Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости

Таблица 7. Конструктивные решения объекта оценки

Наименование конструкций	Материал конструкций
Фундамент	Ленточный сборный
Внешние стены	Пенобетон и утеплитель ваты минераловатные
Внутренние стены	Кирпичные 380 мм
Междуэтажные перекрытия	этаж - сборные ж/б круглопустотные плиты этаж - балочное по деревянным балкам, шаг 600мм
Крыша	Двухскатная, из керамической черепицы с наслонными деревянными стропилами
Оконные проемы	Деревянные оконные блоки с четвертями
Двери	Деревянные
Полы	этаж - паркет этаж - линолеум

Расчет стоимости воспроизводства представлен в таблице 8

Таблица 8. Сводный сметный расчет стоимости строительства

№ п.п.	Номера сметных расчетов (смет)	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб.	Общая сметная стоимость
строительн. работ	монтажных работ	оборудов., мебели, инвентаря	прочих затрат
ГЛАВА 1
Подготовка территории строительства
	Смета № 3-7/665-08/СЭП	Санитарно-экологический паспорт	0, 00	0, 00	0, 00	1, 30	1, 30
	Смета № 1-2/665-08/Гз	Устройство геодезических знаков	0, 09	0, 00	0, 00	0, 00	0, 09
	Лок.сметный расчет №1-28/665-08/ср	Разбивка осей	0, 00	0, 00	0, 00	3, 44	3, 44
	Геостройпроект Об.см.№837-ЛЕ-061-ВП.СМ	Строительное водопонижение	88, 24	0, 00	0, 00	0, 00	88, 24
		Итого по Главе 1	88, 33	0, 00	0, 00	4, 75	93, 08
ГЛАВА 2
Основные объекты строительства
	7/665-08/ОБ. К	Двухкомнатный двухэтажный жилой дом	6 927, 69	0, 00	0, 00	3, 82	6 931, 51
	4/665-08/ОБ. Гр	Подземная автостоянка	824, 40	0, 00	0, 00	0, 45	824, 85
		Итого по Главе 2	7 752, 08	0, 00	0, 00	4, 27	7 756, 35
		Итого по Главам 1-7	7 840, 41	0, 00	0, 00	9, 02	7 849, 43
ГЛАВА 8
Временные здания и сооружения
	Глава 10 ТСН-2001.10 табл.1 п.2.2	Средства на возведение временных зданий и сооружений - 0, 8% от СМР гл.1-7	86, 25	0, 00	0, 00	0, 00	86, 25
		Итого по Главе 8	86, 25	0, 00	0, 00	0, 00	86, 25
		Итого по Главам 1-8	7 926, 66	0, 00	0, 00	9, 02	7 935, 68
ГЛАВА 9
Прочие работы и затраты
	Статья 742 ГК РФ.	Средства на создание страхового фонда строительных организаций - 0, 8% итога по гл.1-8	0, 00	0, 00	0, 00	63, 49	63, 49
	Расп.Прав.Москвы №2533-РП от16.11.07	Охрана объекта 189.63163 руб. х 8мес. х 1п.	0, 00	0, 00	0, 00	1 517, 05	1 517, 05
	ДЭПР №49-р от 09.12.08г.	Плата за прием и транспортировку сточных вод: 107, 6м3/га х1, 29га х 8мес х 6, 04руб./м3	0, 00	0, 00	0, 00	6, 71	6, 71
	Расп. Правительства г.Москвы №1680-РП от 30.08.05.	Затраты Заказчика по вводу объектов в эксплуатацию - 0, 5% - от итога гл.1-8	0, 00	0, 00	0, 00	39, 68	39, 68
		Итого по Главе 9	0, 00	0, 00	0, 00	1 626, 92	1 626, 92
		Итого по Главам 1-9	7 926, 66	0, 00	0, 00	1 635, 94	9 562, 60
ГЛАВА 10
Содержание службы заказчика и технический надзор
	Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1	Содержание службы заказчика и технический надзор - 1, 1% от итога гл.1-9	0, 00	0, 00	0, 00	105, 19	105, 19
	Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1	Содержание службы заказчика и технический надзор - 1, 1% от итога гл.12	0, 00	0, 00	0, 00	4, 24	4, 24
		Итого по Главе 10	0, 00	0, 00	0, 00	109, 42	109, 42
		Итого по Главам 1-10	7 926, 66	0, 00	0, 00	1 745, 37	9 672, 02
ГЛАВА 12
Проектные и изыскательские работы, авторский надзор
	Стоимость проектных и изыскательских работ	Всего: Проект	0, 00	0, 00	0, 00	353, 82	353, 82
		Авторский надзор 4% от п.14 ССР
	Постановление правительства РФ №145 от 5.03.07	Экспертиза проекта 4, 76 % от п.14 ССР	0, 00	0, 00	0, 00	16, 84	16, 84
	Распоряжение Исполк. Моссовета от 14.03.91 №353 Р	Согласование проектно-сметной документации- 0, 15% гл.1-9	0, 00	0, 00	0, 00	14, 34	14, 34
		Итого по Главе 12	0, 00	0, 00	0, 00	385, 00	385, 00
		Итого по Главам 1-12	7 926, 66	0, 00	0, 00	2 130, 37	10 057, 02
	Распоряжение Прав. Москвы №551-РЗП от 6.05.96	Резерв средств на непредвиденные работы и затраты -2% от гл.1-12 ССР	158, 53	0, 00	0, 00	42, 61	201, 14
		Итого:	8 085, 19	0, 00	0, 00	2 172, 98	10 258, 16
	Фед.Закон №117-ФЗ от 07.07.03.	Налог на добавленную стоимость (без страхового фонда ) (НДС - 18%)	0, 00	0, 00	0, 00	1 835, 04	1 835, 04
		Всего по сводному сметному расчету в ценах октября 2010 г.	8 085, 19	0, 00	0, 00	4 008, 02	12 093, 21

Далее приведен расчет стоимости воспроизводства в уровне цен на дату оценки:

Таблица 9. Расчет индекса цен

Вид затрат	Индексы к ТЕР-2001	Индекс цен к расчетам
4 кв. 2010 г.	1 кв. 2015 г.
СМР	6, 87	7, 40	1, 08
Прочие	4, 20	5, 45	1, 30
Источник	Письмо Минрегиона России N 39160-кк/08 от 18.11.2010	Письмо Минстроя РФ N 3004-ЛС/08 от 06.02.2015	Расчет

Таблица 10. Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Вид затрат	Сумма по ССР, руб.	Индекс цен	Св, руб.
СМР	8 085 189	1, 08	8 708 937
Прочие	4 008 017	1, 30	5 200 879
Итого	12 093 206	-	13 909 816

Таким образом, стоимость воспроизводства улучшений на дату оценки 13 909 816 руб.

Далее переходим к определению величины накопленного износа.

Определение физического износа

Физический износ – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо и воздухонепроницаемости. Процент износа объекта от восстановительной стоимости рассчитывается по формуле: Износ, руб/Восстановительная стоимость, руб*100% - % износа. Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий».

Таблица 9. Объектная смета

№ п.п.	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб. (4 кв. 2010 г.)	Всего, тыс. руб. (1 кв. 2015 г.)
строительн. работ	монтажных работ	оборудов., мебели, инвентаря	прочих затрат	ВСЕГО
	Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья	1 761, 42	0, 00	0, 00	0, 97	1 762, 39	1 898, 57
	Стены наружные, внутренние, перегородкиЗаполнение оконных проемовЛестницыДвери	1 087, 63	0, 00	0, 00	0, 60	1 088, 23	1 172, 32
	Встроенные(пристроенные)помещения, Перекрытия выше 0.000, Кровля с усройством фронтов, сливов, водосточных труб	1 146, 99	0, 00	0, 00	0, 63	1 147, 62	1 236, 30
	Мансарда, Отделочные работы внутренние, Наружная отделка	1 301, 04	0, 00	0, 00	0, 72	1 301, 75	1 402, 34
	Устройство крыльца с отделкой и кровлей. Разные работы.	2 285, 43	0, 00	0, 00	1, 26	2 286, 69	2 463, 38
	Сантехнические работы	169, 57	0, 00	0, 00	0, 09	169, 66	182, 77
	ИТОГО	7 752, 08	0, 00	0, 00	4, 27	7 756, 35	8 355, 68

Таблица 10. Расчет физического износа

№ п. п.	Конструктивные элементы	Восстановительная стоимость	Срок ЭЖ, лет	ЭВ, лет	К_износа	Физ. износ, руб.
	Фундаменты	1 925 744			2%	38 515
	Стены	1 310 826			2%	26 217
	Перекрытия	237 074			3%	7 902
	Крыша	798 233			4%	31 929
	Кровля	82 234			8%	6 579
	Перегородки	129 394			5%	6 470
	Лестницы	34 236			4%	1 369
	Окна	136 295			5%	6 815
	Двери	119 953			4%	4 798
	Отделочные покрытия	923 481			3%	30 783
	Благоустройство	2 474 604			20%	494 921
	Сантехника	183 602			10%	18 360
	Итого	8 355 675				674 658

Таким образом, физический износ составил 674 658 руб.

Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и Функциональное устаревание - потеря стоимости вследствие относительной неспособности рассматриваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Признаками функционального устаревания оцениваемого улучшения является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации улучшения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Признаков функционального износа для Объекта оценки не выявлено, т.к. при строительстве дома были использованы новейшие строительные материалы и технологии. Также была предусмотрена установка новейшего оборудования в здании, необходимого для нормальной эксплуатации в соответствии как с его текущим и предполагаемым использованием, так и современными рыночными стандартами, предъявляемые к данному типу зданий.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Данный вид износа в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаем может самостоятельно исчезнуть из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Экономический износ также равен нулю, т.к. за время функционирования объекта не наблюдалась потеря стоимости объекта, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости. К тому же дом располагается в местности с хорошими экологическими условиями, развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением.

Таким образом, совокупный износ равен:

Исов. = Ис.физ.+Ис.функ.+Ис.вн.

Определение общей стоимости объекта недвижимости

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и улучшения) производится по следующей формуле:

Общая стоимость ОН = (Восстановительная стоимость улучшений– Износ) + стоимость земельного участка

Далее приведен расчет рыночной стоимости:

Таблица 11

Показатель	Ед. изм.	Значение
Восстановительная стоимость	руб.	13 909 816
Прибыль предпринимателя	%	12, 5%
Восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя	руб.	15 648 543
Физический износ	руб.	674 658
Функциональный износ	руб.
Внешний (экономический) износ	руб.
Совокупный износ	руб.	674 658
Стоимость улучшения с учетом износа	руб.	14 973 886
Рассчитанная стоимость земельного участка	руб.	3 668 000
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода (округленно)	руб.	18 642 000

Вывод: таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила округленно 18 642 00 руб.

⇐ Предыдущая 1 2 34