Вопрос (Сделки с недвижимостью не подлежащие гос.регистрации)

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 5Следующая ⇒

- Договоры купли-продажи (продажи недвижимости спец. назначения требуется гос. Регистрация прав(перехода) собственности).

- Договоры обмена объектов нежилого назначения.

- Договор аренды здания, сооружения на срок меньше года.

- Инвестиционные договоры долевого участия в строительстве.

- Предварительные договоры.

- Различные соглашения между участниками общей собственности.

- Договоры доверительного управления

- Договоры безвозмездного пользования недвижимостью.

- Договоры простого товарищества.

ВОПРОС № 14

Сделки с недвижимостью, требующие обязательного нотариального заверения:

1. Договор ипотеки

2. Договор ренты пожизненного содержания с иждивением

3. Соглашения между залогодателем и залогодержателем по вопросу обращения заложенного имущества без привлечения суда

4. Долговые договоры

5. Договор уступки прав требования по нотариально удостоверенной сделке

6. Завещание

7. Оформлений наследственных прав при отсутствии споров

ВОПРОС №15

Обязательство - это разновидность гражданских правоотношений, взаимоотношение лиц, возникающее в силу того, что одно лицо обязано совершить определенное действие в пользу другого лица.

Участники обязательства именуются кредитором или верителем (crego - верю) и должником. Статья 308 ГК РФ определяет участников данных правоотношений.

1) В обязательстве в качестве каждой из сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или несколько лиц.

2) Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

3) Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая - только обязанности, и двусторонними, когда каждая из сторон имеет права, и обязанности.

Помимо простых обязательств, в которых участвуют один кредитор и один должник, бывают сложные обязательства, когда в качестве должника и кредитора, а иногда и того и другого выступают несколько лиц.

Содержание обязательства как относительного гражданского правоотношения складывается из прав и обязанностей его участников. При этом для кредиторов речь идет о правах требования, а для должников - о долгах.

Предмет обязательства составляют конкретные действия обязанного лица, называемые долгом.

В зависимости от основания возникновения все обязательства делятся на два типа:

1) Договорные обязательства - возникают на основе заключения договора, определяется не только законом, но и соглашением лиц, участвующих в обязательстве

2) Внедоговорные обязательства - предполагают в качестве своего основания другие юридические факторы, зависящие только от закона или закона и воли одной из сторон в обязательстве.

Обеспечением исполнения обязательства называется предусмотренная законом или соглашением сторон дополнительная мера имущественного воздействия на должника, побуждающая его к исполнению основного обязательства и удовлетворяющая интересы кредитора в случае неисполнения и не надлежащего исполнения основного обязательства.

Способы обеспечения исполнения закрепляются в ГК РФ ст.329, к которым относятся: неустойка, залог, удерживание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Сущность обеспечительного действия залога состоит в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор вправе в первоочередном порядке, преимущественно перед другими кредиторами должника, удовлетворить свое требование за счет заложенного имущества.

Поручительство - традиционный способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, существо которого заключается в том, что поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК).

Удержание. Существо указанного способа заключается в том, что кредитору, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или указанному им лицу, предоставлено право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с этой вещью издержек и других убытков удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство должником не будет исполнено (ст. 359 Кодекса).

Банковская гарантия. Способ состоит в том, что банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ГК).

Договоры.Классификация, структура.

Договор -это сделка в письменной форме, являющаяся источником возникновения обязательства.

Классификация договоров

1. В зависимости от порядка заключения и момента возмещения прав и обязанностей:

А) реальный договор -это договор, для заключения которого помимо согласия сторон необходима фактическая передача имущества

Б) концессуальный договор - это договор для заключения которого достаточно согласие сторон с момента подписания

В) формальный договор - для заключения которого требуется оформления по предписанной законом форме, при этом договор может быть формальным.

2.В зависимости от очевидности из самого договора, его особенности:

А) Казуальный договор - предписана чёткая, ясная форма обозначения правовой цели. Целью возникновения договора яв-ся условия его действия

Б) абкстрактный договор-не зависит от основания и действителен в любом случае, если соблюдена форма.

3. В зависимости от того насколько известно заранее при заключении договора размер, пропроции, предмет встречного обязательства:

А) Коммутативный - при котором размер, пропорции, предмет взаимных обязательств могут быть изменены в момент возникновения договора

Б) Рисковый - это договор где выгода и потери сторон не определяются в момент заключения договора, а зависит от наступления или не наступления опред. условий

4. В зависимости от характера порождаемых договором юр. последствий:

А) Окончательные

Б) предварительные

Структура договора.

Любой договор условно можно разделить на четыре части:

Преамбулу (или вводную часть).

Предмет договора.

Дополнительные условия договора.

Прочие условия договора.

1. Преамбула (или вводная часть)

1. Наименование договора (договор купли - продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.).

2. Дата подписания договора.

3. Место подписания договора (город или населенный пункт).

4. Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору (" Заказчик", " Покупатель", " Арендатор" и пр.).

5. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.

2. Предмет договора

Данная часть договора содержит его существенные условия:

1. Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.

2. Обязанности и права стороны по договору.

3. Обязанности и права второй стороны по договору.

4. Цена договора и порядок расчетов и др.

5. Срок выполнения сторонами своих обязательств.

Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения.

3. Дополнительные условия договора

Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые тем не менее существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон.

1. Срок действия договора.

2. Ответственность сторон.

3. Способы обеспечения обязательств (

4. Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ).

5. Условия о конфиденциальности информации по договору.

6. Порядок разрешения споров между сторонами по договору.

7. Особенности перемены лиц по договору.

4. Прочие условия договора

Эти условия могут включать следующие вопросы:

1. Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).

2. Особенности согласований связи между сторонами.

3. Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.

4. Реквизиты сторон

5. Количество экземпляров договора.

6. Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия).

17.Исследование рынка недвижимости- это целенаправленный анализ рынка для выявления тенденций его развития.

Этапы:

1) Определение целей.

На этом этапе решаются следующие задачи:

-исследование рынка в целом и отдельных его сегментов с целью определения показателей спроса и предложения, оценки рисков и доходности инвестиций

-Принятие решение, относящихся к конкретному объекту.

2) Сборы и обработки информации.

-мониторинг рынка недвижимости (т.е. непрерывное длительное наблюдение широкого спектра параметров)

-разовое изучение состояния и тенденций развития рынка на основе отдельных параметров

3)Сегментация- разделение рынка недвижимости на сегменты, различающиеся своими параметрами и группами потребителей.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожиданий покупателей и покупательского состояния.

Основные критерии для сегментации рынка:

-географический признак

-физические характеристики

-функциональное назначение

-демографические признаки

-социально-экономические критерии

-комплексный признак- общие объективные критерии

4) Позиционирование- отнесение какого либо объекта недвижимости к определённому сегменту, а так же определение конкурентоспособности объекта в рамках данного сегмента.

Факторы:

-износ объекта

-имидж объекта

-характеристике местоположения объекта

-дополнительные услуги фирмы, обслуживающие этот объект

-имидж фирмы

-соотношение вышеперечисленных факторов

4) Определение ёмкости рынка- установление возможного количества того или иного вида объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определённого времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента

Шаг2: анализ фактора спроса и предложения воздействующего на рынок недвижимости

Шаг3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной ёмкости )

Шаг 4: анализ реальной ёмкости

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости ( анализ предложения, определение возможной доли рынка)

Определяется количеством объектов, которые могут быть выставлены для продажи и арнеды за опр. Период

Факторы:

-доступность земельных участков, цены на подрядные работы, эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6: расчёт ёмкости рынка определённого типа недвижимости.

Ёмкость рынка равна отношению количества единиц сданных в аренду за опр. период времени к общему количеству единиц недвижимости для сдачи в аренду умноженное на 100%

6)Анализ сильных сторон, возможности и опасности.

Swot-анализ

18. Сегментация – разделение рынка недвижимости на сегменты, различаются своими параметрами и группами потребителей.

Наиболее распространенная сегментация:

1.рынок земельных участков

2.рынок нежилых помещений

3. рынок жилых помещений

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний.

Основные критерии для сегментации ранка недвижимости:

1.географический признак

2.физические характеристики

3.функциональное назначение

4.демографические признаки

5.социально-экономический критерий

6.комплексный признак (общие объективные критерии)

Позиционирование на рынке - отнесение какого-либо объекта недвижимости к определенному сегменту, а также определение конкурентоспособности в рамках сегмента.

Факторы:

1.износ объекта

2.имидж объекта

3.характеристики местоположения объекта

4.соотношение цена-качество

5.дополнительные услуги фирмы, обслуживающей данный объект

6.имидж фирмы

7.соотношение вышеперечисленных факторов

19. Определение емкости рынка - установление возможного кол-ва того или иного вида объектов недвижимости, кот может быть потреблено на рынке в течение определенного времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента.

Шаг 2: анализ фактора спроса и предложения воздейств. на рынок недвижимости (кривая Паррето)

Шаг 3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной емкости)

Шаг 4: анализ реальной емкости

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости(анализ предложения, определение возможной доли рынка …

Определяется количество объектов, которые могут быть выставлены для продажи и аренды за определенный период

Факторы: доступность земельных участков, цены на подрядные работы, эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6: расчет емкости рынка определенного типа недвижимости

ЕР = (кол-во ед. сданных в аренду за опр. период/общее кол-во ед. нед-ти для сдачи в аренду)*100%

⇐ Предыдущая 1 234 5 Следующая ⇒