-го объекта - аналога: 1832, 5*168 - 185*1250 = 76610 руб.

Для 2-го объекта - аналога: 1832, 5*168 - 1250*160 = 107860 руб.

Для 3-го объекта - аналога: 1832, 5*168-1250*177 = 86610 руб.

4. Корректировка на коммуникации определяется с помощью метода затрат. Стоимость подвода коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение) по подмосковью всегда индивидуальна, и в среднем составляет:

- для канализации (септика) - 103601 руб.,

- водопровод - 126180 руб.

5. Корректировка на охрану. Стоимость установки составляет 17900 руб., при ежемесячной выплате за услуги 2500руб. Следовательно, за 2 года обслуживания затраты составили 2500*12*2+17900 = 77900 руб.

6. Корректировка на гараж. Стоимость гаража в данном районе составляет примерно 530000 руб.

7. Корректировка на отделку. Определяется методом затрат. Средняя стоимость отделки 1 кв.м. коттеджа под ключ жилья стандарт- класса 12000-15000 руб./кв.м. Принимается поправка 15000 руб.

8. Корректировка на окружающую среду. Надбавки за стоимость домов, расположенных рядом с лесом и водоемом составляют 9, 5%-15% к цене.

Для 1-го объекта аналога: 3850609 * 12% = 462073 руб.

Для 3-го объекта аналога: 5748210 * 12% = 689785 руб.

Для того, чтобы найти стоимость оцениваемого объекта считаем равнозначными скорректированные стоимости объектов-аналогов.

Стоимость оцениваемого объекта находим как среднее арифметическое скорректированных стоимостей.

Стоимость оцениваемого объекта = (4312682 + 8551279 + 6437995)\3 = 6433985 руб.

Вывод: рыночная стоимость данного объекта недвижимости на текущий момент составляет 6433985 руб.

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. A. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
2. F. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
3. G) определение путей эффективного вложения капитала, оценка степени рационального его использования
4. H) выручка от продаж, компенсирующая расходы
5. H) опцион на продажу, или опцион пут
6. I. Самооценка и уровень притязаний
7. Аварии на объектах жилищного, культурного и социально-бытового назначения и электроэнергетики
8. АВАРИИ НА РАДИАЦИОННООПАСНЫХ ОБЪЕКТАХ ЭКОНОМИКИ
9. Агрономическая оценка ПЗВ в метровом слое почвы
10. Агроэкологическая оценка земель конкретного хозяйства и распределение их по группам пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур
11. Агроэкологическая оценка севооборотов
12. Административное положение объекта строительства