Вопрос № 27. Аренда и найм жилищных помещений (ЖП).

Социальный найм.

Договором социального найма ЖП признается договор, по которому одна сторона-собственник ЖП государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне ЖП, как правило, без установления срока, во владение и пользования для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ)

Договор социального найма может быть заключен только с гражданами РФ. Основанием для заключения договора соц. найма является нуждаемость гражданина или членов его семьи в соц. жилье.

Самостоятельным предметом соц. найма не могут быть: неизолированное ЖП, помещение вспомогательного использования, общее имущество в многоквартирном доме.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя определяются в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст. 65-67)

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Расторжение договора соц. найма.

Договор соц. найма может быть расторгнут в любое время по согласию сторон. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соц. найма считается расторгнутым. Случай расторжения договора соц. найма по требованию наймодателя:

1) Невнесение нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги

2) Разрушение или повреждение ЖП нанимателем

3) Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей

4) Использование ЖП не по назначению

5) Утрата (разрушение) ЖП

6) Смерть одинокопроживающего нанимателя.

Коммерческий найм (наём)

Наём ЖП - предоставление собственником ЖП за плату любому гражданину, законнонаходящемуся на территории РФ.

Отличие от соц. найма:

1) Коммерческий наём может быть заключен с любым субъектом гражданских прав

2) В коммерческом наёме могут участвовать иностранные граждане, лица без гражданства

3) Коммерческий наём нормативного размера платы за проживание

4) Неограниченные размеры нанимаемого помещения

Аренда ЖП

В отличие от найма ЖП предоставляется не гражданину, а юридическому лицу (арендатору). Отношение сторон регулируется главой ГК об аренде. Арендатор в праве сдавать ЖП гражданам в найм. Договор об аренде ЖП не требует гос. регистрации. Срок договора аренды не может превышать 49 лет.

28.Аренда и найм нежилых помещений. Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащие им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органам МГИ.

Установленная законом форма договора аренды –простая письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договоры аренды нежилых помещений подлежат безусловной государственной регистрации.

Размер арендной платы - существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

Основной документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором, - договор аренды (найма) нежилого помещения. В договоре прописывается список прав и обязанностей сторон, срок действия договора, размер регулярно выплачиваемой или единоразовой арендной платы. Прочие статьи и особенности заключения договора аренды определяются типом коммерческого помещения.

Регистрация договоров аренды осуществляется, только если срок их действия свыше 11 месяцев. Аренда помещений на более короткие сроки не регистрируется. Если собственником недвижимости является муниципальный или федеральный фонд, то договор найма регистрируется в обязательном порядке, к тому же должны быть в наличии разрешения от соответствующих инстанций.

В тексте договора аренды (найма) в первую очередь должно присутствовать подробное описание предмета договора, то есть арендуемого помещения. Как правило, в договоре находят отражение следующие характеристики: адрес, площадь, этажность, удаленность от основных магистралей, станций метро и т.д., тип и возраст строения, детальный план помещения. Важный момент – права арендодателя на сдаваемое им помещение. Арендодатель может быть либо собственником, либо арендатором, сдающим помещения в субаренду. В случае с субарендой нужно убедиться, что у арендодателя есть право сдачи помещения аренду, в противном случае договор аренды может признаться не имеющим юридической силы. Собственник помещения также должен иметь возможность представить арендатору документы, подтверждающие право собственности.

Другой обязательный пункт договора – перечень прав и обязанностей сторон. Например, арендатор должен позаботиться о правах пользования дополнительными услугами: автостоянка, ремонт, уборка помещения. Ответственность за нарушение пунктов договора прописывается здесь же.

Во избежание недоразумений в дальнейшем рекомендуется в договоре указывать полную стоимость арендной платы, а также условия и регулярность ее пересмотра.

Заверенный у нотариуса договор аренды можно регистрировать. Для регистрации, помимо договора, необходимо также заявление на регистрацию и квитанция, подтверждающая оплату пошлины. Арендодатель также предоставляет пакет документов, состав которого зависит от типа помещения.

Приватизация

Под приватизацией гос. И муниципальной собственности понимается переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юр.лиц.

Нормативная база процесса приватизации:

1. Конституция РФ

2. Федеральный закон ( О приватизации гос. И муниципального имущества. От 21 декабря 2001г №178-ФЗ)

3. Государственная программа государственных и муниципальных предприятий в РФ (утверждена указом президента РФ 24.12.1993)

4. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 " Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года"

Основные правила приватизации:

⇐ Предыдущая 1 2 3 45