Понятие рыночного оборота. Рынок недвижимости и его специфические особенности и классификация.

Схема обязанностей предпринимателя

1.Оплачивать труд лиц, работающих по найму, не ниже установленных законодательством минимальных размеров

2.Не вправе препятствовать объединению работников в профсоюз и заключению коллективных договоров

3.Вносить платежи по социальному страхованию

4.Обеспечивать работникам предусмотренные законодательством и обусловленные договорами условия труда, соблюдение правил техники безопасности

5.Осуществлять меры по обеспечению экологической безопасности

6.Платить налоги и другие обязательные платежи

Схема прав предпринимателя

1.Создавать любые виды предприятий

2.Приобретать имущество и права у других хозяйствующих субъектов и иных лиц и участвовать в их деятельности

3.Выбирать поставщиков и потребителей

4.Выполнять заказы для государственных нужд

5.Нанимать и увольнять работников с соблюдением трудового законодательства

6.Устанавливать цены и тарифы на свою продукцию (работу, услуги)

7.Открывать счета в банках, производить расчетные, кассовые и кредитные операции всех видов

8.Свободно распоряжаться доходом после внесения налогов и других обязательных платежей

9.Осуществлять валютные операции

Вопрос.

Сде́ лка — волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Виды сделок:

1. а) Односторонняя - сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (доверенность, заявление и тд.)

б) Многосторонняя – сделка, для совершения которой необходимо согласованное выражение воли двух или более сторон (иначе – договор)

2. а) Возмездные (когда одна из сторон должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору)

б) Безвозмездные (когда сторона по договору обязуется исполнить свои обязанности без какого-либо встречного предоставления, имеющего имущественный характер).

3. а) реальные (которые совершаются при условии и в момент передачи вещи)

б) консенсуальные (т.е. сделки, для совершения которых достаточно достижения согласия о их совершении сторонами)

4. а) срочные – сделки, в которых указан момент их вступления в силу, момент прекращения действия или оба момента вместе.

б) бессрочные – сделки, в которых не указан ни момент их вступления в силу, ни момент прекращения.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Абсолютная недействительность (ничтожность) сделки означает, что сама степень противоправности действия, совершенного в форме сделки, такова, что для признания ее недействительности достаточно констатации судом лишь одного факта совершения такого действия.

Относительная недействительность (оспоримость) сделки означает, что действия, совершенные в форме сделки, признаются судом при наличии предусмотренных законом оснований недействительными по иску заинтересованных лиц.

Вопрос.

Государственная регистрация сделки

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная регистрационная служба. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а так же ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в том числе регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе государственную регистрацию права собственности - с другой.

12 вопрос (Сделки с недвижимостью подлежащие гос.регистрации)

Сделки с отчуждением:

- Договор купли-продажи жилых квартир, домов.

- Договоры мены, обмена жилых квартир, домов и их частей.

- Договоры дарения недвижимости жилого и нежилого назначения.

- Договоры ренты с передачей под выплату ренты.

- Договор аренды с выкупом.

- Договор продажи предприятия как имущестув. Комплекса(предприятие в целом как комплекс признается недвижимостью ст.132 ГКРФ).

С делки без отчуждения:

- Договор аренды: земельных участков юр. Лицам, жилых помещений не зависимо от срока аренды, зданий и сооружений нежилых помещений на срок не менее 1 года.

- Договор аренды предприятия на неопределенный срок.

- Договоры субаренды.

- Договоры о залоге недвижимости, в том числе залог права аренды недвижимости(ипотека).

Дополнительные сделки:

- Уступка требований по зарегистрированной сделке.

- Перевод дома по зарегистрированной сделке.

- Соглашение об изменении, расторжении зарегистрированного лдоговора.

- Отказ одаряемого от принятого дара.

Вопрос (Сделки с недвижимостью не подлежащие гос.регистрации)

- Договоры купли-продажи (продажи недвижимости спец. назначения требуется гос. Регистрация прав(перехода) собственности).

- Договоры обмена объектов нежилого назначения.

- Договор аренды здания, сооружения на срок меньше года.

- Инвестиционные договоры долевого участия в строительстве.

- Предварительные договоры.

- Различные соглашения между участниками общей собственности.

- Договоры доверительного управления

- Договоры безвозмездного пользования недвижимостью.

- Договоры простого товарищества.

ВОПРОС № 14

Сделки с недвижимостью, требующие обязательного нотариального заверения:

1. Договор ипотеки

2. Договор ренты пожизненного содержания с иждивением

3. Соглашения между залогодателем и залогодержателем по вопросу обращения заложенного имущества без привлечения суда

4. Долговые договоры

5. Договор уступки прав требования по нотариально удостоверенной сделке

6. Завещание

7. Оформлений наследственных прав при отсутствии споров

ВОПРОС №15

Обязательство - это разновидность гражданских правоотношений, взаимоотношение лиц, возникающее в силу того, что одно лицо обязано совершить определенное действие в пользу другого лица.

Участники обязательства именуются кредитором или верителем (crego - верю) и должником. Статья 308 ГК РФ определяет участников данных правоотношений.

1) В обязательстве в качестве каждой из сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или несколько лиц.

2) Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

3) Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая - только обязанности, и двусторонними, когда каждая из сторон имеет права, и обязанности.

Помимо простых обязательств, в которых участвуют один кредитор и один должник, бывают сложные обязательства, когда в качестве должника и кредитора, а иногда и того и другого выступают несколько лиц.

Содержание обязательства как относительного гражданского правоотношения складывается из прав и обязанностей его участников. При этом для кредиторов речь идет о правах требования, а для должников - о долгах.

Предмет обязательства составляют конкретные действия обязанного лица, называемые долгом.

В зависимости от основания возникновения все обязательства делятся на два типа:

1) Договорные обязательства - возникают на основе заключения договора, определяется не только законом, но и соглашением лиц, участвующих в обязательстве

2) Внедоговорные обязательства - предполагают в качестве своего основания другие юридические факторы, зависящие только от закона или закона и воли одной из сторон в обязательстве.

Обеспечением исполнения обязательства называется предусмотренная законом или соглашением сторон дополнительная мера имущественного воздействия на должника, побуждающая его к исполнению основного обязательства и удовлетворяющая интересы кредитора в случае неисполнения и не надлежащего исполнения основного обязательства.

Способы обеспечения исполнения закрепляются в ГК РФ ст.329, к которым относятся: неустойка, залог, удерживание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Сущность обеспечительного действия залога состоит в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор вправе в первоочередном порядке, преимущественно перед другими кредиторами должника, удовлетворить свое требование за счет заложенного имущества.

Поручительство - традиционный способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, существо которого заключается в том, что поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК).

Удержание. Существо указанного способа заключается в том, что кредитору, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или указанному им лицу, предоставлено право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с этой вещью издержек и других убытков удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство должником не будет исполнено (ст. 359 Кодекса).

Банковская гарантия. Способ состоит в том, что банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ГК).

Классификация договоров

1. В зависимости от порядка заключения и момента возмещения прав и обязанностей:

А) реальный договор -это договор, для заключения которого помимо согласия сторон необходима фактическая передача имущества

Б) концессуальный договор - это договор для заключения которого достаточно согласие сторон с момента подписания

В) формальный договор - для заключения которого требуется оформления по предписанной законом форме, при этом договор может быть формальным.

2.В зависимости от очевидности из самого договора, его особенности:

А) Казуальный договор - предписана чёткая, ясная форма обозначения правовой цели. Целью возникновения договора яв-ся условия его действия

Б) абкстрактный договор-не зависит от основания и действителен в любом случае, если соблюдена форма.

3. В зависимости от того насколько известно заранее при заключении договора размер, пропроции, предмет встречного обязательства:

А) Коммутативный - при котором размер, пропорции, предмет взаимных обязательств могут быть изменены в момент возникновения договора

Б) Рисковый - это договор где выгода и потери сторон не определяются в момент заключения договора, а зависит от наступления или не наступления опред. условий

4. В зависимости от характера порождаемых договором юр. последствий:

А) Окончательные

Б) предварительные

Структура договора.

Любой договор условно можно разделить на четыре части:

Предмет договора.

Прочие условия договора.

1. Преамбула (или вводная часть)

1. Наименование договора (договор купли - продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.).

2. Дата подписания договора.

3. Место подписания договора (город или населенный пункт).

4. Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору (" Заказчик", " Покупатель", " Арендатор" и пр.).

5. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.

2. Предмет договора

Данная часть договора содержит его существенные условия:

1. Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.

2. Обязанности и права стороны по договору.

3. Обязанности и права второй стороны по договору.

4. Цена договора и порядок расчетов и др.

5. Срок выполнения сторонами своих обязательств.

Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения.

3. Дополнительные условия договора

Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые тем не менее существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон.

1. Срок действия договора.

2. Ответственность сторон.

3. Способы обеспечения обязательств (

4. Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ).

5. Условия о конфиденциальности информации по договору.

6. Порядок разрешения споров между сторонами по договору.

7. Особенности перемены лиц по договору.

4. Прочие условия договора

Эти условия могут включать следующие вопросы:

1. Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).

2. Особенности согласований связи между сторонами.

3. Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.

4. Реквизиты сторон

5. Количество экземпляров договора.

6. Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия).

17.Исследование рынка недвижимости- это целенаправленный анализ рынка для выявления тенденций его развития.

Этапы:

1) Определение целей.

На этом этапе решаются следующие задачи:

-исследование рынка в целом и отдельных его сегментов с целью определения показателей спроса и предложения, оценки рисков и доходности инвестиций

-Принятие решение, относящихся к конкретному объекту.

2) Сборы и обработки информации.

-мониторинг рынка недвижимости (т.е. непрерывное длительное наблюдение широкого спектра параметров)

-разовое изучение состояния и тенденций развития рынка на основе отдельных параметров

3)Сегментация- разделение рынка недвижимости на сегменты, различающиеся своими параметрами и группами потребителей.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожиданий покупателей и покупательского состояния.

Основные критерии для сегментации рынка:

-географический признак

-физические характеристики

-функциональное назначение

-демографические признаки

-социально-экономические критерии

-комплексный признак- общие объективные критерии

4) Позиционирование- отнесение какого либо объекта недвижимости к определённому сегменту, а так же определение конкурентоспособности объекта в рамках данного сегмента.

Факторы:

-износ объекта

-имидж объекта

-характеристике местоположения объекта

-дополнительные услуги фирмы, обслуживающие этот объект

-имидж фирмы

-соотношение вышеперечисленных факторов

4) Определение ёмкости рынка- установление возможного количества того или иного вида объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определённого времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента

Шаг2: анализ фактора спроса и предложения воздействующего на рынок недвижимости

Шаг3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной ёмкости )

Шаг 4: анализ реальной ёмкости

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости ( анализ предложения, определение возможной доли рынка)

Определяется количеством объектов, которые могут быть выставлены для продажи и арнеды за опр. Период

Факторы:

-доступность земельных участков, цены на подрядные работы, эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6: расчёт ёмкости рынка определённого типа недвижимости.

Ёмкость рынка равна отношению количества единиц сданных в аренду за опр. период времени к общему количеству единиц недвижимости для сдачи в аренду умноженное на 100%

6)Анализ сильных сторон, возможности и опасности.

Swot-анализ

18. Сегментация – разделение рынка недвижимости на сегменты, различаются своими параметрами и группами потребителей.

Наиболее распространенная сегментация:

1.рынок земельных участков

2.рынок нежилых помещений

3. рынок жилых помещений

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний.

Основные критерии для сегментации ранка недвижимости:

1.географический признак

2.физические характеристики

3.функциональное назначение

4.демографические признаки

5.социально-экономический критерий

6.комплексный признак (общие объективные критерии)

Позиционирование на рынке - отнесение какого-либо объекта недвижимости к определенному сегменту, а также определение конкурентоспособности в рамках сегмента.

Факторы:

1.износ объекта

2.имидж объекта

3.характеристики местоположения объекта

4.соотношение цена-качество

5.дополнительные услуги фирмы, обслуживающей данный объект

6.имидж фирмы

7.соотношение вышеперечисленных факторов

19. Определение емкости рынка - установление возможного кол-ва того или иного вида объектов недвижимости, кот может быть потреблено на рынке в течение определенного времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента.

Шаг 2: анализ фактора спроса и предложения воздейств. на рынок недвижимости (кривая Паррето)

Шаг 3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной емкости)

Шаг 4: анализ реальной емкости

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости(анализ предложения, определение возможной доли рынка …

Определяется количество объектов, которые могут быть выставлены для продажи и аренды за определенный период

Факторы: доступность земельных участков, цены на подрядные работы, эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6: расчет емкости рынка определенного типа недвижимости

ЕР = (кол-во ед. сданных в аренду за опр. период/общее кол-во ед. нед-ти для сдачи в аренду)*100%

Предмет договора

Исходя из определения договора купли-продажи, предусмотренного в ГК РФ, предметом договора является вещь (товар). Таким образом, данная договорная модель ориентирована, прежде всего, на возмездное отчуждение в вещное право материальных объектов. Вместе с тем, конструкция договора купли-продажи может применяться также для регулирования отношений по отчуждению имущественных прав (п.4. ст. 454 ГК РФ). Имущественные права подразделяются на три основных группы: вещные, обязательственные и исключительные. Отчуждение вещных прав по договору купли-продажи очевидно невозможно в силу того, что это противоречит природе этих прав (п.4. ст.454 ГК РФ). Так, к примеру, право собственности характеризуется качеством следования за вещью и эта связь неразрывна. Одним из исключений может являться отчуждение доли в праве общей собственности. Для отчуждения исключительных прав существуют собственные правила (например, лицензионный договор). Отчуждению же прав обязательственной природы по модели купли-продажи препятствий нет. Оформление цессионных отношений по сути представляет собой куплю — продажу (в случае возмездной уступки права). Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним, взаимным и консенсуальным договором.

Для справочки)))

Фидуциарный договор (от лат. fiducia — сделка, основанная на доверии) — договор в гражданско-правовых отношениях, основанный на личном доверительном отношении сторон

Консенсуальный договор (от лат. consensus — согласие) — гражданско-правовой договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами.

24.НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Наследование жилых помещений, находящихся в собственности, равно как и других вещей, а также имущественных прав и обязанностей граждан осуществляется на основании разд. 5 части третьей ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

ГК РФ указывает на ЛИЦ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ НАСЛЕДНИКАМИ. Согласно ст. 1116 Кодекса к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Российская Федерация может быть наследником по завещанию, а также по закону.

ЗАКОН СТРОГО ТРЕБУЕТ, ЧТОБЫ ЗАВЕЩАНИЕ БЫЛО СОСТАВЛЕНО В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ, ПОДПИСАНО И, КАК ПРАВИЛО, НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕНО.

ПРЕДМЕТОМ ЗАВЕЩАНИЯ являются имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные и некоторые неимущественные его права. Не могут быть предметом завещания такие права, которые завещатель при жизни не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).

Завещанное имущество может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы. При составлении завещания не требуется представление завещателем правоустанавливающих документов на имущество, являющееся предметом завещания. Поэтому нотариус может удостоверить, к примеру, завещание на имущество, которое завещатель только собирается приобрести.

ПРЕДМЕТОМ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОГО ОТКАЗА может быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, либо входящего в состав наследства имущественного права; приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества; выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги; осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п.

Развивая вышеназванную норму, новый ЖК РФ в ст. 33 указывает на то, что гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у гражданина прекращается. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Следует иметь в виду, что ЗАВЕЩАТЕЛЬ ВПРАВЕ В ЛЮБОЕ ВРЕМЯ ОТМЕНИТЬ ИЛИ ИЗМЕНИТЬ СДЕЛАННОЕ ИМ ЗАВЕЩАНИЕ.

В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.

ПРИНЯТИЕ НАСЛЕДСТВА - это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом.

Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:

- формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

- фактически, т.е. путем вступления во владение жилищем, сопровождающегося любыми действиями по управлению и пользованию им.

Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. При этом каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои претензии:

- до принятия наследниками наследства - к исполнителю завещания либо к наследственному имуществу;

- после принятия наследниками наследства - к принявшим наследство наследникам.

Приватизация

Под приватизацией гос. И муниципальной собственности понимается переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юр.лиц.

Нормативная база процесса приватизации:

1. Конституция РФ

2. Федеральный закон ( О приватизации гос. И муниципального имущества. От 21 декабря 2001г №178-ФЗ)

3. Государственная программа государственных и муниципальных предприятий в РФ (утверждена указом президента РФ 24.12.1993)

4. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 " Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года"

Основные правила приватизации:

Понятие рыночного оборота. Рынок недвижимости и его специфические особенности и классификация.

Рыночный оборот – движение товаров и услуг, обусловленное наличием спроса и предложения.

Рынок недвижимости в России сложится в результате приватизационных процессов (форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки):

1. Приватизация жилья

2. Малая приватизация (предприятия торговли и обслуживания)

3. Большая приватизация (предприятия промышл. и строительства)

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

· рынок недвижимости несовершенен.

Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости и рынок земельных участков.

4)Сегментация рынка недвижимости-это разделение его на однородные группы показаний.

Наиболее распростаненная сегментация:

1. Рынок земельных участков

2. Рынок нежилых помещений

3. Рынок жилых помещений

РЗУ	РЖОН	РНЖОН
	Первичный	Вторичный	Административные (офисные)
Кондоминиум - объединение группы собственности
Дом	Складские
Квартира	Общего назначения
Комната	Специального назначения

Первичный рынок- экономическая ситуация, при которой недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

Ситуация, когда недвижимость как товар ранее являлся объектом рыночного оборота и находился в праве- вторичный рынок недвижимости

5) Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Может осуществляться юридическим лицом или непосредственно физическим лицом. В России, как и во многих странах, для ведения предпринимательской деятельности физическому лицу требуется регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Признаки предпринимательской деятельности:

1. Предпринимательская деятельность характеризуется самостоятельностью. Условно можно выделить имущественную и организационную самостоятельность предпринимателя. Имущественная самостоятельность определяется наличием у предпринимателя обособленного собственного имущества как экономической базы деятельности. Организационная самостоятельность - это возможность принятия самостоятельных решений в процессе предпринимательской деятельности, начиная от решения заняться предпринимательством, выбора вида деятельности, организационно-правовой формы, круга учредителей и т.д.

2. Предпринимательская деятельность сопряжена с риском. Этим предпринимательство коренным образом отличается от хозяйственной деятельности периода административно-плановой экономики. Уменьшения убытков можно достичь путем заключения договора страхования предпринимательского риска, то есть риска убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения обязательств контрагентами или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риска неполучения ожидаемых доходов.

3. Предпринимательская деятельность направлена на систематическое получение прибыли. Получение прибыли, являясь основной целью предпринимателя, придает его деятельности коммерческий характер, который не утрачивается даже и в том случае, когда результатом ее окажется не прибыль, а убыток. Вместе с тем, если получение прибыли как цель не ставится изначально, деятельность нельзя назвать предпринимательской, она не носит коммерческого характера. Нельзя не обратить внимание и на такой квалифицирующий признак предпринимательской деятельности, как систематичность в извлечении прибыли. К сожалению, четких количественных критериев систематичности законодательством пока не выработано. Законодательный пробел предлагают восполнить, включив в определение предпринимательской деятельности дополнительные квалифицирующие признаки, такие как доля прибыли от такой деятельности в общих доходах лица, " существенность" прибыли, получение ее определенное количество раз за некоторый отчетный период и др.

4. В соответствии с определением прибыль изшгекается субъектами от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

5. Самостоятельная ответственность предпринимателя своим имуществом также является признаком предпринимательской деятельности, не вошедшим в легальное определение.

6. Предпринимательская деятельность осуществляется лицами, зарегист-, рированными в этом качестве в установленном законом порядке. Это формальный признак, то есть признак, легализующий эту деятельность, придающий ей законный статус. Его отсутствие не приводит к утрате деятельностью качества предпринимательской, однако делает ее незаконной.

12 3 4 5 Следующая ⇒