Инфраструктура и особенности.

Особенность Ярославского направления - сложившаяся развитая инфраструктура, которая создавалась благодаря развитию города, Сергиев-Посад, а также пансионатам, лагерям и санаториям. Особенность данного района Подмосковья является священность этих земель, очень много церквей, храмов.

Коттеджные поселки.

Ярославское шоссе активно застраивается коттеджными поселками, состоящими из отдельно стоящих домов. Класс и ценовой диапазон зависят от близости лесной полосы, г. Москва, г. Сергиев Посад и объектов инфраструктуры. Направление представлено в основном поселком среднего класса, но также представлен и элитный класс.

Транспортная доступность.

Ярославское шоссе не загружено грузовым транспортом, имеет хорошее дорожное покрытие, в ночное время постоянно освещается. Интенсивность движения на данном участке шоссе низкая по отношению к остальным направлениям Подмосковья. Развитая сеть скоростного железнодорожного транспорта, например, курсируют электропоезда «Спутник».

Ценовая ситуация. Ярославское шоссе - северное направление, экологическая обстановка на котором характеризуется как благоприятная в связи с удаленностью от Москвы (50 км от МКАД), с отсутствием плотного транспортного потока и наличием густой лесополосы. Цены в данном районе от 5 до 18 млн. руб. за земельный участок с коттеджем.

Ценообразующими факторами являются: близость к водоему, лесу; хороший подъезд; наличие коммуникаций и инфраструктуры.

Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к продаже на Ярославском направлении на расстоянии 30-55 км от МКАД с шагом 5 км.. Перечень объектов и их типизация по признаку расстояния представлены в таблице 1.

Таблица 1. Типизация объектов и динамика изменения их стоимости

 

№	Адрес	Расстояние от	Площадь	Площадь	Фактическая
пп.		КАД, км.	дома, кв.м.	ЗУ,	цена предложения
Первая группа - 35 - 40 км
1.	П. Репино
2.	П. Репино
3.	П.Озерки
4.	П.Озерки
Средняя цена предложения	26900000/4 =6725000
Вторая группа - 40 - 45 км
5.	Деревня Поповка
6.	Покров
7.	Деревня Репниково
8.	Деревня Панино
Средняя цена предложения	51950000/4 = 12987500
Третья группа - 45 - 50 км
9.	Село Абрамцево
10.	Село Абрамцево
11.	Село Радонеж
12.	Село Радонеж
Средняя цена предложения	21499000/4 = 5374750
Четвертая группа - 50 - 55 км
13.	Хотьково
14.	Хотьково
15.	Хотьково
16.	Хотьково
Средняя цена предложения	32900000/4 = 8225000

 

 

 

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

1. Рынок загородной недвижимости Ярославского направления характеризуется средним уровнем цен и направлен на людей со средним и высоким уровнем дохода. Наиболее характернымиценообразующими факторами для данного исследования являются: близость к водоему, лесу, хороший подъезд, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций. Средняя стоимость коттеджей площадью до 200 кв.м. примерно одинакова на расстоянии 45-50 км.

2. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

3. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

Помимо анализа ценовой ситуации, результаты которого будут использоваться в рыночном и затратном подходах, выполнен анализ ставок арендной платы на рассматриваемом расстоянии, результаты которого будут использованы в доходном подходе.

Как и предыдущий анализ, данный анализ начинается с выбора выставленных на рынке аренды объектов и их типизация (таб.2). Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к аренде на Ярославском направлении на расстоянии 35-55 км от МКАД с шагом 5 км.

Таблица 2. Типизация экспонируемых объектов и динамика
изменения их арендной платы, руб.
№	Адрес	Расстояние	Площадь	Площадь	Требуемая
		до МКАД,	дома,	земельного	арендная
		км	кв.м.	участка, сотка	плата
Первая группа 35- 40 км
1.	П. Зеленоградский
2.	П. Зеленоградский
3.	Деревня Прохорово
4.	Деревня Прохорово
5.	П. Зеленоградский
Средняя стоимость
Вторая труппа 40- 45
	Деревня Поповка
2.	Покров
3.	Деревня Репниково
4.	Деревня Панино
Средняя стоимость
Третья группа 45-50
	Село Радонеж
	Село Радонеж
	Село Абрацево
	СелоАбрамцево
Средняя стоимость
Четвертая группа 50-55
	Радужный
2.	Хотьково
3.	Хотьково
4.	Хотьково
Средняя стоимость

 

 

 

Полученные результат позволяют сделать следующие выводы:

1. Наблюдается равномерное снижение арендной ставки по всем типам домов.

2. Изменение арендной ставки связано с удалением от МКАД и размерами коттеджа. Чем больше коттедж, тем выше арендная ставка (в расчете на дом).

3. Для дальнейших расчетов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки в размере 65000 руб./мес.

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. Болезни системы кровообращения как социально значимая патология, место в системе МКБ-10. Динамика и структура заболеваемости и смертности от болезней системы кровообращения, гендерные особенности.
2. Города-миллионники. Их особенности.
3. Государственная гражданская служба: понятие, принципы, особенности.
4. Договор страхования предпринимательского риска и его особенности.
5. Живопись 1930-х годов и ее особенности.
6. Историю древнеегипетского рабовладельческого государства принято делить на три основных периода: Древнее, Среднее и Новое царства. Военная организация каждого из этих периодов имела свои особенности.
7. Конституция Великобритании, ее особенности. Основы правового статуса личности.
8. Модели данных и их отличительные особенности.
9. Мясная, шкурковая и пуховая продуктивность кроликов. Характеристика пород и их биологические особенности. Пути повышения продуктивности.
10. Народнохозяйственное значение культуры, основные биологические особенности.
11. Основные типы рынка. Свойства совершенной конкуренции и ее отличительные особенности.